地产行业持续下行，即使第一梯队阵营也承受了巨大压力。从销售巅峰期连续下降五年之后，连龙头上市房企，也必须在 " 保利润 " 和 " 保现金流 " 之间二选一。

4 月 17 日晚间，连续三年销售额稳居行业第一的保利发展公布了 2025 年成绩单：

全年销售额 2530 亿元，连续三年稳居行业第一；

营业收入 3081.44 亿元，同比微降 1.13%；

归母净利润大幅下滑 79.31%，仅剩 10.35 亿元；

经营现金流净额 151.91 亿元，同比暴增 142.74%；

在手现金 1229 亿元，现金短债比 1.74 倍；

综合融资成本降至 2.72%，历史最低。

一边是利润 " 腰斩再腰斩 "，一边是现金流充裕、融资成本创纪录。很显然，保利主动给自己 " 动了一次大手术 "，在经营策略中优先选择了保现金流。

数据来源：保利发展 2025 年年报

01 净利润大幅下滑

保利发展 2024 年的归母净利润为 50.01 亿元，2025 年忽然骤降至 10.35 亿元。扣非归母净利润更是同比下滑 84.52%，降至 6.59 亿元，成为年报中最受关注的焦点。

保利发展解释称，报告期内，受行业和市场波动影响，公司房地产项目结转毛利率同比下降。公司在房地产销售行业的收入同比减少 1.19%，毛利率也减少了 0.99 个百分点。

保利发展的毛利率水平虽低于中海、招商蛇口等同行，但在企业利润均大幅下滑的背景下，仍处于合理区间 .

全国不同区域拉开巨大差距在保利的年报中也有体现。保利五大区域中，营收正增长的只有华东地区，北方地区下滑幅度最大，为 33.84%。毛利率方面，华东、北方、中部三个区域同比上年增长，华南、西部区域分别减少 4.66、5.63 个百分点。

此外，合联营投资收益恶化，也是保利净利率下滑的主要原因之一。受部分合作项目销售不及预期影响，保利发展的合联营投资收益从 2024 年的 12.2 亿元降至 2025 年的 -1.4 亿元，减少 13.6 亿元，进一步侵蚀了归母净利润。同时，少数股东损益占比大幅提升，从 2024 年的 48.7% 上升至 2025 年的 84.5%，使得归属于母公司股东的净利润进一步缩水。

近两年，上市房企大幅计提资产减值，主动减少净利润，提前出清风险、减少分红，成为常规的应对市场压力的方式。这一次保利也进行了同样的 " 技术操作 "。

2025 年，保利发展一口气计提资产减值准备 69.58 亿元，直接吞掉归母净利润 44.47 亿元，成为拖累利润的最主要因素。从减值构成来看，存货跌价准备占比最高，达 54.42 亿元，占总减值金额的 78.2%，主要涉及佛山保利中交大都汇、温州滨江云谷、常州保利天汇等去化困难、预期收益下降的项目；长期股权投资减值准备 10.15 亿元，占比 14.6%，主要针对上海华辕实业、天津睿沣置业等合作企业；其他应收款减值准备 5.01 亿元，占比 7.2%，主要为关联公司及合作方应收款项减值。

对于本次大幅计提减值，立信会计师事务所为公司出具了标准无保留意见的审计报告。业内人士认为这是保利主动清理历史包袱，为未来轻装上阵做准备。

02 库存压力仍然较大

以销售额为标准，保利发展已经连续三年位居行业第一。2025 年，保利实现销售签约金额 2530 亿元，同比上一年下降 21.67%，降幅大于行业平均，并且已经连续两年降幅超 20%。这意味着保利感受到的销售下滑压力比同行更大。

为了减缓业绩下滑，保利在持续加大核心城市的土储占比。2025 年，保利全年拓展总地价 791 亿元，其中一二线城市拓展总地价占比超过 90%，核心城市拓展占比 99%，其中北京、上海、广州三地占比约 48%。

押注一二线城市，是为了对冲地产高峰期在三四线城市留下的难以消化的 " 老库存 "。

从库存结构来看，百里发展的待售面积主要集中在核心城市，去化周期合理。但同时，保利的库存仍存在结构型压力：一是竣工物业规模持续增长，较期初增长 7.2% 至 2137.7 亿元，占存货总额的比例提升至 28.1%，去化压力有所加大；二是存量项目占比偏高，特别是 2022 年以前获取的存量待售项目，部分高价地项目去化难度较大；三是三四线城市仍有大量库存，去化压力突出。

为了加快去化，保利采取了一系列操作：

" 老盘新作 "：对存量项目调规优化、产品升级，让旧盘焕新颜；

" 以销定产 "：新开工面积同比下滑 40%，减少新增库存；

灵活定价：降价促销、团购优惠，牺牲毛利率换流速。

效果如何？2025 年，保利的存量项目贡献签约额为 953 亿元，在总签约额中占比约 38%，库存去化初见成效，但仍任重道远。

保利发布财报之后，开源证券分析预计，2026 年保利短期利润仍然承压，毛利率会在 2026 年筑底，2027 年获得恢复，但 PE 倍数在未来三年内持续下降。

行业洗牌期，剩者为王。保利发展在努力用发债优势、融资成本优势、销售运营优势力保现金流，以 " 稳 " 争胜。