房地产进入存量时代

这是前阵子国家给予行业的一个定性判断

很多人可能对这句话无感，存量就存量呗

但是行业定性不同，很多能力的匹配要求就会不同

意识不到这句话，以后会吃大亏

小宇 , 桃德李 Todd Li

房地产在增量时代，如何买房就是一个巨大的能力

我刚入行的时候，知识付费兴起

各个互联网平台都希望我去开一门课，希望我给大家说说怎么买房

现在买房还需要能力吗

可能还需要

但是买房的能力要求已经大幅度降低了

因为对于购房者而言现在可选项太多了，而且时间上也要保持耐性

所以对于买房而言能力要求并没有那么高

那现在反而卖房需要一种稳定的能力，你才有可能把房子卖掉

最近我租的房子到期了，房东也开始处理自己的资产了

我观察了一下他的卖房策略，说实话也是看着干着急

感觉哪哪都不对的样子

今天也趁着这个时间点，和大家稍微聊聊关于卖房的一些核心问题

如果这个系列大家喜欢，以后我会持续更新

第一条：卖房现在是弱势群体，房东先卸掉自己的身份傲娇

这是最重要的

其实也是最难的

因为这是过去二十年行业趋势养成的习惯

总会有些房东觉得自己有房子是高人一等

以及觉得卖房是因为我要卖你才能买

这个逻辑确实在过去 20 年是没问题的

或者说是被掩盖了

因为那时候房子是稀缺的，所以个人的傲娇都在这个时候被忽略了

楼市好的时候二手房东跳价的情况屡见不鲜，包括很长一段时间中介费都是只收买家不收卖家的

这些都在客观佐证着确实地位上房东要优于房客

当然这不是只针对二手房，一手房也差不多

那个时候的开发商也都拽得要死，买套房子通关系求人情的事情也是正常

但是今时不同往日，现在卖房就是彻彻底底的弱势群体

如果此时卖房依然保持强势，哪怕只是意识上的感性存在

也极其容易在市场上被客户忽视

二手房赛道的本质就是性价比逻辑，这件事在很长一段时间都不会改变

换句话来说以降价换卖房就是存量市场天然客观且长期存在的一个生存法则

只要你此时选择卖房你就要意识到这个问题

所有的性价比产品都是以服务买家的逻辑而运转的

这一个趋势很难改变

如果在卖房的过程中过于自傲，那么极有可能成为促成客户买别人房子的理由

原则二：要让房子成为商品的状态

什么是商品

就是起码要有让人买的欲望

以前房子是资产，所以不在乎所谓的展示面

再破的房子，挂靠一些学区或者价格低廉，里面怎么恶臭都没关系

但是现在房子的资产属性已经很弱了

所以每一个房东都必须证明自己的房子具备居住的功能性和实用性

所以我真心建议如果真的要卖房了

挂牌之前把家里深度保洁一下，窗户打开透透气换换风，有异味的地方要及时处理，霉斑什么能修复就修复

然后有可能的话在家里增加一点点软装

不论是门口的壁画还是餐桌的花束

大家有没有想过自如为什么对自己租赁房子的装修强制配置这些元素

本质上就是这些能够激活别人居住在这里的欲望

当下卖房买房也应该如此

如果可以的话也可以在室内放点饮料或者纸巾什么的

这些东西以前都是中介做的

现在作为房东如果想到也可以多做一步

这会让买家觉得

这个房东是一个人品不错的房东

这一点很重要

所谓的风水就是这个房子的气场

那么房东自己的状态也会给人感觉这房子的风水到底如何

刻薄或者利己主义者在卖房，也会容易被买方相对嫌弃

谁都希望自己买到一套好风水的房子

原则三：定价要真诚，不要指望着溢价出售

二手房的定价其实是挺有学问的

很多人定价都是先定一个相对乐观的价格

美其名曰试探下市场

然后根据市场反馈一点点降价、一点点降价

直到降到有客户出价了然后成交

这是很多人觉得比较稳妥的策略

这个策略其实有个潜台词就在于，我不会卖吃亏了

这样定总归能以最好的价格来成交

这个确实也是上个时代的策略，放在今天也不是很适用

首先我建议的就是一入市的定价就要真诚

就要贴着市场客观成交价来给自己定价

因为房源本身作为一个产品进入市场

一开始其实是有热度的

这也是为什么房东刚把房子挂出去的带看量是最多的，因为他总能吸引市场里当下正在看房的人

但是如果价格过高，这个热度就容易被消耗

来看的也就来看看，不是真的冲着成交来看的

第二如果挂牌时间过久，房子一直在降价

就会给市场一个错觉这套房子会一直降价

还没降到房东底线

所以有的购房者就会选择等，和你耗

毕竟时间是站在买方这边的

甚至购房者会同时和三四家意向房源同时耗着，看哪个房东先忍不住然后就买哪个

这种情况也屡见不鲜了

第三就是，如果已经选择卖房了，就要剔除情绪

不要老是想着自己当时买进多少钱进行参照

很多人高价挂牌本质上是希望自己亏少一点

但是房子如果不变现就是纸上富贵，只有变现了才是入袋为安

原则四：中介不是你的朋友，但一定是你的战友

这里确实要为中介兄弟发个声

很多房东也没有给中介足够的尊重

可能天然的觉得别人没做啥就赚走佣金以及自己傲娇的自尊心

但是这种心态本质上最后还是伤害自己的利益

目前来看，二手房没有办法不依靠中介完成交易

所以理性面对中介是房东现在必须要面对的一个问题

怎么来描述房东和中介之间的关系

可能真的比较像同事

同事和同事之间不一定是朋友，甚至可以互看不爽觉得对方是傻逼

但是一定是能够为一个目标完成合作的

所以要学会和中介合作

在这段时间尤为重要

另外很多人都选择两种方式卖房

一种是放出去给所有中介卖，觉得广撒网多捕鱼

一种是定向委派给一个中介品牌，相信他们的实力让他们卖

相比较而言，我个人都不倾向这两种方式

我更倾向选择一个我觉得靠谱的中介个体

是的

找到一个对的中介人很重要

我在这个行当这么久，确实人才的分化太严重了，尤其是中介领域

每一家中介公司

记住是每一家，有能力的中介不到 10%

这个比例一点都不夸张

其他的都是随大流来做事的，能够逆风翻盘的中介少之又少

而我要做的

就是找到那个兵王

我之前写过我是如何找到一个合适中介个体为自己卖房的，感兴趣的各位可以点击超链接查看如何找到维护房东利益的中介

找中介就像面试一样，找到一个对的人绝对是事半功倍

另外各位朋友也要相信

什么样的中介就会带来什么样的客户

人的面相也是风水的来源

靠谱的中介带过来的客户就是靠谱的

油腔滑调的中介、爱吹牛的中介，后续的所有带看对于房东来说也真的苦不堪言

所以务必重视卖房过程中找中介的过程

如果亲朋好友有用过的靠谱中介，这个也是稀缺资源了

原则五：卖掉是这一次挂牌的唯一目的

我们经常在市面上看到一些房子，对外说的是可租可售

这种房子就犹如 soho 房子的商住两用一样

都是没人要的

一旦决定挂牌了，在规定时间以合适价格卖掉就是这一次的唯一目的

每一次的卖房其实成本很大

特别是时间成本以及精力成本，是对一个人巨大的消耗

所以必须要在自己规划的预期中去化掉

不然对个体的日常工作、生活都会产生影响

最后筋疲力尽又一无所获

所以如果中途发现什么情况要及时调整策略，而不是选择等着出现一些奇迹或者偶发现象

把主动权掌握在自己手里

相信二手房也需要操盘，而不要相信市场会回暖

这是我妈妈告诉我的道理，也希望对你受用

最后还想和大家说

不知道这些观点各位看到有什么感受

其实很多时候，把二手房当成一手房就好理解的多

比如一个售楼处的房子隔三岔五在降价

你肯定会更多选择观望，看看降到什么时候

比如一手房的开发商很拽

你现在一定觉得他有病

比如一手房的业务员介绍产品支支吾吾

你肯定觉得这个房子有问题

比如一手房如果第一次开盘卖差了

后面再想翻过来就很难很难了

这些情况在一手房这两年有很大的调整，本质上就是因为一手难卖了

未来二手房的所有房东也必须要有这样的心态改变

当然，你可以什么都不做什么都不用改变也把房子卖掉

就像一手房一样用渠道

给到中介更高的佣金，五个点十个点，这种你也可以非常轻松的把房子卖了

大概就是如此了

所以哪种方式哪条路，都是自己选择的

好了，大概就这些

如果这个选题大家比较喜欢，以后我会详细出的

如果房客觉得我说的不错欢迎发到朋友圈让房东认真看看，调整自己心态

如果房东觉得我说的不错欢迎转发到家庭群让大家方向一致早日变现为安

当然，如果你觉得我说的不对

那么你只要相信

只要不卖，你就永远不会亏

人生自洽，仅此而已