至 4 月份，上市公司年度报告披露完毕。对于 56 家样本房企年报的统计显示，56 家典型房企营收总额 42015 亿元，同比 +3.7%，归母净利润 -1016 亿元，亏损扩大 33.0%。仅绿城、华润、中海、建发实现营收及归母的双增长。

在国金证券发布的《房地产行业 2023 年报综述：黎明前的黑夜》报告中，通过对于 56 家样本房企年报统计分析之后，认为自 2021 年下半年市场下行以来，行业信用风险不断发酵蔓延，房企的业绩及经营表现持续承压，而优质的资产质量及健康的债务结构则是穿越本轮周期的胜负手。

在 56 家样本房企中，不少企业通过代建、资产管理、文旅产业等等转实现型第二增长曲线，然而，作为混改阵营中的老牌房企——新湖中宝，却走出一条不一样的转型之路。

新湖中宝 ( 600208 ) 2023 年实现营业收入 172.1 亿元，同比上升 33.42%；实现净利润 22.20 亿元，同比增加 24.89%。在房地产主业行稳致远的同时，新湖中宝在新质生产力领域的探索，成绩卓著，2023 年度回笼资金合计近 50 亿元，并且扎根以新经济为重心的衢州，与衢州国资发力高科技产业。

年报显示，2023 年新湖中宝财务运行稳健，截至报告期末，公司账面资产负债率 60.6%，同比下降 5.69 个百分点；扣除预收类款项后的资产负债率为 53.64%，负债率继续在行业中保持中等偏低水平，也低于 " 三道红线 " 剔除预收款后的资产负债率不超过 70% 的要求。虽然地产行业融资环境收缩严重，然而，新湖中宝已获 30 家银行的授信，授信总额 488 亿元；申请发行规模不超过 20 亿元的中期票据获得批准，同时，获批准发行面向专业投资者的公司债券 30 亿元。

前瞻布局：以新质生产力为翼

在新质生产力成为主基调之际，以数字化、智慧化驱动公司成长，成为业界关注的大方向。年报显示，2023 年是新湖中宝投资回收规模较大的一年，通过分红、变现回笼资金合计近 50 亿元。

在 2021 年初，" 十四五 " 规划纲要提出，要加快发展现代产业体系，深入实施先进制造强国战略，发展壮大战略新兴产业。重点培育集成电路、工程机械、高端数控机床、化工、医药及医疗设备等产业创新发展。

作为徘徊在高周转、高杠杆的地产业，讨论第二增长曲线的方向，成为业界的焦点话题。作为老牌房企新湖中宝，果断切赛道，大举投资先进制造业相关领域。

2021 年，新湖中宝投资设立浙江新动锂科技有限公司，持股比例 40%，从此开启了其深度参与硬科技制造业的新征程。随后，企业又与宏华数科联合设立了浙江宏华百锦千印家纺科技有限公司，持股比例 30%。该公司以数码喷印技术为核心、结合全球顶级设计资源和 AI 设计平台，为家纺产业提供时尚家纺面料及成品柔性供应链平台。

2022 年，新湖中宝投资入股的龙芯华如科技于接连在科创板、创业板成功上市；阳光保险集团于当年 12 月在港交所上市。

2023 年 3 月登陆科创板的云天励飞，也是新湖中宝投资标的之一。云天励飞是拥有算法、芯片和大数据全栈式能力的人工智能企业，通过打造物联感知汇聚、算法赋能服务、知识图谱构建的全链式核心能力平台。

几乎在云天励飞登录科创板的同时，新湖又与合作伙伴联合增资衢州市衢发瑞新能源材料有限公司，后者将利用衢州新材料产业聚集优势，在衢州市智造新城征用土地 450 亩，达产后具有年产 40 万吨新型高性能负极材料的生产能力，预计一期项目将于年内建设完成并投产。

在条件成熟时，新湖将在浙江、江苏等纺织行业发达区域对此模式进行复刻。目前，公司已与宏华数科合资建立宏华百锦千印，在湖州建立时尚产业数字化绿色赋能平台。

截至目前，新湖中宝投资的科技企业中，已有 4 家登陆科创板，1 家登陆创业板，预计未来 3-5 年还将有多家被投资企业进入 IPO，持续推动该公司在新质生产力方面的探索与纵深投入。

在宏观、中观层面，新质生产力作为长期主义、可持续发展的重点方向，" 到 2025 年中央企业战略性新兴产业收入的占比要达到 35%"，对于地方政府来说，" 积极促进产业高端化、智能化、绿色化 " 是其推动 " 新质生产力 " 的重点抓手。从 A 股表现来看，自 " 新质生产力 " 概念提出以来，在 2023/9/19-2024/3/7 区间，WIND 新质生产力概念指数累计上涨 18.5%，同期 WIND 全 A 指数涨跌幅为 -8.3%。新湖中宝在高新科技领域的笃定投入，乘势而进，步履稳健。

混改国资：推动深化合作

衢州地处浙西，有 " 四省通衢、五路总头 " 之称，是长三角城市群、杭州都市圈成员。以新经济产业为驱动力，特色制造业集群初具雏形，规上工业亩均税收逐年增长，固投增速连续三年居全省第一，全年增速均进入浙江省前四。

2023 年 2 月，执意在新质生产力走出一条特色之路的新湖中宝，正式迁址衢州。

新湖集团与衢州国资旗下衢州市新安财通智造股权投资合伙企业 ( 有限合伙 ) （签署了《关于新湖中宝股份有限公司之股份转让协议》。2024 年 1 月，为进一步优化公司股东架构、全面推进公司混合所有制改革，新湖集团及其一致行动人恒兴力与衢州方再次签署了《关于新湖中宝股份有限公司之股份转让协议》。

两次股权转让若顺利完成，新湖集团及其一致行动人持股比例降至 28.39%；衢州国资方面将合计持有 28.54% 的股份，成为上市公司第一大股东。上述股权转让推进顺利，已分批次在执行股权过户，截至目前，衢州国资方面已合计持有 15.68 亿股，占新湖中宝总股本 18.43%。

新湖中宝与衢州国资方等投资的衢州市衢发瑞新能源材料有限公司，布局新能源电池产业链。旨在利用衢州新材料产业集聚优势，在衢州市智造新城征用土地 450 亩，建成后有望形成年产 40 万吨新型高性能负极材料的生产能力，项目达产后有助于公司向高端制造业转型升级。

根据 2024 年经营计划，在高科技投资方面，新湖中宝将聚焦新领域、新赛道，培育发展新质生产力。继续拓宽以趣链科技为核心的区块链生态圈；继续拓展邦盛科技的实时智能处理生态圈；深入推进被投资企业数字化转型。

城市更新：二十年磨一剑

作为上海城市更新的 " 长跑选手 "，从 2001 年开始，新湖上海陆续承接了一系列的旧改项目，至 2024 年，长达二十余年的旧改项目步入收获阶段。

年报显示，新湖中宝在上海等核心都市圈的优质项目进展顺利。新湖明珠城三期项目顺利完成交付，天虹项目已于 2024 年 4 月取得预售许可证，进入销售阶段。亚龙项目已取得一期全部工规证、桩基围护工程施工证及西高区主体结构施工证，目前西高区 1 至 6 号楼进入主体全面施工阶段，预计将于 2024 年年内进入销售阶段。乐清 " 新湖 · 金色海湾 " 项目于 2024 年 4 月首开再现 " 现象级 " 的热销，首日劲销 9.6 亿元。

自 2001 年，新湖上海开始攻坚普陀东新村光复里、老闸北青云里、黄浦老城厢亚龙等棚户区的旧改项目，在这些出名的棚户区，自建的矮小平房在治安、卫生、房屋安全等方面问题突出，居民改善愿望迫切。此后十余年，新湖上海以 " 绣花针 " 的功夫，穿行在筚路蓝缕的旧式里弄，与数千户安置家庭推心置腹。从 2001 年至 2020 年，新湖在上海投入累计千亿元，安置了困难家庭 2 万户，惠及了 8 万人。

5 月 6 日财政部办公厅、住房城乡建设部办公厅下发关于开展城市更新示范工作的通知，对于特色突出的城市开展典型示范，中央财政对示范城市给予定额补助。作为苏州河两岸棚户房的改良者，新湖中宝无疑是值得关注的一个典型案例。

从城市更新的长期付出，使得新湖中宝土地储备优质，主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区。尽管近年来拿地谨慎，但土储质量较高，货值储备仍十分充足。目前在开发和待开发面积约 1165 万平方米，可满足公司未来 3-5 年的开发需求；土地取得成本较低，为公司持续盈利提供了充分保障。

以城市更新及开发为固本根基，以高科技投资为未来方向，新湖中宝锐意进取，于荆棘之中走出一条特色之路，是匠心与诚心赢得的信任与回报。