大家都看到了，最近楼市开始出现异动！

首先是租金。

租金是最真实的需求表现，就像香港一样，从 2025 年 2 月到今天，香港楼市已经涨了一年多了，但是在楼市上行之前，其实香港租金是领先上涨的。

这个逻辑的底层认知，就是租金代表最真实住房需求。所以会成为房价的先导信号。

一线租金开始明显回升。

其实是二手房成交量开始上升。

上半年，全国新建商品房销售面积同比下降 11.6%，根据住房城乡建设部门的网签数据，上半年二手房网签面积同比增长 10.2%。

这说明很多人都预期价格可能触底了，所以不再犹豫，开始进场了。

易居研究院数据，截至 6 月底，8 个重点城市二手房挂牌量较 2025 年 6 月的历史高点下降约 19%。

这说明这 8 个重点城市的房东开始撤牌进入观望阶段。

这是市场进入调整期的典型信号。

整体来看，这一次从 2025 年 12 月中央经济工作会议开始的新一轮救市，似乎是对了。

近 5 年的国内房产，有两个转折点，直接改变了整个政策的走向。

第一个是 2023 年 7 月的中央经济会议，第一次提出国内房地产库存产生逆转，从 2023 年之前维持了 8 年的供小于需，一转而为供大于需。

于是，当月，政策开始转向开始了。降首付、降利率、松限购、减税费，需求端能用的招几乎全用了一遍。

政策的边界是，全国首付 15% 史上最低；贷款利率 3.05% 史上最低；公积金额度史上最高。

到这里，其实需求端已经无计可施了。

但结果是，截至 2025 年 2 月末，狭义商品房库存面积首次达到 7.98 亿平米，创历史新高。广义库存加闲置土地总计 127 亿平米。

按照 2024 年的销售速度，光消化库存就需要 7 到 8 年。

最终，2025 年年底的中央经济工作会议，政策开始第二次转向，明确提出九个字：" 控增量、去库存、优供给。"

会议原文还提到鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。

这意味着政策逻辑彻底变了。从过去四年消费端刺激，转向清空市场。

抓蛇抓七寸。供求关系才是楼市的七寸。

到了 2026 年 3 月底，全国商品房待售面积同比下降 0.1%，看着很微弱，但它的意义在于这是连续 52 个月增长以来，首次出现的同比下降。

5 月末，库存降到 7.72 亿平米，同比下降 0.4%，连续 3 个月同比下降。

到了 2026 年 6 月末，重点 30 城狭义库存去化周期为 23.9 个月。

狭义库存的含义是已批准预售的未售商品住宅面积。

那么，狭义库存的合理标准是什么呢？

是 12 个月，这是一个城市供需基本面的最健康指标。

计算方法是已批准预售的未售商品住宅面积除以近 12 个月月均去化面积。

低于 12 个月，意味着在不考虑新增供应的情况下，现存待售商品住宅一年能卖完。

重点 30 城的去化周期是 23.9 个月，则意味着没有新增供应的情况下，需要两年能清空库存。

但是拆分来看，这 30 城是极度分化的。

最优的是杭州和合肥，去化周期已经不足 1 年。

长沙、宁波、成都、长春、上海、天津，不足 20 个月。

合肥去化周期是 10.6 个月。

这背后则是，合肥 2026 年计划供应仅 200 公顷，较 2022 年峰值下降 72.7%。商品住宅供应从 2021 年的 499.7 万平米，降到 2025 年的 192.7 万平米。降了超过六成。

杭州的去化周期只有 8.8 个月。

在合肥和杭州的背后，都是一边紧缩供应，一边在 AI 时代批量制造的科技新贵在不断冲进市场。也就是需求有支撑，供给控节奏，两者相得益彰。

但是，这只是头部城市。三四线城市去化周期还在 31.6 个月，底部的部分城市超过 40 个月。

城市的分化，大到没有边界。

但好处是，少量城市跑出来之后，是有示范效应的，别的城市是可以抄作业的。

在控增量之外，另一个重要因素是产品升级。

今年 1~6 月，长沙楼市集中开盘 8 次，累计供应住宅 1484 套，去化 1107 套，整体去化率约 74.6%。

但在拆解之后，我们会看到，新规产品普遍很热，甚至能做到抢房，去化率能高达 100%。

但是很多旧规产品去化最低仅 25.38%，项目分化之大已经没边了。

最后我想说的是，整体来看，全国新房销量是在逐渐下滑的。上半年，全国新建商品房销售面积同比下降 11.6%。

所以，这就是一场博弈。但无论如何，通过严控供应 + 收储 + 品质革命，多维度齐下消化现有存量，是眼下最正确的选择。

前四年一直在消费端救市，近半年则是改换为供给端改革，很多时候我都觉得这两方案如果颠倒一下可能会更好。

救市之初，从保交楼开始，就下重手一边严控供应、一边收购库存，用三年的时间做到真正的釜底抽薪。

在卓有成效之后，再从消费端大力下手，这时效果会不会截然不同呢？

或者说，我们的楼市周期是不是就可以触底的更早些呢？而不是像现在这样，还需要不断磨底。

不过，至少这一次，目前来看方向是对的。