乐居财经 王敏  9 月 9 日，以 " 守正创新 " 为主题的 2024（第七届）乐居财经年度论坛在北京举行。直播》》

乐居财经深度主编林振兴分享了上半年地产的形势以及解读地产财报。

政策方面，上半年，房地产政策的主基调延续着宽松，各级政府出台了楼市组合权政策，推进保障性住房建设以及纾困保交楼，同时居民的信贷政策也迎来了史诗级的利好，首付比例低至 15%，取消房贷利率下限，下调个人住房公积金贷款利率。4 月政治局会议以来，政策的侧重点转向了去库存，央行推出了再贷款工具，支持地方国资收储存量商品房，目前全国已有超 60 城出台了国资收购存量商品房用作保障房的政策。

企业方面，上半年百强房企业绩遭遇下跌，实现销售操盘金额共计 18,518.3 亿元，同比降低 39.5%。不仅是民企，央国企也面临着大幅的下滑。虽然企业复苏的动能依旧不足，但有房企在业绩上保持了韧性，其中保利发展、中海地产和绿城中国位列销售操盘金额的前三。此外，上半年有 5 家千亿房企，包括保利发展、中海地产、万科地产、华润置地、招商蛇口和绿城中国。

融资方面，2024 年房地产的融资政策延续了去年的宽松基调。1 月中央推行了房地产融资协调机制，此后各地政府纷纷推进落实，目前白名单项目已获批近万亿的融资额度。此外在经营性物业贷款方面也迎来了利好，发放经营性物业贷款，可以用于偿还集团存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。虽然行业的融资政策利好不断，但非银融资的规模仍未改变下滑的趋势。多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。

拿地方面，2024 年过半，土地成交规模同比下降了 16%，创下 2010 年以来上半年土地交易规模的新低，整体溢价率降至 4.2%。在供地节奏放缓的背景下，企业的投拓意愿并不高，上半年仅三成的百强房企拿地，七成的企业拿地金额同比下跌，尤其是央国企在上半年的投资节奏大幅放缓，上半年拿地金额超过 200 亿的房企仅有 5 家，分别为建发房产、中建一品、华润置地、滨江集团、绿城中国和中国铁建。

代建方面，受委托方拿地意愿下降，甚至在拿地后迫于利润压力开发意愿的下降，代建行业整体新拓建筑面积较去年同期缓慢增长，并呈现了头部集中内部分化的趋势。目前代建的主要机会点来自于政府、国企、城投公司以及金融机构等委托方。此外，上半年随着地产开发商不断涌入代建赛道，行业的竞争也明显加剧，代建费率降低也造成了企业间的无序竞争。

营销方面，去库存是上半年房企面临的突出问题，价格回调促进项目去化成为主要的方式。越来越多的房企推出了特价房，同时还有不少房企围绕着以旧换新去举行一些营销活动，还有包括一些首付分期、降门槛、买一送一等方式配合去化。

产品方面，市场规模依然庞大，是数万亿级的大市场。但目前开发商聚焦的是以改善人群为主的住房群体的生活理念和居住场景的变化，产品创新的迭代速度也在加速，服务也随之全面升级。

随着 2024 年中报季的收官，在港上市的房企也陆续交出了答卷，乐居财经也推出了 2024 年上半年内房股研究报告，涵盖的营收、净利、现金、土储、融资、成本等几大维度，还原了 76 家房企的成色。

营收方面，2024 年中期营收 Top 三席位全面调整，万科以 1427.79 亿元升至榜首，也是所有内房股中唯一一个营收过千亿的房企，排在它后面的是中国海外发展和华润置地。上半年有 50 家房企营收同比下降降幅超过 50% 的有 13 家，占比超过了 17%，但仍有 6 家房企在上半年营收实现倍增，其中景业名邦增幅高达 607%，成为营收增幅王。

净利方面，上半年已发布年报的 76 家内房股有 49 家净利为负，占比 65%，累计总亏损超过了 1351 亿元。上半年中国奥园的净利润为 221 亿元，从去年的 71 名然后跃居到榜首，紧随它后面的第二、第三名分别是华润置地和中国海外发展。

作为一家爆雷房企，中国奥园为何能冲上盈利榜的首位？根据其公告的披露，公司上半年净利润主要由于报告期内完成的境外债务重组录得的重组收益所致，境外债务重组成功所带来的收益达到了超过 266 亿元。

融资成本方面，上半年内房股融资成本也跟前三年发生了变化，2024 上半年披露融资成本的 29 家内房股平均水平为 5.15%。其中，华润置地融资成本最低，为 3.24%，其次为中国海外发展 3.50%，越秀地产、建发国际、保利置业集团、粤海置地的融资成本也都低于 4%。

土储方面，56 家房企土储总面积共计是 10.65 亿平方米，其中，融创中国的土储超过 1.45 亿平方米，万科、华润置地、富力地产的总土储超过了 5000 万平方米，上半年房企土储缩水占比超过 9 成，其中融创中国减少了 4100 万平方米，万科中国奥园减少超 2000 万平方米，龙湖、绿城中国、中国海外发展、新城发展也减少超过 1000 万平方米。

尽管多数房企放缓了拿地，但仍有一家房企立志在拓展土储，就是华侨城亚洲，它的土储上半年增加了 27.11 万平方米。

长短债比方面，已发布半年报的 76 家内房股，短债占比均值为 53.07%，然后较 2023 年末提升了 3.46 个百分比，短期偿债压力是正在走高，其中 35 家房企的短债占比超过了 50%，短债占比低于 10% 的优等生也升至 3 家，为中渝置地、建发国际和嘉华国际。

现金方面，上半年现金超过千亿的房企共计为两家，为华润置地和中国海外发展，其中华润置地手握 1166.04 亿元，现金稳居首位，成为名副其实的现金王。从样本企业的增幅来看，上半年有 18 家房企的现金实现了增长，其中汇景控股位居现金增幅榜的首位，实现了现金的翻番，但仍有 76.7% 的房企现金出现下跌，跌幅超 50% 的房企数量为 17 家。

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