撰文 | 杆姐 & 编辑 | 爱丽丝

2024 年 8 月 16 日，李嘉诚家族的港资名企长实集团公布了 2024 年度中期业绩。

作为一家年过 7 旬的地产发展及策略性投资公司，该司的中期业绩或许更能反映当前市场环境下，企业的生存境况。今天我们一起来看看。

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内地物业销售收入近腰斩

从财报里杠杆地产看到，2024 上半年长实集团内地业务营收几近腰斩，从 2023 年同期的 39.97 亿港元下滑至 21.75 亿港元，同比降幅约 45.58%。

香港业务降幅略小，从 2023 上半年的 86.28 亿港元下滑至 2024 上半年的 69.93 亿港元，同比降幅约 18.95%。

英国和其他地区业务则逆势上升。其中英国地区营收从 2023 上半年的 118.85 亿港元上升至 127.33 亿港元，涨幅约 7.14%；其他地区营收从 9500 万港元涨至 1.07 亿港元，同比上升约 10.31%

整体来看，长实集团上半年营业收入 220.08 亿港元，同比减少约 10.55%。

分业务类型来看，长实集团的营收增速主要是被物业销售拖累。如下图，2024 上半年集团物业销售收入同比下降约 43.78%，为 46.33 亿港元，2023 年同期该数据是 82.41 亿港元。

其他业务长实集团上半年其实都是增长的。其中：

物业租务上半年集团收入为 30.44 亿港元，同比增长 9.26%；

酒店及服务套房业务收入 21.19 亿港元，同比增长约 9.17%；

物业及项目管理收入 3.89 亿港元，同比增长约 4.29%；

英式酒馆业务收入 118.23 亿港元，同比增长约 5%。

降幅最大的物业销售业务里，长实集团在内地的业务下滑幅度更为明显。

上半年长实集团及合营企业收益为 46.35 亿港元，其中内地收入 17.61 亿港元，同比 2023 年的 35.42 亿港元下滑约 50.28%。财报称主要是 " 香港和内地经济环境及物业市场气氛持续疲弱 "。

物业租务里降幅最大的是写字楼和零售，前者租金收入从去年同期的 9.64 亿港元降至 8.9 亿港元，降幅约 7.7%；后者租金降幅约 7.6% 为 9.71 亿港元。这块业务增长主要靠 " 社会基础设施 "，从去年同期的 2.39 亿港元上升到 6.48 亿港元，涨幅达 171.1%。

酒店及服务套房业务长江实业内度和相关均有不同程度好转。尽管增长，但长江实业仍说：期内访港旅客人数按年上升，但平均留港过夜时间较去年短，香港酒店业务仍然困难。

长江实业的酒店及服务套房物业主要位于香港，包括海逸君绰酒店、海逸酒店、Horizon Hotels & Suites、香港喜来登酒店、历山酒店及若干其他物业。长江实业内地酒店及服务套房业绩略为改善，但尚未带来盈利收益。

上半年长江实业酒店平均入住率为 81%，略高于 2023 年平均入住率，而服务套房上半年度平均入住率为 88%。

英式酒馆业务撑起了上半年长江实业的主要营收。期内收入同比增长约 4.96% 为 118.23 亿港元。长江实业英式酒馆业务包括两间酿酒厂及约 2,600 间经 Greene King 于英格兰、威尔斯及 苏格兰等地营运的英式酒馆、餐厅及酒店。

02

利润下滑

再看看利润。

根据财报披露，长江实业 2024 年上半年利润也下滑了。其中未经审核投资物业重估前溢利为 67.26 亿港元，每股溢利为港币 1 元 9 角 1 分，同比减少 9.5%；未经审核股东应占溢利为 86.03 亿港元，每股溢利为港币 2 元 4 角 4 分，同比减少 15.3%。   

各大业务里，长江实业上半年物业销售收益降幅亦最为明显。其中内地收益从去（2023，下同）年同期的 16.77 亿港元下滑至 7.1 亿港元，降幅达 57.66%；香港地区收益从去年的 16.66 亿港元下降至 10.44 亿港元，降幅 37.33%；海外地区收益降幅更猛，从去年同期的 1.87 亿港元降到 6700 万港元，降幅 63.17%。

于中期结算日，长江实业拥有可开发土地储备（包括合作发展项目之发展商权益，但不包括农地及已完成物业）约 7,400 万平方尺，其中 700 万平方尺、6,300 万平方尺及 400 万平方尺分别位于香港、内地及海外。

物业租物方面，上半年长江实业香港和内地的收益均有不同程度下滑。其中内地收益从去年同期的 1.72 亿港元下滑 19.2% 到 1.39 亿港元；香港地区收益从去年同期的 19.37 亿港元下滑约 6.2% 到 18.16 亿港元；

上半年长江实业海外表现亮眼，收益从去年末的 2.07 亿港元翻倍至 4.89 亿港元，这块增加主要是集团于 2023 年 7 月收购 Civitas，其在英国持有的社会基础设施物业，为长江实业提供租务收益。

长江实业上半年酒店及服务套房业务收益是增长的，其中香港地区从去年的 7.17 亿港元增加约 18.97% 至 8.53 亿港元；内地则从 -8000 万港元缩窄至 -3000 万港元。

物业及项目管理略下滑了些，上半年长江实业该业务收益约为 1.8 亿港元，去年同期为 1.98 亿港元。其中香港地区是增长的，从去年同期的 1.3 亿港元增长至 1.43 亿港元；内地也海外收益则下滑，内地下滑约 9.1% 为 2000 万港元，海外收益大降 63% 为 1700 万港元。

上半年长江实业的英式酒馆业务利润微增 1.88%，为 5.97 亿港元，增长幅度小于该业务营收的 4.96% 增幅。该司财报也说：尽管营收增长，期内英国营商成本上升，消费者信心停滞，英式酒馆经营环境持续困难。

03

雇员增加 3000 名

虽然长江实业财报里反复提及了经营环境困难，但杠杆地产发现该司的雇员人数还在增加。2023 年中期其雇员人数为 55000 名，到了 2024 年中期这一数据增加到 58000 名，不容易……    

债务方面，长江实业依然是比较稳。

期内，长江实业银行及其他借款总额为港币 561 亿元，较 2023 年末增加港币 12 亿元。还款期摊分 12 年：于 1 年内到期借款为港币 149 亿元，于 2 至 5 年内到期借款为港币 349 亿元，于 5 年后到期借款为港币 63 亿元。

2024 上半年长江实业银行结存及定期存款有港币 328 亿元，净负债为港币 233 亿元。负债净额与总资本净额比率约为 5.5%。

大量现金加上未动用银行贷款额，长江实业的资金流动性较稳健。

不过，经营方面确实目前比较萎靡，今（2024）年已经是长江实业连续第二年营收同比下滑，2023 年中期下滑幅度为 31.11%；净利润亦然，2023 年中期其归母净利润同比下滑 20.14%。   

对于长实集团中期业绩，各机构反应不一，其中小摩维持该司 " 中性 " 评级，下调其全年核心纯利预测至 123 亿元，目标价 32 港元；

花旗银行维持长实集团 " 中性 "，并将其目标价从 36 港元调整至 33.5 港元；高盛则略微上调长实集团目标价 1.2%，从 40.5 港元上调至 41 港元，维持 " 买入 " 评级。

截至 8 月 16 日港股收盘，长实集团每股价格为 30.8 港元，当日下跌 2.53%。

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