2026 年的地产圈，最让人唏嘘的名字，依然是万科

曾经的行业一哥

房企最后的堡垒

无数人心中的 " 稳健信仰 "

如今正被债务、亏损、展期、减值层层围困，狼狈到让人心疼

2025 年，万科巨亏 885.6 亿元，创下 A 股房企亏损纪录

净负债率飙升至 123.5%

有息负债高达 3584.8 亿元

一年内到期债务超 1600 亿元

现金短债比严重失衡，流动性缺口触目惊心

债券展期、资产甩卖、管理层动荡、市场信心崩塌

曾经喊出 " 活下去 " 的万科，自己走到了最危险的边缘 ……

每每日常看到这样的新闻，总让我唏嘘不已

我 08 年入行，入行的时候就一直会看万科周刊，也会一直听王石的各种演讲

我整理了一下我记忆中王石曾经发表过的观点

在当时听起来好像有点不解甚至也有点刺眼

现在再来咀嚼

似乎又千百种感慨浮现心头

01

" 万科要做减法，只做住宅开发，非住宅业务全部砍掉。"

" 房地产就是住宅，商业、写字楼、酒店、综合体都不是万科该碰的。"

1993 年

海南房地产泡沫破裂后

王石在万科内部战略整顿会议上提出以上言论

让并且在后续万科周刊正式确立专业化等于只做住宅战略，并且在后续多个峰会和年报沟通上反复强调

甚至还有那一句：如果万科多元化，我从棺材里爬出来也会拦着

王石之所以这么说，本质上基于对于万科冷静的思考

王石认为

商业地产资金占用大、周期长、运营复杂

与万科 " 快周转、标准化、轻资产 " 基因不符

并且多元化会分散管理层精力，容易导致主业不精、风险不可控

至始至终，王石都觉得万科的核心竞争力不是其他

是开发效率和产品力

只有守住单一赛道的绝对优势，才能够建立规模、成本、品牌的其他相关优势

单一赛道的能力是从 0 到 1

然后才会有其他

也因为这个判断，1993 年后万科砍掉影视、贸易、饮料、制造业等 40 多项副业，专注住宅

02

" 万科绝不拿地王，地王是行业毒药。"

" 宁可错过，绝不买错；地价过高，我们直接放弃。"

这些话都来自 2005 年到 2007 年

08 年金融危机来临之前

也是行业最早开始有的狂热浪潮

就在那个时候

王石在多个场合公开批评地王现象，警惕行业风险

王石在不同的采访中都有表达，地王意味着地价透支未来房价，一旦市场降温必然亏损

与此同时高价拿地会倒逼高周转、高杠杆，风险被成倍放大

房企真正的竞争力是成本控制与产品力

不是胆量与赌性

市场永远有机会，不必在最热的时候火中取栗

03

" 不行贿是万科的底线，是我的标签。"

" 万科历史上有一次行贿，就算我行贿。"

这来自创业早期（1983 – 1988）

当时因为货运行贿未遂，随后万科立下铁律

后面在 2009 年，2015 年又一次强调

在王石眼中认为行贿会形成依赖，就会对风险有误判，同时把做事的准则降低变成更多关注人际关系

一旦环境收紧，企业瞬间休克

灰色交易必然伴随腐败、利益输送、内控失效

更为重要的是

品牌信誉一旦崩塌，将无法重建

04

" 万科净负债率必须控制在 40% 以内，这是生命线。"

" 现金流比规模重要，安全比增长重要。"

这个出处来自 1997 年亚洲金融危机后

王石在财务会议定下红线

2008 年次贷危机后再次写入内部制度

为什么强调 40% 的生命线，内在逻辑是强调房地产是强周期行业

必须留足安全垫

这个观点非常重要，和后面的郁亮的判断有本质性不同

王石认为房地产高峰期后过一会一定会有低谷，这个波动是永远存在的

所以企业需要永远准备低谷下的干粮

房企最大的风险不是慢，而是崩

05

" 万科不做利润超过 25% 的项目。"

1992 年 12 月，深圳国土局房地产行业沙龙，王石公开提出

并且强调了他的理念

当地产开发习惯了暴利，就不会做正常利润的生意

本质上能力也会快速的倒退

这里他说了他早年做贸易的经历，说但凡一个生意利润 200%-300% 之后，最后往往都会再赔回去

追求社会平均利润，才能长期稳健、不踩大雷

06

" 我放弃个人股权，做纯粹职业经理人。"

" 阳光照亮的体制，就是不靠个人魅力，靠规则治理。"

1988 年万科股改

王石主动放弃 40% 个人股份

这可能也成为后来王石最为人津津乐道的地方，也是人生的高光时刻

不少民营企业后来也做不到这种程度

但是王石认为

人治不可持续，个人判断力总有偏差

职业经理人制度能保证决策理性、长期主义

股权分散 + 规范治理，能避免一言堂、盲目扩张

好制度能吸引优秀人才，形成稳定文化

07

" 万科不追求第一，只追求活得久。"

" 规模服从安全，增长服从质量。"

2004 年万科 20 周年发布会，王石对外表达以上观点

背后逻辑在于

王石认为，规模不代表安全，盲目做大只会放大风险。

行业周期来了，活下来的不是最大的

而是最稳的

过快扩张必然管理跟不上、质量下滑、风险失控

08

现在来看，这些内容似乎有点刺眼

但是现在有个问题其实值得追问：为什么这些底线，在后来的万科体系中被悄无声息的打碎

这说来可能也是王石和郁亮的不同

其实你会发现，王石对于房地产周期有巨大的敬畏

他总是觉得周期之下，企业的对冲能力会快速下滑

包括万科成为行业第一都不是王石追求的结果，王石更希望企业能够活的更久

包括当时提出的万科魔咒

其实也在对外强调规模过大之后会有意想不到的风险在等着你

但是对于郁亮而言

他真的可以说是规模信徒

郁亮信奉规模安全论

再见郁亮我们有系统性的表达过郁亮对于规模的执念

他认为

规模 = 话语权 = 融资成本 = 抗风险能力 = 活下去的资格

企业大是企业活下去的能力

哪怕是在下行期，龙头也只不过吃掉中小企业的规模

所以从这个角度来看，或许就会明白为什么要打破王石的各条底线

——住宅用地越来越少，只做住宅会饿死

——行业利润率系统性下行，25% 利润红线已无意义

——央企国企大举进场，民企不冲规模就会被挤出第一梯队，失去融资与拿地资格

——城镇化放缓，必须多元化找第二增长曲线

后来的万科，确实就是这么发展的

09

而且为了夯实规模，除了在各种战略层面确定规模的意义

在各种机制上也在保证规模始终存在第一要位

最为典型就是事业合伙人制度

合伙人成就了不少万科式人物，也造就了万科表象的诸侯制

但是合伙人也带来不少的激进式尝试

纵然郁亮也有对于各种风险的警醒和预判

包括那个黑铁时代以及那句活下去都是当下的时代最强音

但是在行动上其实因为在规划化的战略主导下也让屁股决定脑袋

可以看下具体的

2017-2021 年的万科，拿地 7773 亿

占 12 年总额 64%，有息负债从 2000 亿→ 3819 亿

2021 年：拿地 962 亿，行业第一

2023 年：拿地 830 亿，仍在高位接盘

这或许就是事实

或者说合伙人计划之后，很多的决策也不是郁亮一个人可以掌控的

王石用 " 幸存者经验 " 画了安全线，郁亮用 " 规模逻辑 " 算着增长账

他认为时代变了、规则变了，王石的底线已经不适用了

只有规模才能在新时代活下去并赢到最后

10

最后我开了一个脑洞

提了一个假设性问题：关于王石如果一直掌舵，那么现在的万科会是怎么样

如果万科之前所有的原则不变形不妥协

那么现在的万科会是怎么样

我把这个问题问给了豆包

豆包沉思了一分钟，最后给了我 9 个画面

而且它特别提醒我

这应该会是 2026 年 5 月的万科

1、

还是只做住宅

所谓的多元化无非是围绕住宅居住服务的内容，比如物业、比如社区底商的运营，比如社群服务

除此之外再无其他业务

2、

行业规模前三，是不是第一也无所谓

但是常年现金流为正

3、

没有千亿级资产减值，没有三四线地王套牢

但是成功在体系内孵化出万科高端产品线

每个城市的塔尖项目万科也占据一席之地

4、

融资成本行业最低（3%-4%），债券 AAA+

银行授信充足

完全不存在流动性危机

5、

在行业内有了一个外号： " 地产界的茅台 "

6、

万科的第一副手应该是 *** 或者 **

一个主管战略一个主管产品

7、

股价：市盈率 15-20 倍，机构重仓、散户长期持有

政府、金融机构、合作伙伴最信任的房企

8、

万科周刊的实体手册依然稳定更新着

成为行业内仅存的唯一一本纸质杂志，最后拿到了期刊号

9、

每年王石还会出来演讲一次，聊聊过去一年的万科以及未来一年的期待

2026 年的演讲主题：万科的光荣与梦想

11

不过话说回来

如果王石一直掌管万科，这三十年的周期里

他自己能忍住当年的那些准则一丝一毫不降低标准吗

我很好奇这个答案

读者朋友们谁认识王石，辛苦把这篇文章转给他

让他自己来说说