文 | 凯风

楼市，又一个转折点来了。

刚刚，住建部官宣，我国房地产进入存量时代。

这是继几年前 " 房地产供求关系发生重大变化 "，又一个重量级判断。

供求关系的变化，大家都已看到，全国楼市历经多年调整。

如今一线城市终于开始企稳，但绝大多数三四线城市依旧遥遥无期。

房地产进入存量时代，又会带来多大影响？

官方数据显示，二手房交易占比从 2020 年的 27% 提高到 2025 年的 46%，今年前 8 个月已经达到 52%。

二手房占了超过半壁江山，新房市场越来越弱，房地产的存量时代，来得比其他国家更快。

这意味着，预售制失去用武之地，现房销售不只是大势所趋，更是房企的现实生存选择。

但影响的何止是预售制，连卖地收入、产业竞争、城市发展的模式都要变。

回望历史，自 1998 年住房商品化改革以来，楼市走过 20 多年的上行期。

高峰时 70 多座城市均价过万，浙江更是 11 个地市全部在列，而最高的北上深高达 6-8 万元。

彼时，房地产既是拉动经济的利器，也创造了极其可观的卖地收入，支撑许多地方的大建设。

高峰时期，全国商品房销售额超 18 万亿，卖地收入高达 8.7 万亿，一众城市土地财政收入破千亿。

房地产和建筑业成了许多地方的支柱产业，对全国经济贡献接近 15% 的 GDP，这还没算上拉动的钢铁、水泥、建材、家居等产业。

如今，房地产销售额回落到不足 9 万亿，卖地收入回到 4.1 万亿，基本回到 10 年前的水平。

参考国际经验，房地产进入存量时代，会发生什么？

其一，房价。经历多年调整，大城市房价开始触底企稳，但多数城市仍在盘整。

未来全面步入存量时代，房价不一定会继续跌，反而因为供应不足，产生一定韧性。

官方已经明确，未来新增用地原则上不建商品房，新房供应只会越来越少，反而有了一定吸引力。

这倒不是说必然会反弹乃至大涨，稳住才是第一步，回到历史高点，先不要想太多。

其二，投资逻辑也变了，大多数城市的房产失去投资价值，大多数地段也将失去价值。

不是所有城市都有价值，哪怕是超大城市，不同区县，甚至不同地段都出现剧烈分化。

城市之间，只有经济保持增长、新产业层出不穷、人口持续流入之地，还有增长空间。

城市之内，没有拆迁可能的老破小，缺乏产业导入的远郊大，以及高龄老房，性价比都不复存在。

其三，城市竞争。与大基建相关的产业，与房地产相关的产业，都会受到长期冲击。

产业 K 型分化的速度一定是超预期的。当市场收缩，传统产业哪怕技术进步再快，未来也难有更大增长空间。

未来，越依赖房地产和建筑业的城市，越离不开卖地收入的地方，未来面临的发展压力就越大。

还是那句话，创新决定成败，产业决定未来。能不能转向高新产业，尤其是 AI 产业链，将是决定性的。