如今的房地产市场，哀鸿遍野

资本撤出房地产、开发商喊苦喊难，上下游破产转行

观望者持续看空，房东看房价大跌暗自流泪

但仔细回想一下距离那个抢房、抢地全民谈房子的狂热时代

其实才仅仅过去了五年

那时候，我们见过深夜排队等开盘的场面

也见证过一个楼盘开售当天清盘的 " 神话 "

更看过因为选对了地段房子每年普涨 10% 的欣喜

今天，我想跟大家穿越回十年前

去看看楼市狂欢的背后

到底是什么在支撑，又是什么在悄悄改变

而如今，地产高烧真的完全退了吗？

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「单盘主义」第 2 期

「房地产三大贪婪时刻」

泡沫从土地开始

一个项目崩塌的震撼，往往就在是泡沫被戳破的一瞬间

但往回看，泡沫究竟是怎么吹起来的，不同时代、不同地区却有不同的逻辑

而过去十年间我们身边的泡沫

无一例外，起点都是一块看似无懈可击的土地

碧桂园在马来西亚的 " 森林城市 " 项目，就是最典型的样本

一边能借力新加坡的 " 软件支撑 "，另一边又能享受马来西亚的低物价优势

同时，项目号称永久产权，零遗产税

不仅可以自住，也可以传给自己的子女

是具备传世性的家庭长期投资

除此之外，项目地块风景优美，旅游度假胜地到此

项目当时还上过央视广告

一块土地从地缘、经济、环境、消费已经发展潜力全部备齐

作为填海造地的产物，土地的价格也很低

碧桂园得以有更多的精力、资金去打造更宏大的未来之城幻想

该项目的客群定位也非常准确：70% 瞄准中国中产家庭

当时，这批消费者正面临着国内核心城市房价高企、优质投资渠道收窄的困境

他们手握资金

寻求的便是多元化的资产配置、国际教育资源和优异的养老环境

而这些都是森林城市主要的优势

森林城市当时约每平方米 2 万元人民币出头的单价

正好处于许多中产家庭通过杠杆 " 踮踮脚能够到 " 的区间

这使得决策显得既理性又充满诱惑

然而，这个看似完美的模型，却在最核心的一环翻了车

跨国经营中不可忽视的政治与文化风险

2017 年开盘不久后，因为外汇管制，国内购房者的买房通道锁死

同时，森林城市违反马来西亚填海造地需沉降十年后才能建造的规定，也激起了当地不满情绪

项目宣传中不断强调的 " 独立海关 "" 免税区 " 等概念

也在本土层面引发了意想不到的舆论反弹

随后马来西亚政府表示即使购买森林城市房产也不能获得第二家园卡

更是让项目所谓的资产避险功能化为乌有

海外购房，买的不仅是房子

更是一种与身份、流动性和政策稳定性挂钩的承诺

而这份承诺，在跨国语境中格外容易动摇

开盘计划引入的 70w 人，而今也就几千人入住

一度被称为全世界最著名的鬼城

规划中的四个岛屿，如今其实也只完成一个

整个城市还是人烟稀少，承诺的商业、免税店、教育配套等落地情况不尽人意

回过头看，碧桂园在 " 森林城市 " 项目上的 " 贪婪 "

就在于其在商业决策中呈现出的，一种对超大规模、超高速度和高额利润的极致追求

却忽视了市场规律、地缘政治复杂性和潜在的巨大风险

造梦，泡沫的核心环节

如果说土地是点燃贪婪之心的第一把火，那另一把火，必须是 " 造梦 "

造一个极度稀缺的地产梦

柬埔寨西港的 " 梦 " 就是如此

它精准地嫁接了一个华人世界熟知的财富神话——澳门

造梦者将西港描绘成 " 东南亚的澳门 "

这是一个尚未被完全开发、规则待定、充满原始诱惑的遍地黄金之地

掘金热开始，其核心驱动力是网络赌博业

据估计，2016 到 2019 年五年间，西港从事 " 网投 " 的人数保守在 10 万以上

带动了近 70% 的外来人口

由此产生的住宅需求极其旺盛，当时西港的盛况是 " 一房难求 "

房源刚挂出就被抢租一空

为获得热门房子的租约甚至需额外支付数万美元的 " 转让费 "

期间核心地区房价上涨五倍不止

其中最大的投资方就是华人

当时 90% 的产业由中国人投资和管理

杠杆之大可见一斑

这些惊人的数字透露出一个强烈的信号：

在这里，财富以指数级增长

投资一个楼盘，很有可能是一个实现阶层跃迁的历史性节点

但这个黄金梦的根基建立在无比脆弱的沙土之上

这座城市约 90% 的年收入一度依赖网络赌博

这种模式下的房产，更像是一种 " 赌筹 "

它的价值完全维系在博彩业这一根钢丝上

梦碎的时刻，来自柬埔寨政策的突变

2019 年，柬埔寨一纸 " 禁赌令 "

地产大厦崩塌

当月就有约 8.9 万中国人迅速撤离，需求瞬间归零

曾经灯火通明的楼盘迅速沦为 " 烂尾楼 "

至今仍是西港复苏的难题

房价的跌幅也十分恐怖

当时投资西港的华人，真想过去居住的寥寥无几

只是赌一把房价不停涨，到时候赚一笔差价

至于这击鼓传花的游戏最后的接盘侠是谁？

没人不在乎，也没人愿意相信是自己

泡沫最后一步，加杠杆

有了土地，有了梦泡沫将破就差最后一步：金融工具

当恒大在全国各地疯狂拿地的时候，鲜少有人察觉这不是普通的地产扩长

恒大正在超越实业做资本对局：

让不买房的人也能 " 参与 " 到地产狂欢中

在房地产的黄金时代，谁能获得更多低成本资金，谁就能在土地市场抢得先机，进而实现规模的快速扩张

为此，恒大在 2015 年组建恒大金服（后更名为恒大财富）

正式进军互联网金融

与此同时，恒大还通过收购恒大人寿、成为盛京银行重要股东等举措

构建了一个涵盖银行、保险、互联网金融的初步金融版图

这个布局看似业务多元化

实则只是为恒大地产建立一个稳定且可控的内部资金渠道

盛京银行在被恒大收购后，房贷业务暴涨，专心输血恒大