在田佳琳升任总经理，和董事长姚长林搭班仅 3 个月后，大悦城披露了一份令外界大跌眼镜的成绩单。

2026 年上半年，大悦城实现营收 122.3 亿元，同比下滑 19.71%；归母净利润亏损 7.23 亿元，同比下滑 765.26%，直接由盈转亏；扣非净利润更是同比大跌超 10 倍。

营收下滑、利润巨亏的标签，实难和大悦城的身份相匹配。作为央企中粮集团旗下的房地产平台，大悦城的前身是中粮地产，2019 年重组更名后，一手握着房地产开发，一手握着知名购物中心品牌「大悦城」，得以 " 住宅 + 商业 " 双轮驱动。

但在地产下行周期，大悦城亦难逃影响。2026 年上半年，公司销售型业务全口径签约金额仅 39 亿元，同比大跌 55%，促使大悦城不得不做出改变。

田佳琳升任总经理之后，大悦城快速启动了组织架构改革，撤销 4 个大区公司、设立 7 个城市公司，以缩短决策链条。

而这，能带领大悦城走出亏损吗？

在发展早期，中粮集团其实有两个房地产运作平台——大悦城地产、中粮地产。

其中，大悦城地产是商业地产的港股上市平台，以开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体为主要业务方向；中粮地产则主攻住宅地产、工业地产和部分自持物业的经营，在 A 股挂牌。

虽然同属于中粮集团，但双方早期没有直接控股关系，且鲜少有业务交集。直到 2017 年，中粮系宣布启动地产重组；2019 年，中粮地产完成控股大悦城地产，且基于「大悦城」品牌更具知名度，更名为大悦城控股集团股份有限公司（即本文的 " 大悦城 "）。

2025 年 11 月，大悦城地产被大悦城私有化，从港股退市。自此，大悦城成为中粮集团旗下唯一的房地产上市平台。

成为 " 独苗 " 后，大悦城的业绩依旧在下滑通道疾驰。

2025 年，大悦城的营收同比下滑 13.69% 至 308.92 亿元，较 2021 年巅峰时期的 426 亿元缩水超百亿；归母净利润则亏损了 23.5 亿元。

到了 2026 年上半年，大悦城实现营收 122.3 亿元，同比下滑 19.71%；归母净利润亏损 7.23 亿元，同比暴跌 765.26%。

近年来，亏损已经成为大悦城的常态。2022 年至 2026 年上半年，公司的归母净利润已经累计亏损 103.98 亿元。

对于今年上半年业绩的下滑，大悦城解释，房地产市场仍处于筑底阶段，受结算资源、周期影响，公司销售型业务结算毛利率同比下降，毛利额同比减少。

虽然「大悦城」商场更为出圈，但地产开发业务才是大悦城的基本盘。

2026 年上半年，商品房销售及一级土地开发实现收入 83.39 亿元，同比下降 27.62%，仍贡献了 68.18% 营收。

然而，此项业务的毛利率仅剩 12.50%，较上年同期的 31.14% 骤降 18.64 个百分点，带动整体毛利率从去年同期的 36.35% 降至 24.51%。

不仅如此，2026 年上半年，公司销售型业务全口径签约 39 亿元，同比下滑 55%；签约面积 26 万平方米，同比下滑 46%。

销售萎靡之下，大悦城的行业排名一降再降。中指院数据显示，2026 年前 8 月，大悦城以 64 亿元的全口径销售额位列行业第 68 位。

而在 2024 年时，大悦城的销售型业务实现全口径签约额 369 亿元，在中指院榜单上位列行业第 23 位。短短不到两年时间，大悦城的行业排名骤降 45 位。

2025 年时，大悦城还因一宗退地纠纷，不惜与武汉市蔡甸区资建局对簿公堂，追讨金额合计约 11 亿元。（详见：不到 4 年累亏近 80 亿，央企大悦城苦熬寒冬）。

其实，大悦城并非没有资源。截至 2026 年中期末，公司累计土地储备总占地面积约 1464 万平方米，布局区域包括烟台、江门、南昌、常州、惠州、嘉兴等三四线城市。

而在市场下行期，难以去化的土地、房子反成拖累利润的重要因素。

2026 年上半年，公司计提存货跌价损失 2.94 亿元，占利润总额的 91.96%。

「子弹财经」注意到，大悦城如今的投资意愿似乎并不强烈。2026 年上半年，大悦城仅在天津拿下一宗宅地，总价 4.11 亿元。

如今，大悦城已经陷入两难境地：囤积的土地难以去化，若没有足够优质的项目补仓，如何提振销售？但从另一个角度来看，去化艰难导致难以快速回笼现金流，又如何支撑投资？

随着住宅销售遇阻，大悦城的战略重心已经放在了商业板块。

2024 年，大悦城升级确立 "1123" 战略体系。其中，第一个 "1" 便是指 " 提升商业引领地位 "。

2025 年 11 月，大悦城完成了对港股上市公司大悦城地产的私有化。大悦城地产披露，交易完成后，大悦城对大悦城地产的整体持股比例提升为 96.13%，而大悦城地产正是「大悦城」购物中心的主要营运主体。

「大悦城」商场定位潮流、时尚、品位，主要面向新生代及年轻客群，十分注重场景体验、IP 活动和首店经济，并且是最早拥抱二次元文化的商业品牌之一。

2026 年上半年，大悦城联动开展 " 大悦嗨新节 "，累计举办超 200 场 IP 展、潮流活动，并且致力于引入区域首店、品牌旗舰店，全国项目引进首店 300 余家。

据悉，「北京朝阳大悦城」曾引进 MUJI 中国最大旗舰店、TRUE RELIGION 华北首店、「两点见！下午茶」全国首店、52TOYS 北京首家旗舰店等。

「北京西单大悦城」则引入过寿司郎北京首店、肉肉大米华北首店、Mardi Mercredi 区域首店、GROTTO 区域首店、RALPH LAUREN 香氛华北首店暨中国全新形象店等品牌。

这让「大悦城」商场颇受欢迎。2026 年上半年，公司购物中心实现销售额 234.02 亿元，同比增长 6.4%；客流 2.31 亿，同比提升 15.5%；受部分项目调改升级影响，上半年实现平均出租率 93%。

商场逐渐成为 " 现金牛 "，但「子弹财经」梳理发现，大悦城对部分核心「大悦城」商场的持股比例相当有限。

在大悦城 2025 年财报披露的 24 个购物中心里，只有深圳大悦城的权益比例是 100%，17 个购物中心持股比例在 50% 以下，其中包括上海的静安大悦城、长风大悦城，杭州大悦城，以及长期占据商场租金收入 TOP2 的北京朝阳大悦城、西单大悦城。

在大悦城，这些「大悦城」的角色不仅是贡献现金流的购物中心，还是发行 REITs 的底层资产。

2026 年 7 月，大悦城宣布，董事会同意以控股子公司中粮置业为原始权益人，以其全资子公司大悦城（天津）持有的「天津大悦城」购物中心项目为底层资产，申报发行商业不动产 REITs。

早在 2024 年，公司就已成功发行消费基础设施 REITs ——华夏大悦城商业 REIT，底层资产来自公司旗下购物中心「成都大悦城」。

在 9 月 17 日的业绩会上，公司管理层透露，除天津大悦城 REITS 项目及华夏大悦城消费 REIT 外，正在持续推进多层次存量资产盘活工作，积极筛选后续扩募资产储备，最大化 REITs 工具的战略和市场价值。

大悦城把成熟商场装进 REITs，找到一条 " 二次变现 " 路径，能有效盘活存量资产，且有利于广泛筹集资金，降低债务风险，可谓一箭双雕。

只是，既然这些商场如此重要，为何持股比例却普遍偏低？商场是否逐渐转向轻资产运营模式？商场的租金收入和利润有多少留在了中粮系内部，有多少分给了外部股东？如若留在中粮系内部，后期是否会将股权注入上市平台大悦城？

对此，「子弹财经」试图向大悦城方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

业绩承压之际，大悦城的人事也经历了密集的更迭。

2026 年 2 月，大悦城宣布，因已达退休年龄，陈朗申请辞去公司董事职务。这位曾经的董事长（2022 年 10 月 -2024 年 6 月），就此挥别大悦城。

时隔 3 个月（2026 年 5 月），公司完成新一届董事会选举。与此同时，公司董事长姚长林不再兼任总经理，原副总经理田佳琳升任总经理，并成为新一届董事会董事。

同期，姚长林曾兼任的总法律顾问、首席合规官之职，由总会计师（财务负责人）吴立鹏出任。不过 2 个月后（2026 年 7 月），吴立鹏卸任在大悦城的所有职务，调往中粮集团任职。

公开资料显示，田佳琳出生于 1980 年，毕业于清华大学，2006 年 8 月进入公司，先后在深圳公司、上海公司、成都公司、西南区域公司、华南大区公司、北方大区公司等一线历练，是公司内部成长起来的高管。

新的管理团队组建后不久，便快速调整了组织构架。

6 月 21 日，大悦城发布公告称，为积极应对市场变化，提高公司管理效率，提高专业化水平，董事会同意对现有组织架构进行调整和优化。

具体而言，将商业事业部、物业事业部整合成立大悦生活；将产业与写字楼管理部更名为产业发展事业部；将产品中心和营销管理部整合成立开发事业部；将战略运营中心下设的内控与信息化组调整为数智化中心。

与此同时，撤销北方大区公司、华东大区公司、华南大区公司、西南大区公司等 4 个大区公司，设立北京公司、上海公司、深圳公司、成都公司、杭州公司、西安公司、三亚亚龙湾公司等 7 个城市公司。

至此，大悦城沿用多年的 " 总部 - 大区 - 城市 / 项目 " 三级管控架构，变成 " 总部直管城市公司 " 的两级扁平化结构。

只是，新管理班子上任的第一棒，就交出了一份营收下滑、利润转亏的成绩单，这或许是大悦城转型过程中的阵痛，但其面临的困境也无法忽视。

毕竟，开发业务占营收比例近七成，却在下行周期里持续萎靡；以商场为代表的经营业务虽被寄予厚望，但体量短期内尚不足以完全对冲开发业务的颓势。

在楼市筑底尚未结束的当下，大悦城注定要打一场持久战，而姚长林和田佳琳这对新搭档最终会交出一份怎样的答卷，「子弹财经」也将持续关注。