本文来源：时代周报 作者：张钇璟

9 月 9 日，百大集团（600865.SH）股价再度迎来涨停，报 15.11 元 / 股，上涨 9.97%，当日总成交金额 10.39 亿元，公司总市值 56.85 亿元。自 9 月 3 日起，这家杭州老牌百货上市公司已连续 5 个交易日涨停，区间累计涨幅达 61%。

当日，该公司发布《股票交易风险提示公告》称，公司主营业务、生产经营情况以及经营环境与前期披露的信息相比未发生重大变化。公司股价短期涨幅较大，存在市场情绪过热及非理性炒作情形，可能存在短期涨幅较大后续下跌的风险。截至 9 月 9 日，百大集团最新市盈率为 249.79，而行业均值仅为 23.76，远高于行业平均水平。

百大集团前身为 1989 年成立的杭州百货大楼，1992 年改制为股份有限公司，1994 年在上交所上市，为浙江省首批商业零售上市公司。公司手握杭州核心地块多个商用物业，营收主要来源于商品销售、酒店服务、租赁等。

2026 年上半年，百大集团实现营业收入 8639.11 万元，同比减少 6.13%；归母净利润 1137.97 万元，比上年同期减少 80.33%。

百大集团本轮大涨行情的直接导火索或来自政策端。8 月 31 日，商务部等七部门印发《关于推动商品消费扩容升级的实施意见》，提出着力促进大宗耐用商品消费，稳步提升生活日用商品消费，到 2030 年，社会消费品零售总额达 60 万亿元左右。

9 月 1 日起，A 股消费板块回暖，零售个股集体异动。除百大集团外，国芳集团（601086.SH）、中百集团（000759.SZ）、茂业商业（600828.SH）等个股走出多个涨停板。截至 9 月 8 日收盘，国芳集团、中百集团、茂业商业七个交易日内分别累计上涨 62.27%、38.40%、25.44%。

事实上，去年 12 月，受促零售提振政策驱动，百大集团同样收获过一波涨停行情：12 个交易日内收获 7 个涨停板，股价累计涨幅达 117%，直至 2025 年 12 月 29 日开盘跌停。

对此，中国城市专家智库委员会常务副秘书长、浙大城市学院副教授林先平分析指出，百大集团核心价值并非传统百货零售经营能力，而是手握杭州武林商圈稀缺核心不动产，属于典型商业物业资产标的。每当有促消费政策出台，市场都会迎来商业资产重估预期。

" 且公司流通盘体量偏小，资金更容易快速推动股价波动，投资者需要区分短期题材炒作与真实业绩兑现。"

主业承压，持仓地产股拖累上半年净利大跌 80%

热潮之下的百大集团，其股价走势与公司基本面情况明显偏离。

据了解，百大集团的收入主要来源于杭州百货大楼，常年占公司总营收的七成左右。2026 年上半年，该公司实现营收 8639.11 万元，其中杭州百货大楼实现收入达 6015.20 万元。

和其他上市百货公司不同，百大集团并未直接负责杭州百货大楼的经营，而是早在 2008 年就将该大楼委托给银泰百货经营，委托期长达 20 年。

值得注意的是，据百大集团披露，受线上持续分流，周边项目持续升级等原因的影响，2025 年，杭州百货大楼实现营收 1.53 亿元，税前委托经营利润 7650.88 万元，自委托以来首次未能达成年度经营目标。

按照双方原定协议，该年度杭州百货大楼约定的税前委托经营利润为 1.01 亿元。最终，银泰百货负责对差额部分 0.24 亿元以现金方式进行补足。

进入 2026 年，这一状况并未好转。2026 年上半年，杭州百货大楼实现营收 6015.20 万元，税前委托经营利润 3784.86 万元，再次未达到目标利润要求。

主业承压之外，公司还遭遇了投资端的失利。2026 年上半年，百大集团归母净利润 1137.97 万元，同比暴跌 80.33%；扣非净利润 2875.54 万元，同比下降 10.79%。

对此，该公司在半年报中解释称，归母利润大幅减少主要受公允价值变动拖累：当期确认公允价值变动 -3760.45 万元，而上年同期仅为 - 382.97 万元。

进一步查询半年报获悉，亏损主要来自于持仓港股上市地产公司——金地商置（00535.HK）。今年 1 月至 6 月底，金地商置股价由 0.16 港元 / 股跌至 0.096 港元 / 股，跌幅达 40%。同期，百大集团持有的金地商置股票的价值变动损益为 -3186.07 万元。

1.96 亿拆迁安置房待交付

主业虽然承压，但百大集团的业绩仍有一定的想象空间。

2025 年 7 月 10 日，百大集团公告称，与恒隆地产（00101.HK）全资附属公司签署《杭州百货大楼租赁合同》：自 2028 年 4 月 1 日起，即与银泰的委托经营期满后，将杭州百货大楼整租给恒隆方面 20 年，租金标准为 3750 万元 / 季度、即年租金 1.5 亿元，每三年递增 4.5%。据此计算，20 年总租金约 33.36 亿元。

换言之，自 2028 年起，百大集团将完成 " 百货商 " 向 " 包租公 " 转型。

对此，资深零售分析师王国平接受时代周报记者采访时指出，银泰已无力拉升杭州百货大楼业绩，靠兜底补足利润，存在极大风险。而将杭州百货大楼租给恒隆后，百大集团无需再支付管理费，不但可以提升利润，收益也可长期锁定。

此外，林先平也指出，整体出租后，百大集团剥离百货运营风险，无需应对客流下滑、行业内卷。公司彻底转型轻资产包租模式，管理成本下降，自由现金流更加透明稳定。长期来看，优质物业价值也能得到重估。不过，他也提醒，租约 2028 年方可生效，短期业绩无法兑现。

除了与恒隆的租约，百大集团持续 11 年的拆迁安置项目同样值得关注。

据了解，2015 年 7 月，百大集团位于延安路 546 号的 2 幢辅房及 3 幢附房（合计建筑面积 7706.51 平方米）被纳入政府拆迁范围，该公司与拆迁人（杭州市土地储备中心等主体）签订协议以产权调换方式安置，拆迁人应于 2021 年 5 月 30 日前在原址交付同等面积房产，逾期则自 2021 年 6 月起按双倍标准支付临时安置补助费。

今年 8 月 14 日，百大集团公告披露，日前，拆迁人拟将坐落于杭州市拱墅区百井坊巷 92 号（1-2 层）的房屋交付给公司，安置房屋建筑面积 6720.14 平方米。

经评估，安置房屋初步评估总价为 1.96 亿元，而被拆除房屋与安置房屋差价款为 2343.30 万元。公司组织工程相关专业人员对安置房屋实地踏勘，经初步查验，安置房屋存在质量和适用性等问题，尚未达到交付条件。公司已书面致函拆迁人，要求整改。

百大集团表示，如回迁安置事项落实，将对公司对应年度净利润产生较大正向影响，但目前尚无法准确判断实际交付时间及具体影响金额。

此外，安置补助费也并非一笔小数目。根据百大集团过往年报，2023 年、2024 年、2025 年，该公司分别收到 2182.48 万元、1091.24 万元、1091.24 万元。

该公司表示，截至 2026 年 8 月，拆迁人尚未支付公司自 2025 年 1 月 1 日起的临时安置补助费用。存在公司不能及时足额取得该等款项的风险。

就股价异动原因及安置房整改进展最新情况，时代周报记者多次致电百大集团均无人接听。