经济学家马光远最近抛出一个让很多人心里咯噔的判断：

到 2031 年前后，少数核心城市的好房子价格将超过 2021 年的历史高点，而全国约 70% 的城市，房价永远回不去当年的峰值。

谈到北上广深，他只用了四个字：没有悬念。

他还给好房子下了一个具体定义：

一线核心区、地铁枢纽 1 公里内、顶级学区、房龄 15 年以内、120 平方米以上、品牌开发商。

他的依据是国际经验，核心城市房价从高点调整到突破前高，平均周期大约 10 年，2021 年加 10 年，正好落在 2031 年前后。

马光远最新研判：北上广深核心区房价 5 年后可能重回高点！

全球剧本早就写好：核心资产创新高，普通资产长期趴着

先看最扎心的参照系，日本。

1990 年日本房地产泡沫破裂后，六大都市市街地价格指数从 1991 年峰值一路下跌，住宅地最大跌幅 65.2%，商业地最大跌幅 80.1%，这一跌就是十几年。

2021 年，东京圈新建公寓均价 6260 万日元，30 年来首次超过 1990 年泡沫高点的 6120 万日元。

到 2025 年，东京 23 区新建公寓均价冲到 1.36 亿日元，同比上涨 21.8%，连续三年站上 1 亿日元，创历史最高纪录；港区均价高达 3.5 亿日元，大幅越过泡沫期水平。

五年时间，东京 23 区公寓均价上涨约 85%。

另一面呢？

市场机构测算，日本全国只有 10% 到 15% 的房产保值或升值，约 70% 缓慢贬值，15% 到 20% 几乎失去价值，也就是说约九成普通城市的房源再没回到 1990 年的高点，部分地方城市房价较峰值跌去一半。

日本国土交通省 2026 年地价公示显示，三大都市圈地价上涨 4.6%，地方圈仅涨 1.2%，差距还在拉大。

同样的剧本也在韩国上演。

2025 年首尔公寓售价全年累计上涨 8.71%，创 19 年来最大涨幅，松坡区涨超 20%；而首都圈以外地区全年下跌 1.13%，大邱下跌 3.81% 全国垫底。

首尔圈内最贵 20% 与最便宜 20% 公寓的价格比，从 2015 年的 4.1 倍拉大到 2025 年初的 7.5 倍。

核心资产创新高，普通资产长期趴着，这不是哪个国家的特例，是全球房地产周期的通用剧本。

马光远的 2031 判断，套用的正是这个剧本。

政策

2026 年 9 月，政策密度罕见。

9 月 18 日，国新办新闻发布会上，住建部房地产市场监管司司长张雪涛明确表态，房地产市场出现两个转变：一是供求关系发生重大变化，二是房地产进入存量时代。

官方口径第一次把存量时代四个字摆上台面。

9 月 20 日，新版《住房公积金管理条例》正式施行。

提取情形从 6 种扩到 9 种，租房提取不再设收入比例门槛，装修、物业费也能提，灵活就业人员可自愿缴存，单位违规罚款上限从 5 万元提到 30 万元。

公积金从买房专用钱变成了住房消费通用钱。

9 月 24 日，北京四部门联合印发 8 · 28 新政实施细则：

新出让项目预售必须主体结构封顶，预售资金全额全程监管，新项目优先现房销售，按揭贷款竣工备案后才发放。

9 月 28 日，上海跟进，成为第二个落地的一线城市。

再往前看，8 月 28 日住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，确立了封顶预售、现房销售、主办银行制等基础制度，这等于从根上重塑开发商的现金流模式，高周转时代正式终结。

同样在 9 月 28 日，国务院常务会议提出研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施。再往前追，4 月和 7 月的中央政治局会议连续定调努力稳定房地产市场。一个月内，部委定调、条例落地、一线城市执行、国务院部署，三层全部打通。

存量时代的数据铁证：二手房占比突破 50%

什么叫存量时代？

一个数字就够：二手房交易占比。

2020 年，全国二手房交易占比只有 27%；

2025 年升到 46%；

2026 年前 8 个月达到 52%，历史性地越过 50% 分界线。

国家统计局还首次在月度报告中公布二手房网签数据，2026 年 1 至 8 月全国二手房交易网签面积 5.49 亿平方米，同比增长 10.6%。

二手房交易超过新房，意味着市场定价权从开发商手里转移到存量业主手里，市场从增量扩张转向存量优化。

这个阶段，核心地段的成熟房产会被重新定价，因为买家用的是真金白银的市场比价，而不是沙盘上的规划故事。

数据确实在转向

价格端：

2026 年 7 月，70 个大中城市中新房价格环比上涨或持平的城市达 23 个，创近 15 个月新高；8 月略有回落，仍有 21 个。一线城市新房价格自 2026 年 2 月起连续 6 个月止跌回稳，二手住宅价格自 3 月起连续 6 个月环比上涨。

租金端：

中指研究院 50 城住宅租赁价格指数显示，2026 年 8 月一线城市普通住宅平均租金环比上涨 0.23%，自 3 月以来六连涨，前 8 个月累计上涨 1.21%；同期二线城市累计下跌 1.29%，三四线城市下跌 0.75%。

租金剔除了投机水分，反映的是最真实的居住需求，而租金的分化方向，和房价的分化方向完全一致。

库存端：

截至 2026 年 7 月末，全国商品房待售面积连续 5 个月同比下降，而这一指标此前连涨 52 个月；8 月末延续下降至约 7.5 亿平方米，同比下降 1.1%。

供给端收缩更彻底：

住宅新开工面积从 2019 年峰值 16.7 亿平方米，降到 2025 年的 4.3 亿平方米，2026 年 1 至 7 月年化只有约 3.3 亿平方米，较峰值缩水约八成。房企回款周期拉长到 2 至 3 年，供应还在惯性收缩。

需求端居住需求在核心城市企稳，供给端全国范围深度收缩，这两股力量叠加，就是核心城市房价修复的底层动力。

核心逻辑：什么样的流入才是真流入

马光远判断的核心逻辑只有一句话：

产业发达、人口持续流入的城市，才有反弹的基础。

人口数据摆在明面上。

深圳 2025 年常住人口增加 25.9 万人，增量全国第一，近三年累计增加 58.67 万人，常住人口平均年龄只有 32.5 岁；广州增加 12.3 万人，连续三年增量超 10 万。东莞、长沙、济南增量也都在 10 万以上。

但很多人只盯着人口流入，忽略了更硬的指标：

这座城市能不能持续产生高薪岗位。

深圳的底气不在人数，在结构。

2025 年深圳战略性新兴产业增加值增长 7.2%，占 GDP 比重达 43%；高技术制造业增加值占规上工业近六成；信息软件业增加值增长 10.3%，金融业增长 12.1%。

《中国城市新质人才竞争力指数报告》显示，新质人才招聘月薪北京 17095 元、上海 16910 元、深圳 15975 元，居全国前三，杭州 14596 元居新一线城市之首；深圳吸引异地新质人才数量全国第一。

来了留不住的流入是假流入，产业撑得住的流入，才会变成真实的买房需求。需要说明的是，四个一线城市里北京 2025 年常住人口微降 3.2 万，这是主动调控的结果，它的支撑来自人口结构和产业质量，而不是总量扩张。

三重挤压下的三四线：10 年内难回高点

硬币的另一面同样清晰。

三四线城市面对的是人口流出、产业薄弱、库存高企的三重挤压。

人口方面，2020 到 2024 年，常住人口和户籍人口双流出的城市从 89 个增加到 161 个，其中 97.5% 是三线及以下城市，湖南、山东、四川、河南形成四大人口流失带。

2025 年全国人口减少 339 万，连续第四年下降，城镇化率 67.89% 的提升速度也在放缓。

库存方面，克而瑞数据显示，截至 2026 年 6 月末，50 个典型城市新房去化周期 26.1 个月，其中三四线城市 31.6 个月，而杭州、合肥等强二线核心区不足 12 个月。更早的易居研究院百城报告里，三四线去化周期一度高达 40.3 个月。南京远郊的六合、高淳，去化周期超过 56 个月，卖完手上的房子要将近五年。

马光远对三四线的判断毫不含糊：

仍在底部，10 年内难回高点。

库存压力和人口趋势摆在那里，这不是悲观，是算术。

普通人最实在的三件事

第一，别问房价涨不涨，要问哪里的房子涨。

核心城市创新高，跟你老家县城的房子没有任何关系。判断自己城市的三个指标：人口流入还是流出，产业升级还是萎缩，二手房成交回升还是冰冻。

第二，核心城市有真实需求的，现在就是窗口期。

2026 年 9 月，5 年期以上 LPR 为 3.5%，已连续 16 个月保持不变；8 月新发放个人住房贷款加权平均利率约 3.1%，处于历史低位，广州等部分城市外资行优质客户首套利率低至 2.7%。

政策不会永远有效，价格修复到一定程度就会收紧，窗口期不会突然关闭，但会一点一点变窄。

第三，三四线或人口流出城市的房子别等了。

把资产集中到核心城市核心地段，是未来十年最确定的策略。

不是让你赌暴涨，而是别把资产放在确定缩水的地方。

马光远那句话里，关键词不是 2031 年，也不是超过，而是核心城市。

所有线索指向同一个结论：

房地产的普涨时代结束了，分化时代才刚开始。

提前做准备的人，准备的不是抄底，而是换仓。

参考资料