7 月 7 日，杭州迎来 2026 年下半年首场土拍。保利发展耗资46.05 亿元竞得萧山世纪城核心单元 XS010106-13 地块，溢价率 26.68%。

就在前阵子，保利发展刚刚在深圳亮出凶悍身段—— 6 月 25 日历经 355 轮鏖战，以总价 105.1 亿元、溢价近 99%拿下宝中宅地，刷新 2026 年深圳总价地王纪录。

更在 6 月 24 日连发多则招标计划公告，拟总投资约 305 亿元，提前锁定上海徐汇内中环康健板块（原冠生园大白兔奶糖地块）及杨浦滨江八埭头组团，静候第七批次土拍开槌。

好家伙，半个月豪掷456 亿拿地！

全国土地市场还在半梦半醒之间，保利已经把牌桌上的筹码重新码了一遍。

我们先来看一下整体情况，根据中指研究院数据显示，保利发展上半年权益拿地金额约 377 亿元登顶行业榜首，全口径新增货值超 760 亿元跻身前三。

其实保利大动作补储，早在一季度就在杭、沪、京、广全速启动：

在杭州：3 月 6 日，保利溢价51.08%，以总价32.24 亿，楼面44985 元 /㎡拿下杭州城东新城运河一线宅地，创城东新城运河以北区域楼面新高。

5 天后再落一子萧山世纪城低密，48 亿砸进杭州核心区。

在上海：3 月 30 日保利经过 41 轮，以 59.22 亿拿下上海长宁中山公园地块，楼面突破 7.7 万 /㎡，刷新长宁内环 17 年供地纪录。

在北京：5 月 19 日保利151 轮，以总价41.544 亿，住宅部分楼面约 6.67 万 /㎡，溢价15.4%，创下当时北京 2026 年土拍溢价新高。

在广州：6 月 15 日保利以总价13.49 亿，溢价23.87% 拿下白云黄边北路 北侧 AB2902026 地块。这也是保利 2026 年在广州招拍挂落子的首宗宅地。

核心城市发力，加速补储，保利这位老大哥究竟在下什么棋？

这篇不聊别的，艳姐就带着大家拆解一下保利 2026 的拿地算法，看看老大哥的子弹究竟打向何方。

01

北京：守成者的亮剑

快拿地，慢打造

上回我们说到，保利在北京的策略——闷声做项目，死磕安全感。

朝阳超 20 盘、海淀伴产业生长、顺义石景山昌平的流量盘织网，入京 20 余年 70 余盘，北京是保利静水流深的最佳样本。

但太平桥这宗地，把这页叙事撕了一道口子。

北京丰台太平桥 0001 地块，位于二至三环间，行政归属丰台，实际卡在丰台 × 西城 × 海淀三区交界，距六里桥东站约 500 米，步行半径新年华、世纪坛医院、莲花池公园俱全，天然承接丽泽商务区外溢改善。

更重要的是，容积率从初始方案的 2.4 硬降到2.0，建面砍掉近 24%，全片区最低容，洋房 / 下跃复合的产品上限就此打开。可以称得上是全北京今年最性感的规划指标调整之一。

但太平桥的意义从不拘泥于数字上。这是保利时隔一年重返北京公开土拍市场，且是近五年首次进驻丰台。

甚至网传：土拍槌落下的当晚，保利发展技术部就已经在拆方案了。

而这意味 着 在当下，保利北京公司拿地和开工之间不允许有真空期，总部授权深、前置产品研究就绪，决策链被压到最短。

更神奇的是，这种极速的 " 快 " 动作，并没有被复刻在产品打造阶段。

就拿 6 月 27 日首开的北京保利 · 熙瑞来说，前后用了一年的时间精磨，一出手就抛出五大 " 首个 "——

首个全维实景首开高端盘、首个博物馆级会所、首个社区大戏台、首个四季恒温园林、首个地下双会所贯通。

北京保利 · 熙瑞

先砸全维实景再开盘，甘愿拉长蓄客周期，用展示区厚度换高端客群信任。

于是我们看到向下深挖7 米，凿出约 60 米溪谷庭院，完全就是古院亭台 " 庭院深深深几许 " 的既视感。

平视视角更是将围合布局，古树造型，水幕氤氲恰到好处的东方美学底蕴展现得淋漓尽致。

更是通过天窗引入天光，将植物馆和文史馆并置打造成首个四季恒温园林。科技和自然，审美和意趣，在此处完美融合。

景致之美已然让人震撼，国仕之风更是藏在各种细节里，非遗大师手工铜雕照壁《江山如此多娇》，联动保利艺术博物馆藏三十件博物臻品，甚至还有复刻恭王府金丝楠木大戏台。

如何将 " 国宾品质 " 植入内城国宾区，保利北京真是让人大开眼界。

而这套压缩决策链条的快逻辑，和产品慢工出细的慢逻辑，是保利北京操盘哲学的一体两面。

2025 年 3 月，李红亮接任保利北京公司总经理一职，" 稳且快 " 的团队底色越发突出。

保利（北京）房地产开发有限公司总经理李红亮

李红亮，这位 1983 年生的掌舵人，在 2008 年校招进入保利发展，一路从证券研究部部门经理做到董事会办公室助理总经理；而后又在广东保利城市发展有限公司历练，积累大量一线操盘经验。

李红亮 " 集团董办 + 投关 + 广州一线 " 复合背景，搭配营销老将副总经理敬甫，首席客户官李杨，共同成为保利北京核心班底。

保利（北京）房地产开发有限公司副总经理敬甫

保利熙瑞首席客户官李杨

02

杭州：华东尊严之战

高溢价拿地，天字系开局

保利杭州今年上半年的大动作，总结下来就一个词——核心资产连续重仓。

3 月城东新城运河一线宅地溢价 51.08% 的板块单价地王，五天内追加萧山世纪城 1.8 容积率低密，7 月更是再度以 46.05 亿、溢价 26.68% 补仓世纪城核心。

连续落子钱江世纪城 + 城东新城，且均为板块内最低容积率或最高能级宅地。这套 "重仓追加 " 打法，可以从三个层面来解读。

第一，选择逻辑清晰，锁定地块稀缺性，可承受空间内溢价不慌。

城东新城运河一线宅地是原商办改住，调规后容积率更是从 3.0 压到 2.2。杭州近两年严控商办转性，2026 年上半年主城仅此一宗商改住涉宅地放出，这类政策窗口正在关闭。

萧山世纪城两宗分别为容积率 1.8 和 2.2，主城核心区低容宅地，杭州近五年供应占比不到一成，世纪城 1.8 容积率更是 2019 年后首次放出。同等级地块素质短期内难出现。

第二，天字系在杭州已完成市场验证。

2026 年一季度，保利 · 天珺拿下杭州十区销售金额 TOP1，保利 · 天奕则包揽销售面积 TOP1 与金额 TOP2。

保利 · 天珺

" 全国化操盘体系 + 天字系交付信用 " 模式完成了杭州高端改善客群的前期市场渗透，让 " 保利天字系 " 与 " 绿城高端系 " 并列成为第一梯队选择项。

后续高溢价拿地的热血，本质还是保利用全国底盘支撑华东卡位，进一步扩大自己在杭州的行业影响力。

杭州作为全国最卷产品力之城，无论是品牌声量的快速积累，还是产品迭代的经验沉淀，都能事实上把保利 " 天字系顶序 " 立住。

第三，连续重仓的底气，归根到底是这支班底敢接。

保利浙江公司总经理朱忠伟，原任职浙南公司总经理，在温州用天字系的保利 · 天珺、保利 · 天樾打开非大本营城市高端市场溢价空间，后于 2025 年调防杭州。

保利发展浙江公司总经理朱忠伟

营销总监李政宏则历经过长三角多个核心盘，擅长将天字系产品语言传递给市场，完成塔尖人群的价值链接搭建。

换句话说，保利杭州敢一上场就和滨绿硬碰硬，拿天字系直接杀进顶豪赛道，又在高溢价拿地时果敢出手，正是因为这支班底不仅深耕区域，更是多次跑通天字系落地逻辑。

03

大湾区：战略升级

广佛双核，进阶为广佛深三核共振

此前保利在大湾区的策略很清晰：

在深圳做单点突破，把主力留给更熟悉的广佛主场。

但 6 月 25 日保利发展 355 轮、105.1 亿、溢价近 99% 拿下宝中宅地，解锁深圳 2026 年总价地王，意味着保利对深圳的定位，从 " 单点试探 " 变成了 " 第二主场 "。

土地面积约 3.73 万平方米，规划建筑面积 11.95 万平方米，容积率低至约 3.19；是目前宝安中心区挂牌出让涉宅用地中容积率最低的一块。

地块南侧即是近日热卖的豪宅项目深圳观潮府，由华润 & 招商以总价 86.4 亿元、溢价超 34% 摘得，在今年 4 月以约 14.7 万元 / 平方米的备案均价开盘入市，两开两罄。

今年深圳顶豪 刚需全面 开花，保利此时以百亿地王入场，时机卡得不算晚。艳姐猜测保利会 顺势 推出定位深圳一号 产品的顶序产品，用最高端产品系打开局面。

但深圳这颗 " 新核 " 能成立，前提是广佛这两颗 " 老核 " 足够稳。

销售端，5 月 10 日首开的广州保利海韵，一次推出 338 套房源，认筹超 720 组，2 分钟劲销 18 亿。

佛山保利星耀6 月 19 日示范区开放，端午期间到访超 3000 组、认筹 260+ 组；6 月 27 日首开销售 2.52 亿，截至 6 月 30 日网签 83 套，为 6 月桂城新房套数 TOP1；

拿地端，核心板块溢价拿下争定价权，外围板块底价收下争市占率。

比如在 6 月 15 日广州白云黄边北路地块，在经历了三家举牌 27 轮后，保利最终以 13.49 亿、溢价 23.87% 拿下。

设计之都板块也是白云估值逻辑换挡期的重要抓手，年产值 900 亿的产业人口 × 双地铁 × 低容小盘，剪刀差足够厚，有想象空间。

而同期花都中轴地块 0% 溢价、楼面仅 7560 元 /㎡拿下。属于补仓稳市占路线。

" 广佛压舱、深圳探顶"这套战略打法背后藏着一位保利老将，广东保利董事长刘实。他早年历职保利华南、华北公司，2018 年起任保利发展广东公司总经理，2025 年升任保利发展广东公司董事长，统辖广东全盘。

长期深耕广东市场，让他熟悉本地客户需求与政策环境。才能在不断夯实大本营的同时，开启大湾区新战略。

04

多城开花，在地化操盘

厦门抢 " 地王 "，海南持续重仓

保利在厦门最近的热度很高，保利安控御宸天悦稳居 2026 年 1 – 5 月厦门豪宅成交金额榜首及单盘金额 TOP1。

在克而瑞 2026 上半年福建成交数据中，保利安控御宸天悦以 26.03 亿元成交总额登顶全省榜首，断层领先。

而且无论是 78278 元 /㎡的项目整体成交均价，还是 2066 万元 / 套的套均价；都说明这个压倒性优势不是靠 " 以价换量 " 得来的。

而这幅地的热度和成就，从 2025 年保利开启 " 拿地王 " 策略就埋下了伏笔。

2025 年 4 月，保利历经 75 轮、以 34.14 亿拿下五缘湾一线湾海地块，成交楼面价 50632 元 /㎡，溢价率 12.3%。

一方面，保利突然杀入建发大本营，在厦门核心区域五缘湾的核心地段和人硬碰硬，战火一触即发，从抢地开始就引起了市场关注。

另一方面，这番操作让人不禁想到广州保利 · 玥玺湾的策略：重磅拿地 + 超级顶豪产品 + 高热开局 + 量价双顶。

一度让市场把期待拉满。如今也确实证明了保利超级顶豪的市场影响力。

保利 · 安控丨御宸天悦

保利在年初调整了总部架构，还根据区域发展战略，整合属地资源，将福建区域的平台合并为福建公司。头牌项目的持续热销，想来也能给新班底争取到更多话语权。

保利发展控股福建公司副总经理谢秋红

保利发展控股福建公司营销部部门经理张佳

而另一个万众瞩目的 " 保利之城 "，是海南。

6 月 4 日，保利 6.8 亿摘得月川 24 亩精品宅地，楼面价仅 13790 元 /㎡。

6 月 30 日，保利又以 15.12 亿元，楼面价 11313 元 /㎡，拿下海棠湾 HT06-08-02 地块。

而保利早在2025 年就持续重仓海南。

去年 8 月，团队以约 11.34 亿元拿下三亚中央商务区宅地，综合投资额超 23.4 亿元。到了 9 月，保利旗下三盘齐发，保利天珺、保利伴山瑧悦、保利海晏同时进入商品住宅销售面积排行榜前十。

2025 年底，更是干到了海南全省三冠王。

不管是市区新中式的保利伴山瑧悦，海棠湾首个新规标杆的海晏仁境，还是热销 64 亿，成为海南三冠王的三亚保利天珺。保利一直处于市场引领位。

而这也和以董事长闫志强为核心的管理团队持续深耕海南 14 年的战略定力分不开。

保利海南公司董事长闫志强

结语

整体盘点下来，艳姐发现，保利在核心城市高溢价拿地的底气，来自于区域公司差异化打法的灵活适配。

北京快拿慢造、杭州天字系卡位、大湾区广佛压舱 + 深圳探顶、厦门 " 地王 " 之上造断层式顶豪、海南持续重仓稳坐一号位 ...

土地市场的 " 敢 "，和新房市场的 " 热 "，相辅相成，螺旋上升。

本质就是把择址眼光转化为热销实绩；再用产品信心提升拿地胆量。

同一套思路也在其他城市上演。

在长沙，保利星宸天奕，作为保利顶序 " 奕系 " 华中首作，以及保利发展 " 三好战略 " 在长沙的完整落地，近日首开认筹 500 组，成交 5 亿，登顶 2026 年长沙主城高端改善市场开盘热度榜首。

3 月，保利还和长沙政府推介团携手走入大湾区，出席长沙 " 好房子 " 推介暨合作签约活动，向各界展示了长沙 " 好房子 " 和 " 幸福之城 " 的独特魅力。

在上海，保利销售亮眼但土储承压，2025 年仅拿地 4 幅，总拿地金额约 117.22 亿元；今年明显加速补储，更是采取 305 亿元 " 预算先行 " 的明牌策略。

看这个预算金额，结合上海就总经理吴劲松是产品出身的团队背景。未来保利上海大概率会走" 抢地王 + 一号作品 " 的高举高打模式。

说到底，老大哥的子弹往哪打，本身就是市场在说话。

主编：张艳

责编：闪闪

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