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2024 年上半年，面对严峻的经济形势和深刻调整的房地产市场，越秀地产紧紧围绕 " 攻坚克难稳业绩，精益管理提能力 " 的年度工作主题，积极应对市场的变化，采取更加有效的措施，各项主要经营指标保持基本平稳，行业的地位和影响力进一步提升。2024 年上半年，越秀地产实现营业收入约为人民币 353.4 亿元，同比上升 10.1%；归母净利润约为人民币 18.3 亿元，同比下降 15.9%。

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销售排名提升，大湾区、广州销售贡献高

2024 年上半年，房地产调控政策坚持 " 因城施策 "、持续宽松，但居民收入预期和市场信心偏弱、房价下跌预期仍在等因素继续制约着置业需求释放，高基数下新建商品房销售面积和金额同比分别下降 19.0% 和 25.0%，其中住宅销售面积和金额分别下降 21.9% 和 26.9%。同时，房地产市场的分化更加明显，一线和重点二线等核心城市、核心区域的销售表现相对较优，改善型、高端产品的市场需求较强，刚性需求则表现较弱。

越秀地产面对市场的深度调整和严峻挑战，在策略上保持以变应变，实施 " 一盘一策 " 的精准营销策略和精准的定价策略。2024 年上半年，越秀地产实现销售额 554 亿元，同比下降 33.8%。根据中指研究院《》，2024 年上半年，TOP100 房企销售总额同比下降 41.6%。越秀地产销售表现好于行业，带动市场地位上升，位列中指研究院销售榜单第 9 位，相比 2023 年同期上升 4 位。

图：2022 年 -2024 年上半年越秀地产销售额及同比

越秀地产发展战略布局聚焦大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区，聚焦深耕一线城市和重点二线城市。上半年越秀地产在大湾区实现合同销售金额约人民币 261.1 亿元，占比约 47.1%，其中广州实现合同销售金额约人民币 230.5 亿元，占比约 41.6%。华东地区上半年实现合同销售金额约人民币 128.8 亿元，占比约 23.2%。中西部地区上半年实现合同销售金额约人民币 89.4 亿元，占比约 16.2%。北方地区上半年实现合同销售金额约人民币 74.7 亿元，占比约 13.5%。期内越秀地产 TOD 项目实现合同销售金额约人民币 94.6 亿元，占比约 17.1%。

精准投资，聚焦核心城市和核心区域深耕

越秀地产因应市场和具体城市土地出让规则的变化及时调整策略，精准投资，聚焦核心城市和核心区域深耕。2024 年上半年，越秀地产通过 "6+1" 多元化增储模式分别于北京、上海、广州、杭州、成都、合肥等城市新增 12 幅土地，总建筑面积约为 172 万平方米。其中，在上海共获取两幅优质地块，新增土地储备约 6 万平方米。在杭州获取两幅优质地块，新增土地储备约 23 万平方米。在成都新获取两幅优质地块，新增土地储备约 13 万平方米。通过向母公司越秀企业（集团）有限公司收购方式，新增广州琶州南 TOD 二期项目，总建筑面积约 58 万平方米。

截至 2024 年 6 月末，越秀地产拥有总土地储备约 2503 万平方米，94% 分布在一线城市和二线城市，投资布局的质量和结构不断优化。其中，大湾区和广州土地储备占比分别为 41.2% 和 36.7%。截至六月底，越秀地产在广州和杭州共开发 10 个 TOD 项目，TOD 项目的总土地储备达到 310 万平方米，占比 12.4%。

营业收入同比增长，深化 " 商住并举 " 战略

2024 年上半年，越秀地产营业收入约为 353.4 亿元，同比上升 10.1%。毛利率约为 13.7%，同比下降 4.1 个百分点。归母净利润约为人民币 18.3 亿元，同比下降 15.9%。核心净利润约为人民币 17.4 亿元，同比下降 18.8%。截至 2024 年 6 月 30 日止，已售未入账销售金额为人民币 1909.1 亿元，较年初下降 4.2%。较为充裕的待结转项目为未来业绩奠定了良好的基础。

图：2022 年 -2024 年上半年越秀地产营业收入、归母净利润及同比

越秀地产扎实推进 " 商住并举 " 发展战略，不断提升商业物业稳定收入。上半年越秀地产直接持有的商业物业实现租赁收入约人民币 2.97 亿元，同比上升 41.3%，越秀地产旗下越秀房产基金实现经营收入约人民币 10.34 亿元，同比下降 2.5%。上半年越秀地产面对商业物业市场下行带来的挑战，持续优化不同商业业态的运营策略和招商策略，重点提升出租率和优化客户结构，不断提升商业物业的运营能力。越秀地产写字楼业态面对疲弱的市场持续优化租户结构，保持出租率稳定；零售商场加大了项目的招商和租户结构调整，出租率整体上升。酒店公寓、专业市场和长租公寓的出租率均保持稳定。

2024 年上半年，越秀地产旗下越秀服务实现营收约人民币 19.6 亿元，同比上 29.7%。越秀服务的管理规模稳步提升，合约面积达 8881 万平方米，在管面积 6667 万平方米。社区增值服务收入达约人民币 6.46 亿元，同比上升 61.2%。

在手现金增加，保持财务资金稳健安全

越秀地产财务健康和流动性充裕安全。截至 2024 年 6 月底，越秀地产的在手现金约为人民币 481.4 亿元，较年初上升 4.4%。剔除预收账款后的资产负债率为 68.3%，净借贷比率为 58.6%，现金短债比为 1.53 倍，" 三道红线 " 指标继续保持 " 绿档 " 达标，财务指标健康安全。

面对房地产市场的深度调整，越秀地产一方面加快物业的销售，全力促销售回款，实现了经营性现金流净流入；另一方面多元化拓展融资渠道，2024 年上半年，越秀地产成功发行公司债券合共人民币 15 亿元，发行人民币 7.0 亿元点心债，7 月发行人民币 16.9 亿元绿色点心债券。上半年越秀地产加权平均借贷年利率同比下降 41 个基点至 3.57%，期末平均借贷成本进一步下降至 3.47%，融资成本在行业中处于领先地位。

结语

越秀地产应市场变化，聚焦核心区域和核心城市深耕，实施 " 一盘一策 "，销售排名提升。越秀地产一方面加快销售和回款，另一方面保持畅通的融资渠道，融资成本持续下降，在手现金增加，持续维护现金流安全，为长期稳健发展奠定良好基础。

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