作者：余飞

继北京、上海出招救市之后，成都也跟进了。

8 月 25 日，成都发布了《关于进一步优化促进房地产市场平稳健康发展相关政策措施的通知》。

这份政策本身和北京、上海出台的政策一样，没什么看头，无非是修修补补。

比如，成都这次将公积金最低首付从原来的 20% 降至 15%；给予 1 年期 20% 贷款利息补贴，单户最高 2.5 万元，免申即享；购买一星级及以上绿色建筑新房，公积金贷款最高额度上浮 20%。

都是一些降低上车门槛，但并没有真正降低购房负担的措施。

看头在于政策背后的推动力。

为何是成都跳出来成为今年率先发布救市措施的二线城市？

其背后与成都楼市的挑战直接相关：

第一，成都二手房成交均价已经跌破 1.3 万元。

根据成都购房通公布的数据显示，成都房价于 2021 年 7 月见顶，最高均价为 1.71 万元 / 平方米。

之后一路下跌，到目前已跌至 12653 元 / 平方米，相较于高点降了 26%。

第二，成都楼市第一城的宝座，已经丢失。

成都的商品房成交量从 2022 年开始就取代了武汉，登上了中国楼市第一城宝座。

2023 年，新房与二手房成交套数，成都均第一。2024 年、2025 年同样如此。

然而今年上半年，成都官方披露的数据显示，上半年成都新房成交量 32318 套，同比下降 40.12%；成交面积 425.85 万平方米，同比下降 40.07%。

同期的其他城市也都在下降，但降幅没有成都大，在这种背景下，广州顺利取代成都，成为了楼市第一城。

这才是成都着急的关键。

成都楼市不断下行，一方面是随行就市，另一方面则人口增量大不如从前。

第一，随行就市。

试问，当下的房地产市场，哪里不在调整？

从全国成交量数据来看，商品房成交面积已经从高点时期的 17.94 亿平方米降至去年的 8.81 亿平方米，已经腰斩。

商品房成交额从高点时期的 18.19 万亿元降至去年的 8.39 万亿元，腰斩不止。

而今年 1-7 月份，新建商品房销售面积 45021 万平方米，同比下降 11.8%；其中住宅销售面积下降 12.7%。新建商品房销售额 42718 亿元，下降 13.1%；其中住宅销售额下降 13.2%。

商品房成交面积与成交金额均仍在两位数下降。

此外，房贷调整幅度增加惊人。

上一轮牛市期间，房贷猛增，2016 年相比 2015 年出现了跳涨，2016 年至 2021 年震荡上行，并于 2021 年抵达历史最高点，当年房贷增加了 6.08 万亿元。

2022 年直接大跳水，去年降至 1.28 万亿元，而今年上半年更是降至 2212 亿元，用脚踝斩来形容，毫不为过。

这样的大背景下，北上广深亦不能躲过，遑论成都。

具体到各城市的房价来看。

深圳房价高点时期超 9 万，现在已经回到了 6 万以下。

广州房价高点时期 4 万多，现在正逼近 2 万元。

厦门房价高点时期 4.5 万，现在也回到了 2.5 万元附近。

杭州房价高点时期 4 万，现在已经降至 2.5 万以下。

宁波房价高点时期 2.9 万，现在降至 2.1 万。

南京、东莞、苏州、福州等等这些东部城市的房价，跌幅都不小。

相比之下，成都相较于高点，才跌四分之一，并不算大。

第二，成都人口增量明显放缓。

2025 年成都常住人口增量 6.1 万的常住人口增量。

这一增量，无论是纵向与自己的过往对比，还是横向与其他城市对比，都不算特别靓丽。

纵向对比来看：

七普时期，成都 2010 年至 2020 年十年间，常住人口增加了 581.9 万人，增量位居全国第三，仅次于深圳的 713.6 万人、广州的 597.7 万人，年均增量超 58 万人。

2021 年至今，增量则是一路下滑，2021 年尚有 24.5 万增量，去年则降到了最低点，6.1 万增量。

横向对比看：

七普时期成都的增量尚排全国第三，2021 年更是排到了全国第二，但之后排名下滑较快。2022 年增量排全国第 13 位，2023 年第五，2024 年第 15。

当然，这并不是成都一座城市出现的现象，几乎所有的中心城市都如此。

深圳，去年常住人口增量 25.9 万人，增量位居全国第一，同时也是过去五年来人口增量最高的一年。但 2010 年至 2020 年，深圳的年均常住人口增量 71.36 万人。

广州，去年增量也是过去五年最高的一年，有 12.3 万人口增量。但 2010 年至 2020 年，广州年均人口增量 60 万。

西安，2010 年至 2020 年十年间年均常住人口增量 45 万，去年常住人口增量只有 6.87 万人。

郑州，2010 年至 2020 年十年间年均常住人口增量 40 万，去年常住人口增量只有 5.2 万人。

杭州，2010 年至 2020 年十年间年均常住人口增量 32.4 万，去年常住人口增量只有 7.6 万。

重庆，2010 年至 2020 年十年间年均常住人口增量 32.1 万，过去三年常住人口持续下降。

长沙，之前年均常住人口增量 30 万，去年只有 10.49 万增量。

武汉，之前年均常住人口增量 25.42 万，去年只有 5.28 万。

从这些数据能够得出的结论是，在少子化背景下，在全国人口四连降背景下，中心城市的人口增量也在逐渐收缩，越来越多的中心城市人口开始见顶。

人口见顶，增量见顶，就意味着购房的增量需求也在见顶。

尤其是在当下钱难赚、工作难找的大背景下，真实的购房需求都在大幅收缩。

这些因素共同构筑了全国房地产持续调整的大背景。

全国房价整体还远未见底，调整依旧是主基调。

这一点，本号已经反复强调过。

当前全国房地产整体依旧陷入在两位数调整当中，房地产投资两位数调整，商品房销量与销售额两位数调整。

国家统计局最新公布的 7 月份的房贷数据、消费贷数据以及消费数据、投资数据等，均很不好看。

这几个数据拼在一起，指向的是同一种社会情绪：

防守。

当整个社会进入消费防守状态时，房价就很难真正见底。

因为房价的底部，从来不是政策给出来的，而是信心给出来的。

只有当人们重新相信未来、敢消费、敢贷款、敢承担风险的时候，房地产市场才可能真正完成筑底。

这是整体情况，具体到城市来说，K 型分化愈发明显：

第一梯队是一线城市。

北京、上海、深圳、广州经过四年深度调整后，市场最艰难的阶段已经过去。

这些城市拥有全国最强的人口吸附能力、产业竞争力和资源集聚能力，决定了其房地产市场具备长期支撑。

未来几年，一线城市会进入慢跌阶段，或者底部横盘。

第二梯队是强产业二线城市。

杭州、成都、南京、武汉、苏州、合肥等城市，依靠先进制造业、新经济产业和持续的人口流入，房地产市场韧性明显强于普通城市。

其中核心城区、优质学区、产业聚集区的房产，未来有望率先企稳；而远郊板块和供给过剩区域，仍将继续调整。

未来这些城市内部的分化，可能比城市之间的分化更加明显。

第三梯队则是多数弱二线和普通三四线城市。

过去支撑弱二线、三四线楼市上涨的棚改红利、人口回流和投资需求，正在逐渐消退。

对于人口持续流出、产业支撑不足的城市而言，房地产市场面临的已经不仅仅是周期调整，而是长期价值重估。

未来能够保持稳定的三四线城市，大多集中在强省会都市圈周边、产业基础较好的县市，或者具备特殊资源优势的区域。

归根到底，中国房地产正在从 " 总量时代 " 走向 " 分化时代 "。

过去买对赛道就能赚钱，未来则要买对城市；过去看政策，未来更要看人口；过去拼投资属性，未来更要看居住价值。

这是本轮楼市调整留给市场最重要的变化。