刘强东，在香港地产市场又落一子。

7 月 6 日，一则公告称，京东集团旗下主体，初步准备以 7.5 亿港元，收购远东发展旗下一附属公司，标的公司主要持有香港油麻地的一处学生住宿物业。

根据协议，交易完成后，京东仍将聘用远东发展作为项目管理人，管理及运营该物业，为期三年，并收取每年 4500 万港元的保证收入。

换言之，刘强东买下资产后，将获得最低收益承诺，若按 7.5 亿港元物业价值简单核算，其对应年化收益率约 6%。

过去 20 个月，京东在港已公开收购三宗物业，累计耗资约 60 亿港元。

刘强东买下的这栋物业，本是一家酒店，预计 2026 年下半年完成全部改装。

该项目位于油麻地上海街，物业前身为海景丝丽酒店，归属帝盛酒店集团（简称 DHI）。帝盛是远东的酒店管理平台，后续将直接负责宿舍的运营。

数据显示，酒店本来有 268 间客房，若不大幅更改结构，刘强东买下的，大体就是 268 个学生宿舍，折算下来，每间宿舍的价格约为 280 万港元。

若按 4500 万港元的保底收入计，具体到每间学生宿舍，京东每月大体能收到 14000 港元的房租。

这笔交易的背后，是香港学生公寓市场供需缺口的扩大。

据香港教育局及仲量联行数据，2024/25 学年，香港非本地学生规模已增至 9.2 万人，香港八大院校平均床位比约为 2.55:1，对应宿位缺口约 4 万个，到 2028 年，香港高校宿位缺口或突破 10 万个。

在供需错配下，香港大量的存量酒店、整幢住宅，正被改造为学生宿舍。

据 21 记者统计，2025 年至今年 3 月，涉及酒店及整幢住宅改作学生宿舍的交易，香港已成交约 27 宗，金额逾 85 亿港元。

就此而言，刘强东只是最新的参与者，6% 的年化收益在财务上也算得过来。如他愿意，未来也可转做员工公寓等用途。

对于出售方远东发展而言，这宗交易有助于盘活资产。

其出售的物业，原值约为 2.659 亿港元，交易完成后，远东有望录得约 4.23 亿港元收益，所得款项中，约 6.3 亿港元用于偿还按揭贷款，余下约 1.06 亿港元作为营运资金。

远东发展在公告中称，交易将为其提供与京东建立战略关系的机会，并借此探索包括香港学生住宿项目在内的进一步合作。

从刘强东的角度来看，此次收购学生宿舍物业，是加码香港的又一步棋。

2025 年 8 月，京东耗资约 40 亿港元，收购香港连锁食品超市佳宝，将其纳入本地零售体系。然而，其在港布局远不限于零售主业。

刘氏在港投资的一大重点，就是各种类型的不动产。

2024 年底，京东以 18 亿港元价格，收购位于香港沙田的物流地产——利丰中心，项目建筑面积 48.7 万平方英尺，折合 4.53 万平方米。

此笔交易，也是当年香港最大的工业楼宇交易之一。

大概一年后，刘强东又以约 35 亿港元，收购中国建设银行大厦 50% 股权，获得约 1.1 万平方米的写字楼空间。

该物业地段极佳，位于香港中环金融核心区，地下通道直通港铁中环站，前身为香港丽嘉酒店。

就公开信息而言，加上最新的学生宿舍，刘强东在 20 个月内，已在港投下约 60 亿港元购置不动产。

值得注意的是，同是物业，其购置采用不同的执行主体，具体用途也有差异。

经查询，利丰中心的购置主体，为京东海外离岸主体 JD Property 系列，其隶属于京东产发旗下，专门承接京东全球物流仓储、工业园、数据中心等资产。

此次收购学生宿舍物业的执行主体，为 JD Fabulous Development XI Limited，这是一家注册于英属维尔京群岛的公司，直接隶属于京东集团。

购买中国建设银行大厦的投资主体，则是 Jasmine Investment Development IV Limited，同样注册在维尔京。

标注的数字编号显示，Fabulous 与 Jasmine 系列，在投资不动产方面或许存在类别分工。

同时，这也暗示刘强东可能已添置数量可观的物业，服务其出海战略。