乐居财经   徐迪  8 月 2 日消息，位于上海浦东祝桥的森兰海天名筑近日推出特价优惠房源，总价 420 万起，另有 15 万车位抵用券，折算下来均价降至 4.8 万 /㎡。

森兰海天名筑于 2022 年 12 月 12 日开盘，推出 425 套小高层，包括 367 套 89-103㎡三房，44 套 133-136㎡四房，10 套 72-85㎡两房以及 4 套 174-178㎡复式，价格在 47351-61949 元 /㎡，均价 54000 元 /㎡。

项目位于浦东新区祝桥镇核心区 03 单元 H-5、H-14 地块，北侧毗邻公元 2040，东临 H9 商飞生活配套区地块。由上海外高桥集团股份有限公司 2019 年底摘得，总价 25.47 亿元，成交楼面价 23790 元 /㎡。地块出让面积 76474㎡ ，容积率 1.4 ，住宅套数下限 1071 套。根据规划，森兰海天名筑总建筑面积约 11 万㎡，拟建设 19 栋高层住宅，总套数 1336 户，其中可售住宅 831 户。

拿地 3 年后，森兰海天名筑终于开盘，仅有 40 组客户参与摇号，认购率 9.4%。开局惨淡，随后走势也未见反转。据网上房地产，截至 8 月 2 日，该项目累计签约 92 套，其中开盘当月成交 26 套，此后月销售套数均为单数。按此销售速度计算，森兰海天名筑剩余 333 套房源去化周期或超 70 个月。

森兰海天名筑所处的祝桥板块，因为上海东站规划，还有千亿级航空产业，被给予浦东版 " 虹桥枢纽 " 的厚望，发展潜力巨大。但就项目当前周边商业和交通配套来看，5.4 万 /㎡的均价堪称 " 离谱 "。北侧的公元 2040 项目早于森兰海天名筑 1 年开盘，均价约 4.5 万 /㎡；附近二手房包括朗诗未来树、东方鸿璟园、千汇苑等挂牌均价还不到 4 万 /㎡，楼龄稍微高一点甚至才 3 万上下。

作为外高桥集团首个外拓项目，森兰海天名筑延续森兰系的品牌基因，但在当前地段想延续森兰系价位，去化之路恐怕要缓行一段。

外高桥（600648.SH）成立于浦东开发开放元年 1990 年，为国内第一个保税区、第一个保税物流园区、第一个自由贸易试验区核心区域的开发主体。在森兰国际社区，外高桥成功开发了森兰名佳、森兰名轩、森兰名苑、森兰星河湾等一系列品质住宅。

2023 年，外高桥实现营业收入 75.69 亿元，同比减少 16.44%；归母净利润 9.28 亿元，同比减少 25.2%。截至 2023 年年末，外高桥净负债率 119%，剔除预收账款之后的资产负债率为 70.5%，现金短债比为 0.96，连踩 " 三条红线 "。

2024 年第一季度，外高桥营业收入 12.61 亿元；归母净利润 0.39 亿元。截至 2024 年一季度末，外高桥总资产为 441 亿元，总负债达 312 亿元，资产负债率为 70.74%。有息负债合计 227.01 亿元，以短期债务为主，包含短期借款 73.97 亿元、一年到期的非流动负债 19.94 亿元、应付票据 2.5 亿元。

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