房企中报发布已告一段落，市场压力也在各大房企的财务报表中体现。作为头部房企的代表，保利发展、华润置地、中海地产三大央企在过去半年均出现了不同程度的下滑。2024 年上半年，华润置地和中海地产依旧保持着超百亿元的利润表现，但与去年同期相比，皆有 30 亿元的缩量。在短暂地占据 " 利润王 " 宝座两年之后，华润置地再次被中海地产反超，利润小幅落后中海地产 0.61 亿元。保利发展则是三家房企中利润表现最低的，仅为 74.2 亿元，大幅下滑 39.29%，并未突破百亿元大关。而在营收方面，保利成功扭转了利润垫底的局面，连续三年稳定保持在千亿元级别的水平，远远领先于中海地产和华润置地。中海地产和华润置地这两家新老 " 利润王 "，营收分别保持在 800 亿元上下水平。

营收：保利增速最低、中海连续三年负增长

2024 年上半年，保利实现营业总收入 1392 亿元，同比增长 1.6%，虽仍保持稳定增长，但增速远低于历年同期水平。2021 — 2023 年同期，保利营收增速均保持 20% 以上，分别为 22.07%、23.11%、23.71%。

保利能够持续保持千亿元量级，和自身的 " 面包 " 储备量充裕密不可分。截至 2024 年 6 月末，保利发展的土地储备计容建面 1.46 亿平方米，远高于中海地产和华润置地的土地储备量，这也让保利发展能在销售价格不及预期的情况下，仍保持总营收的增长。

虽然从体量上不如保利，但从近两年营收增速表现上来看，华润置地的营收表现并未出现明显下滑，并且增速也在逐年加快，在三家房企中表现最为突出。2024 年上半年，华润置地总营收为 791.27 亿元，相较于 2023 年同期的 729.71 亿元增长 8.44%。

综合三家房企的营收表现来看，中海地产的表现最差，营收连续三年垫底。2024 年上半年，中海地产营收 869.35 亿元，同比下降 2.5%，连续三年为负增长。虽然中海地产营收规模依旧高于华润置地，但是两者之间的差距正在逐年缩小。2021 年上半年，中海地产营收为 1078.79 亿元，华润置地为 737.42 亿元，领先逾 300 亿元。到了 2024 年上半年，两者之间的差距已缩小至不到百亿元。

利润：中海重夺 " 利润王 "、保利下降近四成

2024 年上半年，利润下滑成为房地产行业的重要标签之一，中海地产、保利发展、华润置地无一例外。财报显示，2024 年上半年，三家房企归母利润分别为 103.14 亿元、74.2 亿元以及 102.53 亿元，均出现了不同程度的下滑。

其中，保利发展以同比下降 39.29% 居首位，营收增速放缓、销售成本增高，也让保利发展的利润表现远低于中海地产和华润置地。2024 年上半年，保利的销售成本为 1169.41 亿元，相较于 2023 年同期的 1078.56 亿元同比增高 8.42%，而营收增速仅为 1.6%，导致收支错位。

中海地产与华润置地的归母利润也分别下降了超过 20%。值得一提的是，中海地产的下降幅度较华润置地低 1.83 个百分点，从而从华润置地手中夺取了保持两年的 " 利润王 " 头衔。

从财报数据来看，中海地产的营收盘子虽然大于华润置地，但在毛利率和净利率表现上均不及华润置地。中海之所以能夺走 " 利润王 " 头衔，主要原因是少数股东分走的钱要少一些。2024 年上半年，中海地产少数股东分走了 12.18 亿元，而华润置地少数股东分走了 23.03 亿元。

在利润相差无几的情况下，华润置地少数股东分走的钱要高出中海地产近一半，这也使得中海地产再次反超。

而对于利润下滑，三家房企给出颇为一致的理由：受项目结转的毛利率有所下降的影响。不难看出，作为头部房企代表，房地产市场的深度调整对它们的影响也最为严重，曾经高溢价竞得的地块，在销售不及预期的情况下，" 以价换量 " 也成为维持正常经营的常态。

2024 年上半年，中海地产、保利发展、华润置地的毛利率分别为 22.06%、16.02% 和 22.28%。其中，保利发展是三家房企中唯一毛利率增长的房企，小幅增长 2.84 个百分点，中海地产和华润置地则分别下降 0.5 个百分点及 3.38 个百分点。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，最近几年各大房企都在降本增效，这方面央国企一直表现出色，它们通常采用低地价或者合作形式来开发项目，所以即使毛利率有所下降，但整体利润表现还不错。

第二赛道：华润营收贡献超 20%、中海尚不足 5%

营收、利润是当下，土地储备是未来。对于房企而言，" 面包 " 的多少是衡量房企未来发展走向的重要指标之一。随着近几年房地产市场的深度调整，部分房企也选择舍弃些许 " 面包 "，而寻求第二增长曲线。

中海地产和华润置地积极投入新赛道，选择物业租赁及酒店等商业物业运营业务，在总营收中提升其占比，成为稳定营收的第二增长点。

2024 年上半年，华润置地购物中心租金收入 94.8 亿元，旗下 82 个在营购物中心实现零售额 916.2 亿元，华润万象生活实现营业收入 79.6 亿元。经营性不动产业务和轻资产管理业务占总营收达 21.95%，是三家房企中占比最高的。

中海地产第二赛道开拓则相对较慢，2024 年上半年，中海物业租赁及商业物业运营等业务占总营收的比重为 4.07%，较上年同期增长 1.34 个百分点。2024 年上半年，中海商业物业收入为 35.4 亿元，同比上升 19.8%，其中写字楼收入为 17.6 亿元，购物中心收入为 11.1 亿元，长租公寓收入为 1.2 亿元，酒店及其他商业物业收入为 5.5 亿元，购物中心业务保持高速增长，收入同比大幅提升 57.6%。

合硕机构首席分析师郭毅表示，对于中海和华润置地来讲，华润有非常成熟的商业运营品牌，中海也有自己的商管团队，它们在写字楼的运营管理上有非常领先的经验。并且，它们在运营业务上开展得比较早，可以享受到城市增长、资产增长的收益。另外在运营层面上，长尾效应也会更明显。

从营收贡献上看，房地产开发依然是三家央企的主业，保利发展则依然靠自身土储量的优势，房地产开发业务占总营收的比重较 2023 年同期微增 0.12%。

易居研究院副院长严跃进表示，目前头部房企的战略目标很明确，在地产主业保障交付、利润的同时，积极探索第二增长曲线，这是它们一个很重要的战略。而且央企具备融资方面的便利性，也为开拓第二增长曲线提供资金支持。

北京商报记者 王寅浩 李晗‌‌