翻开中国 30 年的发展史，你会发现一些名字和时代牢牢捆绑在一起。

比如格力，出现在空调普及的年代，诺基亚，开启手机产业的黄金年代，而在房地产 20 年轰轰烈烈的黄金时代，万科打响了最鲜明的旗帜，成为行业内规模最大、影响力最大的开发商，一直被大家视为好学生的代表。

但时至今日，万科好像不太太平。

10 月 13 日，万科董事长辛杰提交书面辞职报告，而在此之前，他已经失联了 23 天。根据报道称，23 天前，在深圳一次普通会议上，身为深铁集团党委书记兼董事长、万科集团董事长的辛杰，被相关部门人员当场带走。

这次突发情况，让万科再度成为舆论焦点。

还有两件事，几乎发生在同一个时间段。第一件事，据《2025 年房地产品牌 25 强》报告显示，万科仍然以 74 亿美元品牌价值蝉联全球最具价值房地产品牌，与此同时，150 亩土地被政府回收、组织架构全面被国有资本深铁介入，万科迎来公司 40 年历史以来的最大调整。

大量变动消息的出现，让我开始思考，从好学生到多动荡，万科到底怎么了？

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关于万科，我很难做到没有情绪。

入行的第一年我的师傅就对我说：咱们这行唯一一家谈得上品牌的开发商，可能也只有万科了，因为在这家企业，你总能看到关于人文主义的情怀。

曾几何时，有多少人是因为先读了《万科周刊》，才认识了万科的，重读这本杂志，你会发现它始终带着满满的诚意与自我批判。

在 20 年前，万科就提出了先于时代的表达，《挑一挑万科的刺》、《小题大做的万科物业管理》、《搞什么 " 城市排名 "？》。

也正是这样的人文主义色彩，让万科率先提出了与其他开发商都不一样的观点：" 明天，我们将住在哪里？"

这句 28 年前万科刊登在《文汇报》等媒体期刊上的一则经典 " 万科之问 "，开始启发人们思考房地产的本质——如何更好地生活。

不论是在单个项目的社会生活描绘，还是企业端在万科周刊对于行业的观察，有温度的项目开发在行业里显得弥足珍贵。

更难能可贵的是，万科不仅有情怀，更有专业与韧性。万科是业内最早推行 " 产品线 " 模式的开发商，比如金色系列、城市系列、城花系列、高档系列。虽然定位不同，但核心环节全部高度标准化，目标是服务城市发展、打造高规格产品、为年轻人传播品质生活理念。

在人的管理上，万科用 " 事业合伙人 " 制度与项目 " 跟投机制 "，让管理层与公司 " 共创、共担、共享 " 。将个人利益与项目成败、周转速度、盈利水平紧密挂钩，用高激励，刺激高周转。

万科将房地产开发类比为制造业，在内部流程上，强调建立可复制、能落地、品质稳的标准，并且对每个项目的开发周期设置明确红线的企业，著名的 "5986 原则" 便是万科模式的精炼概括 ：拿地 5 个月开工、9 个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅。

而关于标准化、快周转，现在来看更多是时代的使命，本质就一个目的：用规模地扩张跟上汹涌而来的房地产发展周期，万科发展 30 年，本质上就是中国房地产快速发展的 30 年。

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时代相信万科，同时也膨胀了其他房企。

2011 年，所有的黑马房企喊出 " 三年过千亿 " 的目标，也有不少开发商想要抢占万科 " 老大 " 的地位。

伴随着城镇化和经济的高速发展，整个行业巨大的供不应求助推了房地产企业快速壮大，也正因如此，它才能稳坐行业头把交椅多年，甚至出现所谓的 " 万科魔咒 "。

谁喊超越万科，大概率都不会有好下场。

那些年，万科始终是行业第一，也成了所有对手都想跨过的那座山。但王石早就点破：不是不能超，而是他们太急——两三年就想弯道超车，注定会失控。

当时的房地产发展速度比任何一家房企都要迅猛，万科所有的战略的目的就是用最可控的方式，将房子尽快的交付，快周转和标准化在速度的车轮下滚动出庞大的力量。

如今来看，依然是那个时代的最优解。

后入者不论是绿地、碧桂园或是恒大，在当时的语境中无非是把万科的战术用在错误的地方，对此，王石在许知远的采访中还有过专门的解读：万科已经为规模做了充足的准备，那些突然崛起的企业，到后面一定有失控的准备。

毫无疑问，万科是和那个时代最适配的开发商。

时代给万科留下的烙印，从头到尾都是行业里的好学生。

至今我依然这么觉得，但是当周期逆转，好学生在过去的学习经验，也开始反向吞噬万科本身，这个魔咒叫：万科的刚需烙印。

标准化对应的产品模型就是刚需产品，对应的企业战略就是如何守住底线将产品更快的交付给刚需客群，年轻人是万科的品牌基因，践行万科价值观已经渗入毛孔。

前几年，万科努力用 " 筋厂文化 " 对话 Z 世代，但是行业开始的最大变化却恰恰相反：年轻人不买房了。

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与此同时，另一个重要逻辑：行业放缓的同时，客群属性也在快速迭代。

20 年的发展周期，刚需市场已经得到充分的满足，大量的存量二手房以及租赁市场又在进一步蚕食刚需赛道。

而远期的出生率下滑以及人口流动的降速又将刚需的预期降低到最低，置换、改善以及过去积压的高端豪宅类市场的需求开始放量。

以上海、北京为代表，总价千万至三千万的房产成为成交主力，占比普遍跃升两成以上。

而面对这样的时代背景，万科似乎始终没有办法彻底解决自己的产品逻辑，过去五年，万科最大一次的产品力创新来自于未来城市理想单元。

这是张海牵头号称万科一号机密的产品研发工程，但是伴随着落地项目：理想之地，我们不难看到，公园、活力、低碳、智慧——它适配的客群基因依然是年轻、刚需为主导。

但是万科依然在尝试解决这个问题，在上海中兴路一号、中兴傲舍、高富里等项目都试图证明理想单元在市中心依然有扎根，确实，这几个项目的成功也都证明了，万科用先锋引领潮流的模式依然能够在上海得到认可。

但是，一个上海没办法解决整个万科。

相比较其他城市却没有了扎根的土壤，对于更多二三线城市的塔尖用户，他们需要的显贵、高调、直白的豪宅表达方式，万科却很难给到直接的方案。

随之而来的城市更新，也让各个城市的核心区域开始出让优质地块，针对于各级政府定向的招商引资，万科没怎么做过豪宅的既定认知，自然在这轮周期里又失去了不少土储机会。

行业内聊过万科的太多问题，关于融资、关于借钱包括关于各种江湖轶事，我认为这些都是结果，产品上的匮乏在面对行业阵痛的时候，使得万科很难有发力的后手，万科或许已经看到了这样的变化，但是如今却没有太多时间让他解决。

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时代有没有给万科机会。

其实有的，最好的一次机会其实是在 2015 年。2015 年，万科在上海推出翡翠系，一条真正意义上的高端产品线，成绩斐然。万科翡翠滨江、万科翡翠雅宾利、万科翡翠别墅三大翡翠产品横空出世。

行业内外无不震撼，大家纷纷感慨原来万科是可以系统性地给出豪宅解决方案的。再加上市场的热销，同步改变了客户对于万科的认知，这是万科转型做高端，提升自身产品体系差异化的最好机会，也是我入行看到的唯一一个机会窗口期。

但是遗憾的是，在那个周期下，万科已然是速度为第一准绳，所以我们看到的，这条产品线开启了品牌名的快速稀释。

全国各个城市不论什么标准，都开始带上了翡翠的名字。但也很快的是，质量、服务、兑现的参差不齐，对于地段也没了选择的标准，甚至有的项目为了解决销售问题强行挂靠翡翠。

最终，导致这条产品线彻底失效，再过几年，就有了那次众人皆知的活下去事件。

在行业内看上去依然高光的时刻在内部会议有这样一句口号，当时被很多人调侃是万科的杞人忧天。从研究如何更好地生活，到研究如何活着，我想当下的心情，或许只有喊出去的人自己知道。

没有成功的企业，只有时代的企业，郁亮这句话，如今听起来，更像是一声叹息。

我们现在回看似乎风轻云淡，但是如果置身事内，似乎没有办法做任何的动弹。任何一个项目或许在当时都必须有这么做的理由，但是所有项目汇聚在一起的结果，就是让刚崛起的品牌力量在那时候溃散。

但是，每一个深刻推动社会进步的重大变革，又往往都在困境中孕育。包产到户，农业税取消，住房改革，股市开放 …… 否极泰来的故事同样也在上演着。

这大概就是时代的力量，看懂时代的趋势似乎不是一件很重要的事情，但是能否独善其身。

一侧是相不相信这是上帝的选择，另一侧是相不相信我命由我不由天。

祝万科好运，毕竟这是我对上一个房地产时代的唯一念想。