7 月 17 日，" 为何提前还房贷不是想还就还 " 话题登上热搜，需线下预约、排队要 3 个月左右 …… 从去年下半年起，" 提前还贷 " 话题一直备受关注。近日，中国人民银行相关负责人回应提前还贷现象，并表示支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。这一表态是否意味着存量房贷利率会下降？

央行：鼓励银行与借款人协商变更合同或新发放贷款置换存量贷款

7 月 14 日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在参加国新办发布会时表示，居民提前偿还住房贷款在客观上对商业银行的收益也有一定影响，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

邹澜提到，个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。今年上半年，个人住房贷款累计发放 3.5 万亿元，较去年同期多发放超过 5100 亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体略微减少一点，主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生改变，居民使用存款或减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

" 这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。尽管贷款市场报价利率下行了 0.45 个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。" 邹澜表示。

存量房贷利率可能会调整？

7 月 17 日，现代快报记者以客户身份致电多家银行网点，工作人员均表示目前没有出台相关细则、文件等。江苏某银行一网点客户经理表示：" 因为最近对这方面咨询的客户还蛮多的，我们 15 日上午就收到通知，统一对客户这样回复‘我行后面会推出这种存量客户贷款合同变更置换等服务，但是目前还在响应过程中，还没有出台具体方案’。"

有分析人士推测，遵循市场化、法治化原则，商业银行降低存量房贷利率可能存在两种路径：一是通过变更合同条款直接降，二是通过贷款 " 以新换旧 " 间接降。但具体方案仍存不确定性，有待进一步明确和落地。

上海金融与发展实验室主任曾刚在接受媒体采访时分析称，可能会调整加点数，因为房地产按揭贷款利率是由五年期以上 LPR 和加点共同构成，目前 LPR 虽然也在下降，但原来存量贷款的加点比较多，在原有合同期内是不调整的。如果要进行优化，可以在 LPR 现有调整的基础上，进一步由商业银行与客户自主协商，对加点进行调降。

招联首席研究员董希淼在接受媒体采访时表示，对于新发放贷款置换原来的存量贷款，贷款置换原则上应限于本行，不应鼓励跨行 " 转按揭 "。建议通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则；建议各家银行总行出台具体方案，明确直接降和间接降的条件、标准、流程。同时，董希淼提到，不能因为央行表态就想当然地认为存量房贷利率一定得降、会降——决定权仍然在银行，降或不降都合法合规。

存量房贷利率下调曾有先例

事实上，早在 2008 年 10 月，央行曾发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，一些中小银行率先推出利率七折优惠，并推出跨行 " 转按揭 " 业务来抢夺存量用户。在此情景下，国有银行也纷纷制订存量房贷调整细则。

有分析称，2008 年时期赋予金融机构更大的自主决策权，因个人住房贷款作为商业银行最优质的资产，需要银行在自身承受能力和政策许可的范围内，对居民住房提供金融支持。但并没有明确对于存量房贷的规定，因此在央行公布利率调整政策之后，部分有能力的银行迅速把利率调整扩展到了存量房贷上，通过按揭的方式实现利率全面七折。而当前央行更是直接指出了存量房贷，银行间基于过去的操作经验，本轮存量房贷的置换或将更快发生。

但是鉴于当前的房贷利率结构与 2008 年有明显的不同，且银行仍有一定的压力。华鑫证券分析师预计，本轮存量房贷利率不会像 2008 年时期出现一刀切的情况，更多可能根据存量房贷利率的不同，分阶梯进行差异化下调。不过，预测称，和 2008 年一样的是，本轮存量房贷优惠依然从中小银行开始，逐步扩散到大型国有银行。

中泰证券研究所所长戴志锋发文分析指出，存量房贷利率全面下调的可能性较低。在市场化协商和博弈的过程，考虑个人的资金还款能力，预计存量房贷下调比例不会很大。

若下调利率，对银行和贷款人会有哪些影响？

现代快报记者梳理网上分析观点：降低存量房贷利率，对贷款人而言，一是有助于减少其房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展；二是有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。对银行而言，会进一步压缩银行利润空间，但有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎推提前还款和违规 " 转贷 " 行为，为银行留住优质的房贷客户。

7 月 17 日，财经博主郭施亮发文表示，虽然目前银行的净息差压力不小，但在刺激消费、改善银行资产质量的背景下，适度让利还是有必要的。短期阵痛，但有利于中长期的健康发展，当大家的消费信心回升了，银行资产质量会得到改善，并增强净息差触底回升的预期，对银行中长期发展，利大于弊。

现代快报 + 记者 王新月 综合中新经纬、每日经济新闻、上海 证券报、第一财经日报等

（校对 张静超 编辑 王鹏）