"大多数国家的楼市表面上欣欣向荣，但存在一个‘通胀幻觉’，真实房价数据恐怕并不那么好看。"

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

" 整个悉尼就是一个唐人街。" 前不久在澳大利亚旅游的小巴不由感叹。

在悉尼市中心，空气中随时会飘过一阵普通话；来到悉尼歌剧院，舞台上四位歌唱家三位是华人；根据谷歌地图评价去当地知名早餐店吃一顿 Brunch，入店后华人老板露出八颗牙齿一顿招呼 ……

" 这几年越来越多的中国人来悉尼定居、投资。" 当地的中国籍朋友凯希说道。这两年来，凯希和她的澳籍先生在悉尼置换了一套别墅，房贷利率为 5%，去年又在墨尔本投资了一套房产。

地位和悉尼不相上下的墨尔本，有一个别称叫 " 新金山 " —— 19 世纪的 " 淘金热 " 曾吸引大量华人劳工前来定居。当汽车驶出墨尔本西门大桥来到 M1 高速，路两边原本的工厂，现已替换成了住宅。身旁的广东籍导游趁机 " 安利 "：" 这里 200 多平的 5 房独屋只要 70 万澳币哦（约 350 万人民币）。"

在中国人最青睐的房产投资地中，澳洲常年位于前三，热门城市包括悉尼、墨尔本，阿德莱德、珀斯、布里斯班则是后起之秀。2025年，来自中国大陆的资金占到澳洲海外买家购房总额的近1/3。

随着购房者涌入，2025 年澳大利亚房价涨幅 9.6%，连续 18 个月上涨。房价最贵的悉尼，平均涨幅 10 万澳元，同比上涨 6.4%。

然而，澳洲楼市仅仅是一个缩影。房价暴涨和投资性购房需求的飙升，这两个现象几乎出现在 2025 年全球所有主要经济体中。

2025 年，全球超 80 个主要国家和地区的名义房价都在涨。大致盘点如下：

处于第一梯队，即上涨超过 10% 的国家有 21 个。南亚大国印度，第一大城市孟买的投资性房产上涨了 35%；

处于第二梯队的有 62 个国家，房价涨幅为正，包括大部分国家较为动荡的非洲、中东和南美国家。实施 " 休克疗法 " 的阿根廷也位于其列，全年房产交易接近 70000 笔，创 18 年来新高。

分地区来看，欧盟统计局数据显示，2025 年第三季度欧盟各国全球房价年均上涨 5.5%，房屋租金上涨 3.3%。过去十年，欧盟房价整体涨幅 63.3%，中等发达国家如葡萄牙、克罗地亚等房价翻倍，其中匈牙利房价涨幅最大，高达 275%。

美国房价这两年一直处于增长通道中。Zillow 的数据显示，2025 年上半年全美房价中位数同比暴涨 6.8%。进入 2026 年，标普 / 凯斯席勒指数显示，截至 2 月底的三个月内，全美 20 城房价同比上涨 5.9%，创 2014 年以来新高，且实现连续五个月同比上涨。30 年期固定抵押贷款平均利率已高达 6.19%，首次购房者年龄中位数攀升至创纪录的 40 岁。

这也难怪令总统特朗普陷入了矛盾境地。他一方面表示 " 我想为那些拥有自己房屋的人推高房价 "，一方面又声称 " 住房是给人居住的，而非供企业囤积的 "，并宣布采取行政措施并推动国会立法，禁止大型机构投资者继续购买独栋住宅。

再来看亚洲地区。最受关注的四个国家和地区分别是新加坡、日本、越南和香港。

新加坡房价涨幅长期稳定，尽管新加坡政府此前为楼市降温，但 2025 年，新加坡私宅价格指数较上年涨幅仍有 3.4%，且连续第九年上涨。摩根斯坦利预测涨势持续到 2030 年，届时新加坡房价将翻倍。

相较之下，" 撤辣 " 政策（额外印花税、买家印花税和新住宅印花税统统取消）效果显著的香港楼市，刚刚结束三年的跌势，2025 年私人住宅售价指数同比上涨 3.25%。多份报告指出，2026年香港楼市将出现 " 反攻 "，涨幅在10%到15%，未来三年涨幅超20%。

越南房价也是经过前几年的低迷期后反弹。2025 年，越南公寓价格上涨超过 20% — 30%，远超别墅和土地的涨幅。其中河内和胡志明市的新房公寓价格同比上涨 40% 和 23%，均价突破 2 万元人民币，直逼中国强二线城市水平。

人口（移民）和海外买家过快增长，是这一轮全球房价暴涨的主要发动机。

一个典型案例是伊拉克首都巴格达。战后借助 " 中国基建 " 的力量，巴格达的城市面貌早已不是我们印象中的废墟一片，取而代之的是全新的住宅和大楼。20 年里，巴格达人口翻倍，大量年轻新贵涌入，楼市供需关系彻底改变。

移民的涌入是人口 " 机械式增长 " 的另一个因素。这个现象主要发生在欧洲发达国家、大洋洲及北美等地，刺激了当地购房需求。

供需关系改变推动房价。而房价猛涨之后，才有投资甚至炒作需求，因此海外购房者近十年也在全球范围加快投资步伐。

如 2025 年上半年，日本房地产投资额同比增长 22%，突破 3 兆日元。海外投资者购置金额是前一年的 3.7 倍，占市场总量的 32%。

新加坡长期是海外投资者的热门地，大量人口涌入及土地资源紧张，保证了房产的价值，其中豪宅市场最为欢迎。博纳产业数据显示，新加坡公民买千万豪宅的比例仅 0.5%，而截至 2025 年底，在新加坡核心中央区（CCR）的公寓买家里，有 7.9% 的外国人入手了超 1000 万新元的房产。

新加坡的私人公寓又没有身份限制，外国人可最高申请到 70％的房贷，利率每年大约在 2％左右，投资门槛非常低。其中，中国高净值买家从 2017 年开始便是新加坡房产最大的海外投资者。普华永道将这个现象总结为" 投资者在动荡的环境中对防御性资产的需求 "。

香港楼市也得益于南下的内地购房者。根据中原地产数据，2025 年，用普通话拼音登记的买房者，一共买了 13500 套，比 2024 年多了一成多。私人住宅买家中，普通话拼音买家占比 24%，按年升约两成，也就有了 " 香港每卖 4 套房，就有 1 套是内地人买的 " 的说法。

另一个被中国人 " 爆买 " 的城市是迪拜。过去五年，迪拜超级豪宅成交涨幅位居全球第一。2025 年，部分热门楼盘中国人或华人占比能达到 20% 到 30%。最低首付 10%、允许在房子没交付时转手、回报率 4% — 7% 且无所得税等优势，被中国买家视为美元资产 " 替代品 "。

海外投资的增长，也促使各国政府出台临时性政策，给房价降降温。

新加坡在 2023 年 4 月宣布将外国人购房印花税从 30% 调高至 60%，这在一定程度上为楼市降温，但据说今年针对豪宅的税率可能会松绑。

加拿大政府则在 2023 年出台为期两年的《禁止非加拿大人购买住宅物业法》，到期后又延长了两年。海外买家的减少，使得房价有所回落。去年四月，澳洲政府同样颁布了为期两年的禁令：外国人禁止购买已建成房产。出台类似政策的国家还有新西兰、泰国、瑞士、丹麦、智利等。

然而，大多数国家的楼市表面上欣欣向荣，但存在一个 " 通胀幻觉 "，真实房价数据恐怕并不那么好看。

中金公司通过统计 50 个海外经济体近五年来的房价走势，发现以本币计价的名义房价平均累计涨幅超 30%，但如果换算成用美元计价的 " 实际房价 "，平均则累计下跌2%左右。

国际清算银行（BIS）作为 " 全球央行的央行 "，囊括 63 家中央银行的房地产价格数据库，是全球房价比较的重要参考。最新一期（2025 年 Q3）数据显示，全球实际房价其实下降了 0.7%，而名义价格上涨了 2%。

如韩国央行和国际清算银行经过通胀调整，发现实际房价自 2022 年三季度以来，已连续 13 个季度下滑，这让韩国民众倍感困惑。

进一步观察，2000 年以后，以日本和部分出口导向型经济体的居民收入跑赢了房价，但欧美主要发达经济体（包括澳洲），居民收入跑输房价。小巴的朋友凯希还提到，目前澳大利亚银行贷款中可能 80% 都是房贷，居民负债率达到 120%，非常像当年 " 万人摇 " 的场景，这意味着除了外围力量，本土支撑房价的力量并非坚固。

第二个幻觉是，整体高房价主要由大城市核心地区的资产作支撑，一些国家的房价出现严重的地域分化。

如根据 Visual Capitalist 的报告，加拿大主要城市（多伦多、温哥华等）的豪宅和核心地段的排屋是近 20 年来北美涨幅最高的可投资性不动产，甚至不受加息影响，但同时一些高层公寓住宅林立的移民地区却出现暴跌，拖累了整体房价，被国际清算银行评为 " 全球房价跌幅最大的国家 "。

日本近几年的房价支撑主要靠首都圈的投资热。如东京房价的涨幅，早已超过 30 年前的经济泡沫时期。而日本房地产投资暴增，也主要集中在东京核心区的优质不动产。作为对比，日本东京首都圈的新公寓平均房价为 9500 万日元，同比上涨 19.3%，但近畿圈房价，2025 年出现了下跌，名古屋、福冈的跌幅都在 5% 以上。同时，地处郊区的 " 一户建 "，涨幅远远跑不赢公寓。

韩国的情况也类似：三线城市大跌，首都圈部分城市却上涨，尤其是首尔的房价涨幅在 2025 年创下 2019 年以来的新高，主要原因是通过极端的利率杠杆。

所以用一个较长的观察视角看，尽管存在供需关系而导致的波动，但核心地段的不动产价值总体是稳定的。有学者做过一个研究：两千年以来，从长安城到佛罗伦萨，世界级城市的市中心房价有一个恒定的价值：1000克黄金，只不过目前人类正处于历史罕见的 " 信用扩发期 "，黄金暂时没有回归价值中枢。

总体而言，结合全球房价的现状，影响房价的因素，从大到小是人口（包括移民、海外投资）、经济、利率、政策，其中人口仍是重中之重，而不正常的政策则让房价产生了 " 虚高 "，这也解释了一些国家房地产市场的根本困局。与此同时，从历史全景来看，涨回去的只有超大城市，因为只有大城市才会有机会获得人口与产业增量。