3 月，小阳春的数据格外炸裂。

按理说，从 2023 年下半年大救市到现在，2024 年、2025 年、2026 年连续 3 年都是小阳春，见怪不怪了，为什么今年大家反映这么强烈呢？

几个原因吧：

面对爆火，我们应该如何面对，是保持定力还是带资冲锋？背后的选择，既是对普通人资产负债表的考验，也是对经济韧性能否持续的试探。

下一步如何走，很重要。

上海的表现确实炸裂！

3 月，二手房成交达到了惊人的 31215 套。

图 1：

图 2：

图 3：

3 张图，解释一切。

1. 上海二手房荣枯线大致是 2.3 万套，3 月突破 3 万套，达到了惊人 3.1 万套，仅次于 2021 年 1 月、3 月（都超过了 4 万套），量大，且增速惊人，创下了 2021 年 3 月以来的单月最高成交纪录。

2. 在 3 月的单日数据中，31 天有 26 天都超过了 800 套，仅有 5 天在 600 套左右，还有 13 天破千套，有 7 天超过了 1300 套，单日最高冲上 1585 套。

3. 今年前 3 个月的数据中，1 月很稳定，5500 套左右，2 月是春节，常规淡季，到了 3 月成交量不断上升，除了第一周不到 6000 套，剩余 3 周全部 7000 套以上。

4. 与此同时，上海二手房挂牌量减少 1/4，供应减少、成交增加，供需逐渐平衡。

除了上海，整个一线、准一线的二手房成交量，都爆了。

上海 3.1 万套，是 2021 年以来的最高。北京 2 万套，2023 年以来的最高。杭州 1 万套，历史新高。深圳 1 万套，远远超过了 6000 套的市场荣枯线。广州 1.1 万套，历史新高。

数据炸裂，对吧？

单看数据，好像能梳理出一条完整的逻辑线：成交量大涨→买家有信心→低价清空→价格上涨→倒逼成交量再次上涨→量价齐涨。沿着逻辑线走下去，2026 年就是价格的底，更是楼市的底，轻舟已过万重山啊！

完全错误！

成交量 ≠ 市场。

有两个非常关键的因素，被很多人忽略了。

1. 价格。

从 2023 年到 2026 年，大部分城市的跌幅在四成左右，好城市好片区好房子的跌幅小一点，其他地方的至少腰斩。这是非常恐怖的数据，之前我评估过，中国房产的价值账面损失至少 120 万亿，这是很可怕的。

今年的成交量之所以不错，不是大家有信心，而是价格到位了。之前单价 6 万、总价 300 万，傻子才买，现在单价 3 万、总价 150 万，首付砍半、月供砍半，契税、增值税、中介费都少了好几万，还能买到更好、更新的房子，真香啊。

换句话说，成交量大涨 = 以价换量。

房地产市场真正爆火，量价齐涨，缺一不可。目前仅有成交量大涨，一是价格腰斩，二是基数太低，如今数据爆火，更多是修复，一定要理性看待。

2. 成交结构。

这一点被更多的人忽视。

我们来看杭州 2 月、3 月有关面积 / 总价的成交数据——

以上 2 个图表已经非常清楚，再结合上海的成交结构，可以得出以下结论：

1. 刚需是主力。在上海，总价 230 万及以下占比超过六成，310 万及以下占比超过 75%，反映在成交面积上也得到了印证，小户型、老破小是成交主力。在杭州，200 万以下占比逐渐接近六成，一年增长了将近 2 个百分点。说明所谓的成交量都是纯刚需在托底，占比高，增速快。

2. 改善还在观望。在上海尤为明显，800 万以上占比仅有 4% 多，杭州 500 万以上占比高一点，接近 9%，但是也不算太高，综合来看，有钱人还在观望，不敢轻易出手。

3. 在杭州成交前 20 名的小区中，前 10 名基本上都是单价 2 万左右的刚需小区，第一名则是一直霸榜的越秀星汇城，就在临安的青山湖科技城。这个小区最高两万五以上，凭借着新城概念 + 挨着未来科技城 + 一半价格，大量的炒房客和年轻人冲了进来，现在呢？一地鸡毛，成交价从 2 万多一路腰斩，去年还在 1.2 万，今年已经跌破 8000。

为什么说价格极为重要？

因为它是楼市最核心的数据，另外，它涉及居民资产负债表。它的底层逻辑则是——预期。

老百姓才不关心所谓的成交量有多少，他们最关心的就是自己的房子涨了没，要是自己的房子从 300 万涨到 500 万，就算成交为 0 也很开心，要是自己的房子从 300 万跌到 150 万，就算小区一年成交 100 套，心里也会骂娘。

还用上海举例吧，更直观一点。

之前每次去上海调研，我都会到 2 个片区重点调研，一个是浦东新区的唐镇，紧邻核心张江，一个是青浦的徐泾，紧邻大虹桥，都是上海最热门的片区之一。

比如唐镇，片区不错，就挨着张江，2021 年前后上海市场非常热，主城到处都在打新，倒挂、抢房满天飞，甚至很多都抢不到。我去调研的时候，浦东很多楼盘直接关门，因为卖得太好了，根本没有平销期，一开盘就抢完了。

这两个片区各自有 2 个小区很典型，一个是唐镇板块的浦发檀府（也叫罗兰翡丽），一个是徐泾板块的万科天空之城三四期，限价都在 6 万多，倒挂 2 万，片区也非常优质。

再看一下现在的成交价，浦发檀府，2022 年最高 8.5～9 万，去年 7 万，今年最低不到 6 万；万科天空之城，2017 年才 5.5 万，2022 年 8.5 万以上，去年 6.5 万，今年持平，差不多还在 6.5 万。

也就是说，即使是上海这样的顶级城市，即使是在好片区、热门楼盘、还有倒挂，现在还在微跌。可想而知，其他大部分城市、片区、房子，形势也不会太乐观。

当然了，成交量大涨绝对是好事，这是积极的信号。

1. 议价空间小了。

2. 信心在不断修复。

3. 低价清空，价格逐渐稳定。

4. 二手房挂牌 8.18 万套，历史新低。

回顾上海 2016～2025 年的二手房成交量，2016 年 37.55 万套，2017 年 16.94 万套，2018 年 16.48 万套，2019 年 24.26 万套，2020 年 31.79 万套，2021 年 28.10 万套，2022 年 17.63 万套，2023 年 19.91 万套，2024 年 24.11 万套，2025 年 25.41 万套。

最近 4 年，一是成交涨，二是增速稳。

之前我预计上海二手房成交量会稳定在 2.3 万套左右，这个数字太高了，意义不大，毕竟价格没涨，没想到 3 月成交量直接攀升到 3.1 万套。

当然了，3.1 万套不会持久，毕竟 5～8 月是传统淡季，成交量会下滑，不用过度放在心上。

上市银行年报显示，截至 2025 年末，六大行个人住房贷款规模合计超 25 万亿元，较上年末减少约 7000 亿元。

数据可能失真，但资本不会骗人。

毕竟经济最重要的不是钱，而是钱的流动。

成交量大涨背后反映的不只是楼市自身的变化，更是顶层设计、市场体温、老百姓预期形成了一种正向的循环，政策托底、需求释放、预期修复，正在形成完整的循环。

以前都是几万亿的大放水，或者限购、限贷、限售、限价等宏观政策，其实老百姓不太买账，因为在他们看来，这与我无关。

后来高层的思路发生了变化，精准滴灌。

你不是想买房，但是怕多花钱嘛，好呀，中央直接给钱，额度虽然不高，少则几万，多则十几万，但能直接塞到你手里，打到你卡上，贴息、降利率、降税降费、降契税，实打实的给你优惠几万甚至十几万，于是政策力度和老百姓意愿，形成了完美闭环。

1 年，2 年，3 年，想买的人越来越多了。

如此一来，中国楼市的系统性风险在不断降低，不管是对于老百姓资产负债表的修复，还是对于中国经济的信心预期，都是好事。

再加上北上广深杭等城市已经拿到了结果，二手房市场走向稳定，成交量大涨，价格开始止跌，新房量价稳定，后续二线城市、省会城市、都市圈城市会跟进，带动大盘稳定。

还有一点，成交量大涨，价格开始止跌（尚未完全到底），最关键的是租售比上升，很多城市的常规租售比可以稳定在 1.5，个别优质甚至能达到 4 以上，非常不错，以前吃价格上涨，未来会吃租金稳定，逐渐向国际市场靠拢。

但是有关房地产，还是建议大家：

1.2026 年不是底，而是磨底。尤其是大部分城市。

2. 静下心来，管住手，握紧钱包，落袋为安。

3. 劣质资产，抓紧清空。

按照我之前的判断，市场需要 3～5 年修复，如今已经过去了 1～2 年，还需要足够的时间，比如房企的现金流，地方政府的财政收入，何时出台房产税，居民资产负债表的不良出清，都需要时间来修复，急不得。