现房销售新政落地十几天，是涨是跌？房企还敢不敢拿地？

一线楼市 " 首拍 "

8 月 28 日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发文，推行商品住房现房销售。

消息一出，业内震动。

而随着深圳 9 月 10 日出让的宗地被成功拿下，8.28 新政后四大一线城市的首宗宅地表现也都尘埃落定。

先看深圳，宅地出让热度不减。

昨天（9 月 10 日），福田安托山一块地出让。

地不大，占地才 5844 平方米，是个 " 迷你地块 "。但位置极好，香蜜湖板块，十年没出过纯住宅地。

7 家房企围抢，竞价 250 轮。

最后中海以 25.5 亿拿下。综合楼面价约 9.8 万 /㎡，剔除配建后，住宅楼面价约 10.3 万 /㎡。

深圳楼面单价第二贵的地，就此诞生。

2017 年，旁边的海德园地块楼面价才 4.35 万 /㎡。

八年过去，几乎翻倍。

按现房销售的成本算，这个项目未来要卖到 15 万 +/㎡才稳妥。

周边二手房挂盘 13 万— 17 万 /㎡——

再看广州，依旧符合预期。

8.28 新政后广州宅地第一拍，天河区大观路以东 AT1003083、AT1003084 地块，低容积率 2.1、地铁上盖、配套完善。

9 月 4 日吸引保利、珠实、天河高新以及越秀参与竞拍。

最终被越秀以 24.8 亿元拿下，成交楼面价约 3.7 万 /㎡，溢价率约 15.9%。

地块是曾经的 " 回炉地 "，暂时不以 " 现房销售 " 作为约束。

这个竞拍结果以及溢价情况，算是符合市场对地块再次出让的预期。

周边二手房挂牌均价在 4 万— 8 万 /㎡——

北京，同样维持一定热度。

9 月 3 日，顺义温榆河地块出让，中央别墅区核心板块，容积率只有 1.01，主打低密，但不让建独栋别墅。

174 轮竞价，华润置地 82.99 亿拿下。

住宅楼面价约 4.12 万 /㎡，溢价率 17.27%。去年 2 月，华润底价拿了南侧地块，楼面价 3.5 万 /㎡。

附近的别墅区域，二手房源挂盘价在 6 万— 10 万 /㎡——

倒是上海，8.28 新政后首宗宅地出让，画风略显冷淡。

8 月 31 日，普陀区真如之心地块出让。

这可是真如副中心最后一块宅地，交通商业齐活，本该是大热门。

板块内去年成交的两宗宅地，楼面价一个 7.6 万 / 平，一个 7.9 万 / 平。

结果呢？新地块底价成交。

综合楼面价约 3.78 万 /㎡，住宅部分约 6.8 万 /㎡。

年初推介会来了二十多家房企，直到报名，只有中海一家。

市场分析，地块门槛高、体量大，还得配一大半商业。

更重要的是，现房销售一来，前期成本要扛得住，时间要等得起。

账算不过来，就没人敢上。

四城 8.28 新政后首宗宅地出让的结果冷热不均，但整体上，开发商拿地意愿还算不错。

或许政策还在过渡期，现房销售暂时没有传导到拿地端，但只要核心位置还在供地，房企照抢不误。

不过要留意，抢地的，基本都是央企国企。

这份热度，依旧是靠核心地块 + 国家队撑起来。

前 7 月收入降至 1.17 万亿

现房销售，为什么让市场的看法一致比较紧张？

一线楼市的首拍看起来稳，但真正要警惕的，是新政后面的账。

现房销售是房子建好，才能卖。

钱压在项目上的时间，从两三年拉长到四五年。

融资成本、时间成本，全往上走。

过去房企靠高周转。

拿地、预售、回款、再拿地，钱滚钱，杠杆加杠杆。

现房销售一来，这条链子就断了。

房企拿地意愿下降，是躲不开的逻辑。

为什么拿地意愿这么重要？

因为土地出让收入，是地方财政的底盘。

这部分财政的收入也是支撑着整个地方经济运行的底层逻辑，是撬动地方经济巨大的支点。

就像银行的存款，具备强大的乘数效应，可以放大地方数倍杠杆。

峰值时，国有土地使用权出让收入占全国政府性基金预算收入的比重，高达 90%。

2021 年，出让收入到顶，约 8.71 万亿；同一年，商品房销售额也到顶，约 18.19 万亿。

那一年，是整个链条最风光的一年。

土地出让后面，还挂着一串产业，装修、建材、家电、餐饮、白酒、传统消费。

地卖不动，这一串全受影响。

所以过去，多是给需求端做促进。

现在为什么对供给端做调整？

卖地收入，已经到冰点了。

2021 年之后，国有用地出让收入逐年下降。

2025 年全年，国有土地使用权出让收入 41518 亿元，约 4.15 万亿元，不到峰值的一半，连续四年下降。

今年前 7 个月，国有土地使用权出让收入累计仅约 1.17 万亿元。

按这个趋势，今年全年预估只有 2 万亿出头，不到峰值的三成。

而前 7 个月这 1 万亿出头是怎么来的？

靠各地把压箱底的核心地块拿出来卖。

一线城市楼面价不断刷新，拿地的全是央企国企。

保利、中海尤其激进，一线城市的 " 地王 "，基本都有这两家的身影。

另外还有一个背景，供应端两年前就收紧了，自然资源部要求去化周期超 36 个月的城市减少供地。

那么问题就来了。

核心地块是有限的，国家队也不是无限弹药。

如果现房销售真把拿地意愿再压下去，全年 2 万亿用地出让还能不能守住？缺口从哪里补？

地方财政紧，基建、民生、支出都得跟着紧。

土地后面那一串行业，只会更难。

当房企拿地的意愿下降了，就不再只是地卖不卖的问题。

也不是 " 开发商难不难 " 的问题。

是可能更多人，都会变难的问题。

所以，当核心地块卖完，当现房销售全面推开，后面的土地市场怎么走？

如果接下来，国有用地出让低于 2 万亿元，这中间巨大的缺口，可以从什么地方补充？

所有过去运行的规则，都可能被推翻重来。

而这口气，得靠整个链条一起扛。