香港四大地产家族之一的郑家，正在狂卖资产。

旗下的新世界发展先是以超过 17 亿元人民币，卖掉了宁波和杭州的写字楼、商铺和车位，紧接着又传出尖沙咀凯悦酒店以约 32 亿港元洽售的消息，买家是新加坡华业集团。

两笔加起来近 49 亿港元。如果再把已经在上交所排队的上海 K11 公募 REIT 算进去，郑家这一轮要回笼的资金超过 90 亿港元。

很多人说，郑家要跑了。

2019 年，新世界曾在四天之内砸下近 138 亿元人民币，一边增持宁波项目，一边以 97.9 亿元拿下杭州望江新城地块，出手阔绰，意气风发。

七年之后，同一批城市的资产被摆上货架，换成了救急的现金。

从抢地到卖楼，中间隔的不是七年时间，而是一整个时代。

要理解郑家为什么卖，先要理解香港地产商过去怎么赚钱。

便宜地借钱，买地盖楼，然后等。等土地升值，等租金上涨，等资产价格把自己抬上富豪榜。只要楼市一直涨，借的钱越多，赚得就越快。杠杆不是风险，是印钞机的油门。

郑家第三代郑志刚把这套打法玩到了极致。

他创办的 K11 把艺术展览搬进商场，让购物变成生活方式，辨识度拉满，但烧钱也拉满。拿地要钱，盖楼要钱，培育客流更要钱，一个商场从开工到成熟，资金要压上好几年。

2018 年 300 亿港元投启德体育园，2019 年四天 138 亿元抢地，2022 年楼市已经转头向下，他还提出快赢战略，预留 200 亿港元抄底，理由是别人的危机就是自己的机会。

结果大家都看到了。

2024 财年，新世界出现 20 年来首次年度亏损，2025 财年股东应占亏损扩大到约 163 亿港元。郑志刚执掌的七年里，公司市值蒸发约 720 亿港元。2024 年 9 月，他卸任行政总裁。接棒的职业经理人黄少媚上任第一件事，就是宣布七招减债，核心就一个字：卖。

亏损还能解释为拨备和重估，账面游戏而已。

真正逼着郑家卖资产的，是三个硬邦邦的数字。

第一个数字，1443 亿。

截至 2025 年 12 月底，新世界总债务约 1443 亿港元，净债务约 1227 亿港元，净负债率 59.7%，账上现金只有 215 亿港元。

第二个数字，29.6 亿对 23.2 亿。

2026 财年上半年，公司经营半天收回的现金净额是 23.2 亿港元，同期付出去的利息是 29.6 亿港元。干活半年，挣的钱连利息都不够还，缺口约 6.4 亿。一家企业到了经营现金流覆盖不了利息的地步，卖资产就不是选择题，是生存题。

第三个数字，476 亿。

2028 财年，新世界有 476 亿港元债务到期，2027 和 2029 财年还分别有 285 亿和 428 亿。偿债高峰一波接一波。

有人会说，不是刚完成了 882 亿港元再融资和 200 亿港元债务置换吗？

是，但看清楚条款就笑不出来了：

新发行的美元永续证券票息高达 9%，有抵押票据票息 7%，而公司平均融资成本只有 3.9%。这相当于信用卡还不上了，去借年化利率翻倍的新贷款来还旧账。期限是延长了，代价是更贵的血。

所以再看那两笔出售，味道就变了。

尖沙咀凯悦酒店 2015 年估值 33.9 亿港元，如今洽购价 30 至 32 亿，持有了十多年，价格不涨反跌，新世界照样谈。

为什么？因为回款速度已经排在资产升值前面。

这不是高抛低吸的投资艺术，这是失血过多后的输血抢救。

但光靠卖，能解决问题吗？

算笔账就知道。这轮处置即使全部落地，回笼的资金跟 1227 亿港元净债务相比，也只是零头。而且楼卖了，租金也没了，能拿去抵押融资的优质资产更少了。这就像拆东墙补西墙，墙越拆越少。

郑家真正的后手，是上海 K11 的公募 REIT。

把上海 K11 商场和写字楼打包上市，预计募集 38.18 亿元，新世界自己留至少 20% 的份额，继续当运营管理人，净回笼约 32.4 亿元。和直接卖楼不同，REIT 是把成熟物业交给资本市场持有，自己从房东变成管家，赚品牌、招商和物业管理的钱。

这就是所谓轻资产转型。

道理很美好：以后扩张不靠自己的钱，靠运营能力吃饭，收入更稳，杠杆更低。但门槛也摆在明面上。投资者买 REIT，看的是出租率和租金。上海 K11 的出租率确实做到了 96.98%，代价是租金单价三年降了约 26%。

出租率是靠降价换来的，这说明商业物业的议价能力已经今非昔比。

K11 的艺术标签能带流量，但资本市场最终只认现金流。

郑家的困境其实是香港地产模式的一面镜子。

同样面对周期，四大家族的处境天差地别。

截至 2024 年末，长实集团净负债率只有 4% 左右，新鸿基不到 18%，恒基约 21%，新世界接近 60%，是长实的 15 倍。

差距不是一年拉开的。

李家早早把重心转向公用事业和能源，那些东西不管经济好坏，老百姓每天都要用，现金流雷打不动。郑家却把筹码越堆越重地押在高杠杆的商业地产上，赌土地永远稀缺，赌租金永远上涨。

赌对了四十年，一朝周期反转，庞大的物业组合就从财富的来源变成了流血的伤口。楼宇估值不是现金，利息却要按期支付，这句话写在新世界的财报里，也写在所有高杠杆玩家的命运里。

郑家正在用 49 亿、90 亿的真金白银，给过去四十年的香港地产模式结账。

卖资产换来的不是利润，是时间。

真正决定这个家族命运的，不是还能卖出多少楼，而是能不能用这些时间，建立起一套不靠房价上涨、靠运营能力持续产生现金的新活法。

对所有旁观者来说，这也是一堂价值千金的课：

杠杆在顺风时是油门，在逆风时是绞索；

现金流才是一家企业、一个人最后的底裤。

参考资料：