7 月 13 日，国务院批复《扩大消费 " 十五五 " 规划》，在 " 促进大宗耐用商品消费 " 一栏里，住房被排在了第一位，紧随其后的是汽车和家居家电。规划提出 2030 年社零总额达到 60 万亿元，住房消费被纳入这条增长曲线的核心赛道。

多数解读把它读成 " 救市利好 "。这个判断偏了。

住房被写进 " 大宗耐用消费品 " 不是救市信号，也不是政策打压，是对市场既有事实的 " 定性追认 "。房子已经在贬值，已经卖不动，流动性已经枯竭，规划只是把这个事实写进了文件。但 " 追认 " 本身是一个变量：当政策层面确认了住房的 " 消费品 " 定性，银行抵押物评估、家庭资产配置、城市土地财政三条线会同时调整，这才是真正值得关注的连锁反应。

01 追认而非创造：市场已走在政策前面

百城二手住宅价格指数已经连续 27 个月环比下跌。2026 年 6 月，百城二手住宅均价 12639 元 / 平方米，环比下跌 0.42%，88 个城市下跌。一线城市二手房价格开始出现企稳回升信号，但二线环比下跌 0.46%，三四线下跌 0.48%，绝大多数城市的房价仍在下探。

法拍房是更硬的指标。2025 年全国法拍房挂拍 71.9 万套，成交仅 16.9 万套，清仓率 23.5%，流拍率 65%。2026 年 1 至 5 月，挂拍量同比再增 20%。银行端的数据更直白：六大行个人住房贷款余额连续三年负增长，从 2022 年高点的 26.95 万亿降至 2025 年末的 25.07 万亿，三年少了 1.88 万亿。交行和工行的个人房贷不良率双双突破 1%。

再看供给端。2025 年全国房地产开发投资 8.28 万亿，同比下降 17.2%，规模回落至 2013 年水平。新开工面积 5.88 亿平方米，下降 20.4%，较 2019 年峰值萎缩超过 70%，回落至 2004 年水平。

这些数据指向一个事实：房地产市场已经用脚投票完成了 " 去资产化 "。价格下跌、流动性枯竭、供给断崖、不良率抬头，市场的调整已经走了四年多。规划把住房写进 " 大宗耐用消费品 "，不是在引导方向，是在跟上已经发生的方向。

02 " 大宗耐用消费品 " 这五个字在改什么

" 大宗耐用消费品 " 是什么？汽车、家电、家具。这些东西的共同特征：买来用，用旧了折旧，持有要花钱，卖的时候大概率贬值。把它们和住房放在同一个类别里，等于政策层面承认住房的使用价值被优先强调，交换价值被弱化。

这跟 " 房住不炒 " 不一样。" 房住不炒 " 是原则表态，" 大宗耐用消费品 " 是定性归类。前者说 " 不应该炒 "，后者说 " 它本来就不是投资品 "。措辞不同，分量不同。

规划提出 " 好房子 " 建设、老旧小区改造、物业服务质量提升三条主线，翻译成消费品逻辑就是：造更好的产品、维护旧产品、做好售后服务。三条线全是 " 消费品逻辑 "，没有一条是 " 资产逻辑 "。

03 城市分化：消费品化是一个梯度过程

但 " 消费品化 " 不是一刀切。

2026 年上半年，重点 20 城二手住宅累计成交 76.1 万套，同比增长 5.6%。6 月上海二手房成交约 2.5 万套，同比增长 23.1%；深圳连续两个月同比增幅超 10%。一线城市的二手房价格已经出现环比转涨信号，上海连续 4 个月环比上涨 0.1%，深圳 6 月环比转涨 0.03%。

但三四线是另一幅画面。惠州 6 月二手房挂牌均价 7144 元 / 平方米，同比仍下跌 9.94%。百城数据中，三四线代表城市环比下跌 0.48%，同比下跌 7.48%。法拍房的结构也印证了这种分化：上海住宅类法拍清仓率 73.6%，三四线城市挂拍占比超 70%，清仓率不足 19%。

一线城市因为稀缺性和流动性，资产属性仍在残留。强二线的资产属性在减弱，消费品属性在上升。三四线已经基本消费品化：有价无市，挂牌半年无成交，价格失去参考意义。

消费品化是一个梯度过程，城市能级越低，消费品化越彻底。

04 居民资产负债表的隐性重写

中国家庭资产中住房占比从 2021 年的约 67% 回落至 2026 年的约 52%（高盛数据）。这个数字仍在全球范围内偏高。

中国的路径跟两者都不同。美国是危机倒逼，德国是制度设计，中国正在走的是 " 市场出清加政策追认 " 的第三条路。家庭资产中住房占比从 67% 降到 52% 不是主动选择的结果，是房价下跌的被动后果。

但规划的意义在于：它确认了这个趋势的方向。当文件把住房定性为 " 消费品 "，居民资产负债表的重配逻辑就有了政策依据。60% 押住房的配置结构面临的不只是市值缩水，而是持有成本思维和流动性预期的根本转变：物业费、维修基金、房产税预期从 " 持有资产的必要开销 " 变成 " 消费品的折旧成本 "；挂牌半年卖不掉从 " 市场异常 " 变成 " 消费品的正常状态 "。

05 产业连锁：从 " 造壳卖钱 " 到 " 造产品加存量运营 "

规划提的三条主线，每一条都在改变房地产行业的底层逻辑。

金融层面也在跟上。截至 2025 年末，全国已发行 8 只保租房 REITs，总市值近 200 亿元，出租率普遍超过 95%，年化分派率 4% 以上。中信建投预计 2026 年新增上市项目 8 至 10 只，总市值突破 500 亿元。REITs 的本质是把存量房产的运营收益证券化，这是消费品金融化的路径，不是资产证券化的路径。

06 追认本身是变量

回到核心判断：住房被纳入 " 大宗耐用消费品 " 不是在创造新趋势，是在追认既成事实。但追认本身会触发连锁反应。

银行抵押物评估逻辑要变。当住房被定性为消费品，抵押物估值需要考虑折旧和流动性折价，不能再用 " 资产升值 " 假设覆盖风险。六大行房贷余额连续三年负增长，不良率开始抬头，银行已经在用脚投票。

家庭资产配置逻辑要变。住房占比从 67% 降到 52% 是被动结果，但规划确认了方向后，主动再配置会加速。美国用了近十年完成从房产到金融资产的再配置，中国可能更快，也可能更慢，取决于资本市场能不能提供替代性的投资渠道。

城市土地财政逻辑要变。当住房是消费品，土地出让的 " 资产定价 " 逻辑就要让位于 " 消费品供应链 " 逻辑。地方政府从 " 土地供应者 " 转向 " 房地产市场的规划者和监督者 "，这个转型已经在发生：2025 年房地产开发投资下降 17.2%，新开工面积回落至 2004 年水平，土地供应端主动缩量。

当 6 亿家庭的资产负债表里有超过一半被重新归类为 " 消费品 "，下一个十年的财富逻辑会往哪走？这个问题，规划没有给答案，市场也还没有。但方向已经确认了。

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