溢价率 80.44%，时隔五年，上海纯商业用地再现高溢价成交。

7 月 30 日，位于上海浦东新区新杨思板块的一宗 TOD 商业组合地块，经过 155 轮激烈竞价，最终由嘉里建设与华之门资本组成的联合体以 27.05 亿元竞得，综合楼板价约 18032 元 / 平方米。

在商业地产仍处周期性调整的背景下，这样一场高溢价、高热度的商业用地争夺，无疑释放出市场对上海核心城区优质商业资产持续看好的强烈信号。

嘉里建设表示，此次交易符合集团在内地核心城市建立及扩展投资物业组合之策略，将进一步巩固集团在上海的投资物业版图，并通过商业及文化物业的开发、管理与运营，为集团带来长期且稳定的经常性收入。

据上海市土地交易市场公开信息，该地块共吸引三组竞买人参与，分别为嘉里建设联合体、华润置地和浦发集团。竞价从上午 9 时 30 分开始，报价幅度从七位数一路攀升至八位数，仅最后十轮报价便从 26.15 亿元推高至 27.05 亿元。

据相关人士透露，竞价进入后半段，华润置地与嘉里联合体交替出价，拉锯时长超过一小时，直到最后几轮嘉里方面连续加价，最终以超出起始价 12 亿元锁定胜局。反观浦发集团，全程都比较低调。

让三家巨头争相下注的，究竟是怎样一块地？

本次出让并非一个传统的 " 商业盒子 "，地块由五个部分打包组成，包括浦东新区杨思社区 Z000602 单元 21Aa-04 地块、21Ab-01 地块、21Ca-01 地块地下空间、经三路地上 E、F 地块及地下空间 C 地块、经一路地下空间 D 地块。

其中，21Aa-04 地块为商业文化混合用地（商业占比 78%、文化 22%）；21Ab-01 地块为纯商业用地。两幅地块地上计容建筑面积合计约 15 万平方米，包含 13.3 万平方米商业空间与 1.67 万平方米文化配套，地下还预留约 2.3 万平方米商业空间，整体商业开发规模突破 17 万平方米。

更关键的是规划设计。项目将与地铁 6 号线高青路站无缝接驳，联动片区 3.5 万平方米中央公园，打造打造 " 公园导向型开发 "（POD）商业综合体。

克而瑞上海区域分析师认为，80.44% 的溢价率背后，是地块稀缺性与板块价值的双重支撑。新杨思板块地处浦东 " 金色中环 " 发展带，北接前滩、南连张江，恰好位于高端消费与高净值产业人口的交汇点上，商业需求天然充沛。

板块住宅市场的热度也为商业开发提供了客群支撑。公开数据显示，2024 年新杨思板块宅地出让溢价率即超过 40%，此后推出的翡云悦府项目首批房源不到四小时售罄，目前在售备案均价已升至约 13.2 万元 / 平方米。随着翡云悦府、新杨思上园等项目陆续交付，持续导入的居住人口将转化为真实的消费力。

" 这场高热争夺为上海实体商业的注入强心剂。" 上海中原地产市场分析师卢文曦认为，新杨思商业地块不仅开发规模体量大、功能复合多元，更重要的是项目落地不仅补齐了板块长期缺失的商业配套，还将夯实区域高品质生活的底盘。

竞得方组合颇值得关注。嘉里建设与华之门资本的组合，并非临时拼凑的 " 草台班子 "，一个月前，该联合体与 GIC 三方合作打造的浦东金桥新嘉中心正式开业，开业前招商率接近 95%，项目开业后几乎 " 没有不排队的店 "。

新嘉中心从拿地到开业验证了 " 嘉里建设投资开发 + 华之门资本运营管理 " 这套组合拳的有效性，将已验证的模式快速复制到浦东另一个高潜力板块，无疑是商业地产领域最稳妥的扩张策略。

具体来看，嘉里建设在内地核心城市深耕商业地产数十年。2025 年度，嘉里建设收入 195.68 亿港元，股东应占溢利 9.38 亿港元，同比增长 16%。

拿下新杨思地块后，嘉里建议表示，该项目拟建成大型商业及文化发展项目，结合双方于物业发展、投资及商业管理方面专长，促进该项目成功落地及长远营运，支持集团可持续增长。

嘉里建设在整个项目期内的最高投资承担不超过 50.35 亿元，对应 95% 的股权比例。

华之门资本是上海本土商业资产管理平台，在非标商业与策展型零售领域具备实操经验。在此次联合体中，华之门资本通过旗下上海衡九商业管理有限公司持股 5%。

嘉里联合体重金拿下新杨思地块，背后战略意图不言而喻，但挑战同样不容小觑。

高溢价拿地也意味着较高的成本压力。根据出让条件，受让人须按出让年限 100% 自持全部商业物业和地下车库，无法通过散售回笼资金，漫长持有期对嘉里建设 95% 权益下的资金链构成极限压力。

中国房地产数据研究院院长陈晟认为，在当前消费市场环境下，超 17 万平方米的大型商业体要实现理想的投资回报率，对开发商的资金实力和运营能力都是长期考验。

另有商业地产分析师认为，项目所在的浦东 " 金色中环 " 区域，已聚集前滩太古里、新嘉中心等大型商业体。新杨思项目面临的同质化竞争与客流分流的压力不容回避。在强敌环伺下，新杨思项目必须在业态组合、品牌矩阵与消费场景上打出差异化，而非品牌的简单堆砌。正如浦东新区规划资源部门所言，项目需 " 突破传统商业里插绿植的模式 "，这对设计理念与运营功力都是一场硬仗。

此外，新杨思片区整体规划虽已出台，但成熟度远不及前滩等板块。嘉里联合体作为首批大型商业配套的开发者，需承担前期培育市场、聚集人气的 " 开荒 " 风险，等待片区完全成熟需要时间。

155 轮竞价、80.44% 的溢价率、27.05 亿元总价，这一组数字既代表嘉里联合体对新杨思板块商业投资的信心，也是一场新的 " 赌局 "，赌的是浦东中环南段的商业空白值得填补，赌的是 " 公园商业 " 的新物种能够赢得市场，赌的是双方的合作默契能够再次兑现。