这个二线城市，房价怎么跌一半

全国楼市很多都有传奇色彩，但第一城

一定是 15 年前的温州

而且这个第一还不是在二线城市群里，而是和一线去比

一张图展示下温州楼市曾经的江湖地位：

数据来源：公开信息，仅供参考

接连三年压过当时的北京和上海，涨幅也堪称神速

京沪还在 2 字头的时候，温州已经率先破 3、直接飞上天了，成为全国房价第一城

毫不夸张地说，彼时的温州楼市就是中国楼市的风向标

但最近，我们看到一份满天飞的数据，非常惊心

温州二手房价下跌幅度 48.4%

数据来源：公开信息，仅供参考

依然全国第一，只不过变成了倒数第一

也是温州楼市 39 年来的最大跌幅

具体均价从高点的 2.8 万 / 平，跌到低点的 1.4 万 / 平，一个长三角二线城市的房价直接腰斩

这个数字是真的吗？

如果是，温州楼市到底发生了什么？背后又是怎样因素导致的？

这些去之前的疑惑，在我踏上温州高铁后，逐渐有了清晰的答案 .....

温州南站附近实景拍摄

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肉身感受下来，现实的确如此

当下温州房价跌得很痛

网传的 48.4% 这个数字也不算夸张

因为我市调的部分小区房源，比这个数字要严重得多

根据中介预估现在温州市区普跌 30% 以上

而个别房源直接暴跌 50% 左右

这个 50% 也只是我取的平均值，在贝壳捡漏榜上，你能看到更高的数字

翻了翻榜单，一共 100 个小区刨除掉写字楼公寓、安置房

上榜最多的就是那些市区老小区

中介带我看的第一个小区，是最近成交量很高的新田园组团

说是老小区其实品质还不错，小区有大面积中心花园、水景、公区设施

转了一圈并没有太多破和小的感觉

加上六组团窗外，就是全国十大豪宅保利天樾玺、金融 CBD

这样的站位和环境，却比高峰期跌了一半不止

一组团一套 18 楼的 106 平 3 房，2020 年买入总价 250 万

我去的当天房东报价 125 万，5 年时间刚好跌去 50%

而另一套西边套的顶楼 3 房，高点单价能上到 2.5 万 -2.8 万，现在 1.1 万

最高跌去 60%

六组团 27 楼的一套 135㎡3 房

2022 年 8 月房东买入价是 280 万，加上不错的装修、车位，成本超过 300 万

而目前挂牌价 185 万

已经跌了 38% 左右，坐下来还能再谈

包括蒲鞋市新村、上陡门、水心住宅组团，像这样的老住宅区都在乱跌

同一个小区的二手价格已经不成体系

总有意想不到的房源，在这个春天冷不丁跳出来击穿市场底线

当然不只市区这样，郊区新兴板块也是同样的情况

先看近郊，我市调了和 CBD 一江之隔的七都岛

鹿 xx 第 2017 年二期开盘均价 1.8 万，目前最低成交 1.1 万

隔壁 2021 年交付的翡 x 湾，小户型也曾达到过 2.6 万，但今年已经来到 1.3 万

翡 x 湾实拍

以及瓯江口的大盘 xx 国际新城，非常有代表性

最早开盘价 1.1 万，高峰期涨到 1.6 万，目前均价 8000 元

这些数字轨迹，就是近几年温州近郊楼市的冷热温度表

而远郊更不用说了

仰义的超级红盘阳光 100 阿尔勒，当年片区销冠

这几年从高点的 1.2 万下探至去年的 4500 元左右

图源：温州房哥

再到如今出现 3000 多元挂牌的情况

粗暴计算狂跌 75%，考虑很多房源有特殊性，这个数字只能参考

不过下跌的落差幅度一眼知

但普通二手交易的情况，还不是温州楼市目前面临的最大问题

最关键的是温州豪宅没有独立行情

作为二线地级市翘楚，前两年民富等级温州排全国第五

数据来源：DATA 居士，仅供参考

人均消费水平曾仅次于上海和杭州，排在全国第三

如此实力之下，整个豪宅市场依然阴霾连天

连滨江 CBD、绿轴豪宅的部分房东都在亏钱

高贵如江山云起，2021 年均价 4 万 / 平强势开盘

目前低区 4 房挂牌价已经在 2 字头了

图源：贝壳

我查了下 2020 年德信拿这块地时，楼板价逼近 2.8 万 / 平

面包打折到和面粉一个价，放在全国豪宅市场也算一个奇观了

还有绿轴公园附近，刚好是城市十字轴，又挨着市府，业主非富即贵

但一部分房源也在降价

拿天 x 来说，洋房 + 小高层的配置非常稀缺

窗外就是绿轴公园

所以观景面的一套 6 楼洋房，买入价 800 万出头目前挂牌价 798 万，没太多降价空间

但看不到绿轴公园的，该降还得降

一墙之隔的中间套，开窗即小区内部

房东买的时候 580 万，现在 480 万，直降 100 万

这种情况，和市区大部分二手豪宅类似

推开窗看见什么，决定卖多少价格

凤 xx 鸣一套 16 楼 3 房，前年买的时候 530 万，现在挂牌 450 万

其中有个不利因素就是看庙

中介告诉我按目前的行情，谈到 430 万还能再包个车位

说实话现场看下来心情很复杂

整个温州楼市覆巢之下，高资产属性的豪宅也已经逐渐失去谈判权

在我码字的这一刻，中介发来凤 xx 鸣 139 平的一套房源

房东急卖，报价 32000 元 / 平

这套房子年前挂牌价 4 万多，后来 39000、38000、35000.... 价格慢慢地降

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而这样的市场不是今年也不是去年开始的，已经持续了好几年

当我回过头看温州楼市这几年

数据非常直观

数据参考：C21 温州研究中心及公开网络

自 2022 年开始，温州房价已连跌 3 年

这一轮降价潮开启后，市区二手成交价从 2.5 万回落到了 2 字头的边缘

其他区更不用说了

到去年整个市场都来到了谷底

我把去年全年的数据也找了出来，具体月份就是去年 8 月

也就是开头提到的那个最低点

数据参考：C21 温州研究中心

9 月新政后市场些许回温，但依然没能追上去年初

迈过农历年，这个一二线都提前回暖的小阳春，温州二手成交均价暂时停留在 1.5 万的水平

楼市并没有真正走入春天

于是就有了前面我市调的那些现场画面

常年活跃在市府核心的中介，对当下市场的定义也依然是谷底

但这些数据，并不意味着温州楼市没有预期

作为曾经的炒房第一城，温州的房价标尺和全国不同

跌幅对比往年的数值并不能反应真实需求

举个例子好了，如今跌得厉害的七都，正是近年回归本土的投资客们炒房最集中的板块之一

岛上的鹿岛 xx 天地，通过学区概念炒得火热，投资客就占了整个项目的 50%

而预期落空后，这些人自然开始砸价抛盘

所以，温州的暴跌，不能和其他二线城市相提并论

也不能对照当初人为制造的虚假高峰，去说房价跌了 30%、50%...

因为水分必然要被挤出，如今更像是一场合理修正

我们再把周期拉长到 15 年，温州房价指数其实已经在逐渐自我调整

来源：全国房地产市场机会与风险监测系统

从早期 2011 年的不正常数值逐渐恢复到二线水准

2021 年投资客回归带来的次高点也并未高过 10 年前的峰值

目前 78 的房价指数，反而说明投资时代已经过去，伴随全国及行业的调整，温州人对于房子的思考开始回归理性

我市调过程中也发现 2 个明显的变化

一个是高端改善入场

年后温州市场最火的一类房子就是四代宅

中楠 · 鹭湖一出现就成了全城顶流，不到 1 小时 45 套房源全部售罄，去化率 100%

要知道上一次温州首开清盘，还是在 5 年前

可见温州本土并非没有需求，这些被召唤出的真金白银就是最好的购买力证明

另一个就是真实需求回归

根据朗指院报告的数据，1 月温州二手房置换周期缩短至 6.8 个月

包括市场成交占比已经逐渐偏向首改群体

2 月份，90-144㎡首改型产品的占比，已经超过小户型成为主导力量

图源：C21 温州研究中心

144㎡以上户型成交占比也提升了 11%

这些品质驱动的需求，都在说明温州楼市正在走向一个新生态

但为什么大家的体感依然是谷底？

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其实所谓市场见底的背后只是因为：温州不缺房子

说实话市调当天，无论走到市区还是郊区，我第一反应都是，房子好多啊

已建成的楼栋非常紧凑，未完成的同样密密麻麻

肉眼可见，整个温州的库存非常多

一个重要因素就是安置房爆发

尤其 2016 年市区大规模棚改释放了很多安置空间

如今那批安置房早已满足 5 年年限，陆续流入二手市场

再加上过去几年一手流速慢

2018 年存量面积开始大幅上升，这种情况一直持续了 7 年

图源：泰和地产机构

直到 2024 年略降了一些，但依然比 2018 年之前高得多

在如此供应的存量基础上，2021 年开始，一手销量却在一路下滑

数据来源：泰和地产机构，仅供参考

到今天我去市调的时候，部分 2021 年交付的小区依然在售

中介告诉我很多已经卖了 4-5 年，而且空置率很高

这是我站在金 xx 湾楼下拍到的画面

放大看 2022 年交付时挂上的红绸都还没揭掉

粗略数了数，一张照片里就有 10 几户没入住

这些空置的房子就是投资客退场后重新投入二手市场的

于是各方面供应叠加在一起，导致二手库存庞大

而且上新速度非常恐怖

这两个挂牌量的时差仅仅 1 天，就多了快 200 套，到了 4.6 万套

图源：温州贝壳

这么快的库存增速，新增需求却远远不够

很大程度上，温州和南京一样都是内循环市场

目前交易场上的也大多是本地置换客，刨除掉来来去去的投资客，真实需求一直是固定的

哪怕市场最火热的 2021 年都是如此

图源：C21 温州研究中心

但这些本地客源，这几年也在陆续流失

之前去杭州当地中介坦言，看房的外地客户里就温州人最多

包括上海一直以来对温州人的吸引力也很强

短期来看，本地的房子无论从资产还是居住属性，大多都比不上这两个城市

于是一批有钱的购买力都置换到外地去了

除了本地客群不足，温州更缺少的其实是外来高端需求

而这部分才是推动置换链最核心的部分

只是过去温州以个体户为起点，靠着小商品发家

一直是中小型企业为主，产业一直没有得到升级

如今杭州出了六小龙之后，缺乏新兴产业的温州更没什么吸引力了

自然也就没有更多外来人口去消化这么多库存

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不过一座新的温州城也正在眼前发生

温州人擅长的不只是投机，更多的其实是把握机会

而且比一般的城市都要提前

比如面对日渐迷离的房地产市场，早在 2022 年温州就已经启动了一场城市供给侧调整

比如大规模减少土地供应

数据来源：泰和地产机构

可以看出 2022 年之后温州土地挂牌成交急剧萎缩

这一年的挂牌供应面积减少了 50%，成交减少了 42%

再到 2024 年，土地供应量彻底降了下来

根据浙江省自然资源网的公开信息，去年温州市区仅成交了 18 宗涉宅地块

整个楼市从一级市场就在放缓节奏，调整的决心看起来还蛮大的

以及去年讨论度很高的房票政策，温州 2022 年就出台了

避免安置房的集中供应造成库存增压

不仅如此，关于 " 好房子 " 的调整，温州甚至要早于全国

去年 5 月 28 日，温州市住建局发布了《温州市住宅建筑品质提升设计导则 ( 试行 ) 》

从 8 个维度规定未来温州要建什么样的好房子

这些供应端的层层递进，已经构建出一个逐渐清晰的未来画面

这也是为什么我说温州楼市依然有强大预期的原因

除此之外，站在整个城市视角上，温州也正在进行一场果断的产业转型

代表选手就是龙湾

这个此前声名远扬的工业大区，履历是足够辉煌的

中国制笔之都、中国阀门城、制鞋服装 .... 整整八张名片全是国字头

但当制造业走入胡同底，说转型也就转型了

瞄准电子和新能源后，目前龙湾的抬头变成了科创大区：中国眼谷、国科温州研究院、星曜半导体 ...

且今年 GDP 成绩单破了千亿

也在温州的万亿道路上向前推了一把

包括走在七都的道路上，我在路边看到的是这样的城市定位

仔细看下这几个词：研发特区、科创特区、金融特区 .....

是不是很熟悉？

一眼就能看得出来对标的是上海浦东和深圳的节奏

而且框架已经搭好了，招商引资也开始内卷了

去年 7 月份，智能谷已经签约了百度智能云、网易、九号科技等 22 家头部企业和平台入住

还和华为、科大讯飞联手打造人工智能计算中心，向全国输送算力

整个温州的产业地图已经越来越清晰

从小商品、小生意做起的温州人，擅长创造奇迹

也给这座城市保留了一些创新、坚韧的底色

如今也是一样，制造业突围后温州正大步迈向下一个时代，期间当然要经历一些阵痛

不过只要城市背后的人没变，下一个黄金时代也就不会太远