文/乐居财经 严明会

今年上半年，房地产市场整体下行压力依然较大，全国房地产开发投资同比下降 10.1%，为过去一年来最低位。此外，新建商品房销售额 4.7 万亿，同比下降 25.0%，仅完成去年全年销售额的四成。

房企作为这个行业的个体之一，所受大环境的影响也是不言而喻的。

与保利发展（600048. SH）一样同为保利系旗下地产平台的保利置业（00119. HK），也在经受低迷地产环境的影响。

8 月 29 日，保利置业发布了 2024 年中期业绩公告。上半年，保利置业收入 124.57 亿元，较去年同期减少 20.3%；股东应占溢利 3.73 亿元，较去年同期减少 41.6%。期内的营收、归母净利均有不同程度的下降。

对于业绩的下滑，保利置业实际上在上月中旬就发布了盈利警告。当时，该公司称，拥有人应占溢利减少主要源于期内结转项目减少、市场下行导致毛利率下滑。

这些数据表现，在保利置业的中期业绩报告中也显而易见。

保利置业曾在规模上有一番追逐，2020 年业绩会上，保利置业立下 flag，" 十四五 " 期间要再造一个保利置业，争取达到销售一千亿。此后，保利置业董事会主席万宇清曾将 2022 年销售目标定在 650 亿元。

而 2021 年、2022 年，保利置业实际的销售额为 566 亿元、503 亿元，2023 年虽同比上一年有所增长，但仍不及 2021 年的水平。

面对不慎乐观的市场形势，保利置业管理层在今年 3 月的业绩会上表示，千亿目标实现起来会比较困难，整体上还是顺应市场。进而，保利置业将目标转向维持 500 亿的销售水平。

从上半年的数据看，保利置业完成合约销售金额 284 亿元，虽同比减少 24%，但似乎已过全年目标的一半。

但也正如该公司自身所言，其期内结转并不高。2024 上半年，保利置业结转金额 113.89 亿元，结转面积 67.4 万平方米。按这个数字计算的话，其上半年结转的金额仅有销售的四成，一半都没到。

而受楼市低迷的持续影响，保利置业的毛利率 14.2%，较年初减少 6 个百分点，而比去年同期下滑 10 个百分点。2021、2022、2023 年，保利置业的毛利率分别为 33.86%、26.94%、20.42%，近年来其毛利率持续走低。

中期业绩报告显示，保利置业上半年主要在售项目 127 个，其中首次开盘项目 3 个，分别为杭州桂月云翠、济南保利鹊华赋和苏州保利珺华赋。

保利置业的短期负债水平也在走高。于 2024 年 6 月 30 日，该集团尚未偿还的银行及其他借贷（包括应付票据）745.93 亿元。按到期日，一年内偿还的金额 226.21 亿元，相比 20023 年底增长了 8.78%，占比 30.3%。

此外，在一年后但两年内偿还的金额 206.75 亿元，占 27.7%；在两年后但五年内偿还的金额 218.41 亿元，占 29.3%，在五年后偿还的金额 94.56 亿元，占 12.7%。该集团的资产负债比率也微增至 78.2%。

近段时间以来，保利置业多次发行债券，一方面用以偿还债务和补充流动资金，另一方面也出于优化债务结构的需要。

期内，该公司获得 50 亿元公司债券额度，并于上半年完成 15 亿元公司债券的发行。其中 3+2 年期和 5+2 年期品种的票面利率分别为 2.5% 和 2.8%。这推动该企业平均资金成本降至 3.67%。

而在 2023 年，保利置业也曾多次发行债券，例如，"23 保置 01" 和 "23 保置 02" 募集资金总额 20 亿元，其中 13.2 亿元被用来偿还有息债务，6.8 亿元被用于补充流动资金；"23 保置 03" 品种一和品种二合计发行 20 亿元，其中 5 亿元被用于偿还有息债务。

上半年，保利置业销售开支 4.31 亿元、行政开支 4.42 亿元、融资成本 7.07 亿元，均有不同程度的下降。

这些费用支出的下降，也是有原因的。伴随着业绩规模的收缩，保利置业上半年的雇员为 6124 名，比上年同期的 8848 名减员了 2724 人，即便相比 2023 年底的 7748 人，也减少了 1624 人。今年 1-6 月，保利置业的雇员酬金 3.58 亿元，比上年同期的 5 亿元，减少了 28%。

地产仍在深度调整，保利置业在拿地上也变得更为谨慎。上半年，其仅在宁波和济南取得 3 个项目，新增土地储备约 66.8 万平方米。去年同期，其新增 5 个项目、新增项目规划总建筑面积 105 万平方米。

今年 3 月，保利置业发布了一纸人事公告，任命胡在新为执行董事及董事总经理，负责保利置业整体战略规划及运营管理。胡在新来自保利发展，被称为是仅次于保利发展董事长刘平、总经理周东利的 " 第三号人物 "。

保利置业对胡的到来寄予厚望，它曾表示，该人事调整有望为公司带来新的业务发展机遇。完成人事调配的保利置业，等待着扭转业绩下滑的趋势。

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