2026 年政府工作报告提出，今年要 " 着力稳定房地产市场 "，并要有序推动 " 好房子 " 建设，高质量推进城市更新。

围绕今年房地产领域的重点工作以及 " 十五五 " 期间城市存量转型仍需回应的重点议题，第一财经 6 日在全国两会上海市代表团全体会议开放日现场，采访了全国人大代表、上海富申评估咨询集团董事长、上海市城市更新专家委员会副主任樊芸。

如何推动 " 好房子 " 销售？

" 现在上海‘好房子’住宅项目的得房率可以达到 93%-94%，这与前两年当地某豪宅项目得房率低至 67% 形成了鲜明的对比。" 樊芸提及这一调研结果。

她认为，" 好房子 " 建设一方面可以推动房屋销售，另一方面也降低了城市政府征收动迁的成本，吸引央企等社会资本投入城市更新领域。

过去，部分住宅项目得房率偏低。樊芸以上述豪宅项目为例称，每月业主必须承担 350 平米的物业管理费，每平米物业管理费大约是 20 元。

近两年来，" 好房子 " 项目的落地有效提高了业主得房率，给购房者带来实惠。她认为，在房地产市场调整的过程中，推广 " 好房子 " 与提振住房消费息息相关。

为了进一步促进 " 好房子 " 销售，樊芸提出三点建议：一是在 " 十五五 " 期间 " 推动住房销售逐渐取消公摊面积 "，让购房者 " 花同样的钱拿到更大的居住面积 "，随着后续房价回调，这一利好会进一步显现；

二是让物业可问责、可更换，也即居住者有权 " 取消不负责的物业 "。从更长期来看，鼓励 " 物业管理 " 转型为 " 物业服务 "，推动 " 好房子 " 与 " 好物业 "" 好社区 " 有机结合；

三是让地铁等公共交通覆盖更多 " 好房子 "。房屋价值的一大决定因素是地段。当前不少购房者，尤其是一线城市购房者买不起中心城区的住房，退而求其次选择远郊的住房。

" 以上海为例，这是全球地铁里程最长的城市之一，如果让当地地铁能建到每个小区的门口，远郊购房者也就能享受到中心城区的便利。" 樊芸说。

城市更新的上海方案

在谈及城市更新工作时，樊芸对第一财经表示，在上海，超长特别专项债等政府资金有力地推动了城市更新工作。

与此同时，上海在城市更新中也有多项创新做法：比如，去年上海大规模推动存量收储，并将收储资源优先用于科创发展，同时给予相关科创企业低利率、最高达到 10 年的还款周期，还允许同一储备项目不同地块之间的自由调剂使用，这些政策缓解了政府的收储资金压力，保障了重大产业项目落地，推动城市新质生产力发展。

另一项创新做法是鼓励政府企事业单位的空间向市民开放，这类做法在推动更多主体参与到城市更新领域的同时，精细化提升城市品质。

此外，上海近年来将城市工业用地遗址等低效用地更新为高科技产业园区。去年，樊芸在当地房地产租金市场下行期做过一次调研，在徐汇区滨江，随着更新后产业上下游企业陆续搬迁至某园区，该园区周围房租普涨了 2 元。

去年 8 月，上海规自局还发布了《关于深化 " 三师 " 联创工作机制推进城市更新高质量发展的指导意见（2025 版）》，核心是通过深化 " 三师 " 联创机制，推动上海城市更新高质量发展。

樊芸认为，上海所探索建立的责任规划师、责任建筑师、责任评估师联创工作机制，加强城市更新专业技术支撑，也意味着各高校建筑设计、城市规划等专业毕业生和相关市场化机构，未来仍大有可为。

" 城市更新不仅要发挥地方规划设计院等事业单位作用，更要发挥第三方市场化的专业力量的作用，使三师联创机制真正落地，在城市更新中发挥更大的作用。" 樊芸说。

以立法推动住房维修基金使用

对于城市更新的下一步，樊芸认为，首当其冲是增强房屋质量和安全，尤其应该关注老旧高层的减灾防灾能力。

与此同时，应通过立法推动住房维修基金活化用于消防、房屋结构老化等领域，系统提升住房安全和城市韧性，" 谈及房屋质量和安全，监管是一方面，资金来源则是另一方面 "。

资金尤其需要投向救灾能力提升上。樊芸表示，去年香港大埔大火事件对高层建筑聚集的内地超大特大城市，亦有警示。以上海为例，据其调研，中心城区的高层建筑大概 6.6 万幢，这些建筑楼层很多都在 30 层以上，而目前国内消防救援云梯一般只能达到 50 米左右，救援能力远无法匹配高层建筑的救援需求。至于能够达到 100 米左右的消防云梯，一是市场少有，二是在实际救援中，可能面临过桥、隧道等障碍。

" 为了实施救援，我最初考虑大力发展消防高端制造业。但经过调研，我的想法与之前有所不同。地方消防局领导告诉我，目前我国的消防设备在国际上处于领先地位，许多国外的设备制造商都要向中国学习。但遗憾的是，这类先进设备市场占有率不高。" 樊芸说。

那么，谁来投资？如何提高市占率？

樊芸提出设想：撬动住房维修基金，将其用于此类先进救灾救援设备研发。在相关设备面市后，优化政府相关招投标方式，促进更多先进救灾设备投入使用。

( 本文来自第一财经 )