在全国商品房销售面积同比下滑超 11%、房企普遍面临流动性压力的 2026 年，房产交易平台贝壳交出了一份与地产周期明显背离的半年报。

上半年，贝壳总交易额（GTV）同比微降 4.5% 至 1.65 万亿元，营收同比下降 12% 至 434 亿元，较上年同期减少 59 亿元。但在营收缩水的同时，利润却逆势反弹：净利润 38.79 亿元，同比增长 79.4%；经调整净利润 47.96 亿元，同比增长 49.2%。

营收向左，利润向右。这份看似矛盾的成绩单背后，是贝壳以刀刃向内的紧缩换取利润弹性，以及它借二手房首次超越新房的存量转折点，把业务边界重新伸回房地产上游。

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" 收缩式繁荣 "，砍掉 2.4 万人

贝壳利润逆势增长，源于一场全面的降本增效。

上半年，贝壳营业成本由 388 亿元降至 319 亿元，净减少 69 亿元，降幅 17.9%，明显高于 12.0% 的营收降幅。

最大一笔节流来自人力。2025 年上半年，贝壳雇员总数 131881 人，计入营业成本的内部佣金及薪酬开支 95 亿元。到 2026 年上半年，雇员总数降至 107409 人，内部佣金及薪酬降至 85 亿元。一年间总雇员净减少 24472 人，仅内部薪酬一项，半年就省下约 10 亿元现金。

人员优化的同时，贝壳的门店网络也在同步收缩。截至上半年末，平台活跃门店降至 5.78 万家。直营品牌链家在高线城市主动合并重叠、低效的商圈门店，推动第二季度单季门店成本同比下降 25.9% 至 5.64 亿元，上半年整体门店成本缩减逾两成。

减员关店，倒逼人效抬升。二季度，直营链家活跃经纪人的人均二手房交易单量同比提升 50%，加盟品牌贝联活跃门店的店均二手房交易单量同比增长 26%。贝壳以减少近 2.5 万人的组织规模，撑起了平台二季度二手房交易单量 24.8% 的增长。

费用端的压缩进一步放大了经营杠杆。上半年运营费用总额 72.75 亿元，同比下降 18.0%：销售和市场费用削减 32.3% 至 25 亿元，一般及行政费用下降 5.2% 至 37 亿元，研发费用缩减 14.4% 至 10 亿元。

成本与费用双降之下，综合毛利率由 21.3% 升至 26.6%，二季度单季毛利率达 28.6%，同比增加 6.7 个百分点。现金流也随之改善。上半年经营活动现金流量净额 51.41 亿元，而去年同期为净流出 31.39 亿元，一进一出改善逾 82.8 亿元。

截至 6 月末，账面现金、受限资金及短期投资合计 560 亿元，广义现金储备 673 亿元，资产负债率由 43.0% 降至 41.6%。

不过，靠减员减费换来的利润增长，边际递减效应明显。当人效逼近物理极限、门店整合接近尾声，贝壳必须找到新的造血路径——而路径的转机，恰好来自市场结构本身的变化。

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从 " 下游中介 " 到 " 上游合伙人 "

住建部最新数据显示，2026 年上半年全国二手房交易网签面积同比增长 10.2%，二手房在全国住房交易总量中的占比达到 50.4%，首次超越新建商品房，全国已有 18 个省份二手房交易量超过新房。

换句话说，过去二十年以 " 房企拿地、开盘预售、渠道分销 " 为核心的增量模式彻底告别历史舞台，市场转为以二手房交易为核心的存量运营时代。

增量时代，开发商掌握话语权，贝壳扮演下游 " 渠道分销商 "，靠带看和客源规模收取佣金。存量时代，开发商普遍面临新房去化困难、产品与真实需求脱节的困局，贝壳与房企的位置关系随之松动。

由此，贝壳开始从 " 下游中介 " 向 " 开发商上游合伙人 " 渗透。贝壳也把角色升级为包含客户画像、3D 可视化展示、线上线下一体化营销的全流程项目托管：通过建立项目决策指标体系，把复杂的楼盘参数转化为消费者可对比的标准化信息，在部分试点城市显著提升了项目现场转化率。

角色升级直接体现为新房业务的抗风险能力。二季度，在全国新房销售仍处下行通道时，贝壳新房 GTV 逆势增长 1.2% 至 2583.9 亿元，新房收入同比增长 3.8% 至 89.5 亿元，新房应收账款周转天数由 51 天缩短至 39 天，回款加快 12 天。

上游渗透之外，贝壳对家装与租赁 " 两翼 " 同步做去重资产化处理。

家装板块主动退出低效城市与高成本获客渠道，上半年收入虽同比下滑 26.4% 至 55 亿元，但借供应链集中采购压低材料成本，贡献利润率逆势升至 39.6% 的历史高点。租赁板块的省心租业务加速转向 " 轻资产托管 "，全面推行净额法确认收入，即不再把全额租金计入流水，仅确认管理服务费；净额法房源占比突破 50% 后，在管房源扩张至 79 万套（同比增长 34%），上半年租赁收入虽同比下降 8.5% 至 98.46 亿元，却剔除了垫资与空置风险，贡献利润率由 7.6% 升至 15.0%。

转型的战略逻辑看起来清晰，隐患也是真实存在的。

上半年，贝壳移动端月活用户由 4870 万降至 4570 万，平台活跃经纪人减少 3.7 万人。作为双边网络平台，当人员与流量基数持续收缩，平台的网络效应是否会逼近临界点，仍需观察。

另外，管理层强调 " 全面 AI 化 " 的同时，研发人员却同比精简 17.4%，研发费用下降 14.4%，口号与报表投入之间的距离，还需要时间来弥合。

对贝壳而言，这半年靠紧缩交出的高利润是真实的，但它更像一次周期底部的自我调整。真正决定估值高度的，是它能否坐实 " 上游合伙人 " 角色，并在收缩之后重新找回增长的斜率。