根据国家统计局数据，2025 年全国商品房销售面积为 8.81 亿平方米，较 2021 年 17.94 亿平方米的历史高点累计回落超过 50%。据机构监测，34 个重点城市新房同盘同比价格较高点下跌 31%，同比下滑 10%。

在这样的大背景下，房企亏损已经成为常态，近期各大房企陆续发布 2025 年财报，其中头部房企大多都持续亏损，万科亏损 885.56 亿元一度引爆地产圈。

曾经的名角走下舞台，少了掌声，只留下唏嘘。仅仅数年，增量市场落幕，存量市场来临，房地产行业经历了史无前例的出清，2021 年房地产销售榜单 TOP10 房企里，如今没有出险的企业只有 " 招保中华 " 四家央企与龙湖一家民企。

所幸的是，这些幸存的房企，在行业亏损的大潮中，都找到了活下去的出路。

房企平衡开发业务占比

2025 年，央国企仍以重资产开发为主，占比普遍 85% 以上，保利发展的房地产业务占比 90%，绿城中国约 96%，中海地产占比 93.3%，华润置地占比 82%，招商蛇口占 88%，而房地产业务占比过高，是优势，也是风险。

而重资产的房地产开发，必须要拿地，只是相比十多年前竞拍土地时的一掷千金，如今房企拿地逐渐理智。公开资料显示，拿地金额前五位都是清一色 " 国家队 "，前两位分别是中海地产和保利发展，随后是绿城中国、华润置地和招商蛇口，拿地金额分别是 907 亿元、671 亿元、592 亿元、585 亿元和 514 亿元。绿城中国是唯一一个不是央企的房企，但第一大股东中交集团为央企，一样具备央企背景。

在地产行业整体遇冷的情况下，大部分民营房企都暂缓拿地，龙湖是为数不多拿地的民营房企，2025 年在上海、深圳、苏州、重庆、成都等高能级城市获取了 7 幅地块。而与土地市场上的收缩与聚焦相比，龙湖把更多力气花在了去库存上。截至 2025 年末，龙湖的现货库存较期初压降 210 亿元；全年累计清盘 78 个项目，并推动 14 个存量项目的全面焕新，去化超 60 亿元。

事实上，如今很多房企都在多元化发展，逐渐降低房地产业务的占比，比如此前龙湖的地产业务营收占比偏高，2021 年地产业务营收占比达 90.4%，但在随后的几年间，其地产业务占比不断下降，2025 年已经降至 72.5%，地产业务营收占比的下滑，说明龙湖除了地产之外其他业务的迅速崛起，多元化发展，也让龙湖多了抗风险的能力和底气。

如今很多房企都在多元化发展，逐渐降低房地产业务的占比，龙湖从很早就开始重视运营及服务业务，坚持把每年销售回款 10% 作为上限，投资于持有型物业，如今已形成开发 + 运营 + 服务三大业务板块齐头并进的新格局。

在 2025 年，龙湖实现归母净利润 10.2 亿元，其中，运营及服务实现核心权益净利 79.2 亿元，成为利润的主要贡献来源。

化债进入深水区

房地产市场的筑底周期仍未结束，房企债务风险进入深度出清阶段。

各大房企都在积极化债，但有的顺利有的却并不顺利。央国企较为稳健，通过压降短债 + 低息置换等手段，以经营性现金流覆盖到期债务，极少依赖重组，稳结构、优成本，筑牢安全底座。但整体上看，房地产央国企的 " 压债、去杠杆 " 效果不算明显，整体有息负债规模仍在增长或高位盘整，呈现 " 明稳暗增、结构分化、借新还旧 " 的特征。

核心问题在于负债规模难降，压力仍在。尽管行业处于深度调整期，多家头部房企高喊 " 降负债 "，但从最新财报数据看，房地产央国企的有息负债总量并未明显收缩，部分企业甚至逆势增长。保利发展 2025 年末有息负债约 3858 亿元，虽负债率略有下降，但绝对规模仍居行业前列，且为支撑销售与投资，负债总量未明显压降。

万科 2025 年末有息负债 3584.8 亿元，较 2024 年不降反增，净负债率升至 123.5%，依赖股东借款与债务展期维持。招商蛇口 2025 年有息负债超千亿，净负债率 72.46%，在销售下滑 10.6%、利润下滑 74.65% 的背景下，负债规模依然刚性。头部央企因规模庞大，去债难度不小，甚至还有部分企业负债规模小幅增长。

（数据来源：2025 年中报及三季报）

对碧桂园、融创中国、旭辉控股这样的出险民营房企来说，只能通过重组、削债务，实现 " 实质脱困 "，境内外债务重组加资产处置，通过债转股、本金削减实现大幅削债。2025 年 21 家出险房企完成重组，化债总规模约 1.2 万亿元，行业风险加速出清。

也有不少稳健的民营房企主动降债、强现金流，转型谋长远，龙湖就是其中典型代表。2023 年起，龙湖就坚持用正向的经营性现金流驱动业务增长，以安全稳定的债务结构构建起可持续发展的基本盘。2025 年，龙湖集团实现含资本性支出的经营性现金流净流入 58 亿元，这已是龙湖集团连续三年实现含资本性支出的经营性现金流为正。

拥有正向的经营性现金流，对化解自身债务风险有极为积极的意义，而得益于此，龙湖也拥有了扎实的财务基本盘。龙湖 2025 年全年如期 / 提前偿还了包括境内信用债、中债增担保债券、境外信用贷款在内的债务共计 220 亿元。截至 2025 年底，龙湖有息负债规模从 2022 年中期约 2100 亿元降至 2025 年 1528.1 亿元，3 年半的时间累计压降近 600 亿元，其中 2025 年单年压降 235.1 亿元，降幅 13%。

总体而言，房地产化债已从 " 被动展期拖时间 " 进入 " 主动削债、系统修复 " 阶段，境内温和、境外狠削，以 " 债转股 + 以资抵债 + 展期降息 " 为标配，央国企靠股东与政策支持 " 稳负债腾规模 "，民企靠深度削债 " 谋转型 "，最终目标都是活下去、恢复经营。相比大多数房企的 " 连滚带爬 "，龙湖在化债方面就显得从从容容。

稳健模范生

当前房地产行业正经历深度调整与洗牌，市场销售下滑、投资收缩、债务风险高企，多数房企仍在流动性危机与去杠杆中挣扎，行业 " 剩者为王 " 格局加速成型。在此背景下，龙湖集团 2025 年财报逆势凸显亮点，凭借稳健财务与多元业务优势，成为民营房企乃至全行业的稳健标杆。

财报显示，龙湖 2025 年实现营收 973.1 亿元，其中运营及服务业务收入达 267.7 亿元创历史新高，贡献核心利润 79.2 亿元，毛利率超 50%，成为穿越周期的 " 压舱石 "。商业出租率稳定在 97% 高位，资产管理、物业服务、智慧营造等业务持续扩张，多元盈利结构有效对冲开发业务波动。

当然，债务安全是龙湖最大底气。平均融资成本降至 3.51% 创行业新低，债务期限拉长至 12.12 年。2026 年到期债务仅 61 亿元，连续三年经营性现金流为正，基本彻底摆脱债务危机隐患。

行业大洗牌之下，高杠杆民企出清、部分央国企负债承压，而龙湖凭借前瞻性风险管控、健康债务结构与强劲非开发业务，已率先走出调整期。未来随着行业逐步企稳，龙湖将凭借稳健底色持续抢占市场份额，长期发展前景乐观。

低负债率是龙湖的安全底线。它让龙湖远离债务违约、流动性枯竭风险，无需依赖展期、削债、债转股等痛苦化债手段，能够保持经营独立、信用完好，这是房企活下去的根本。而低负债率带来融资优势。融资成本更低、期限更长、渠道更稳定，在行业融资收紧时反而能获得更多金融资源，形成良性循环。这赋予了龙湖抵御周期的能力，也将推动龙湖率先完成业务结构的转型。