西安要建 " 高新 SKP" 的消息不胫而走，不过事实并非如此。

近日，陕西旅游集团与北京华联集团就进一步拓展文旅体商深度融合的综合体项目达成战略合作。正当外界以为会落地西安第二家 SKP 时，华联集团的上市公司华联股份（000882）公告称，旗下 " 中高端消费 " 品牌 DT51 将会为陕西体育之窗项目提供商业规划，为合作事件盖棺定论。

金融棒棒糖关注点在于，作为文旅版块吃重的陕旅集团，正意图在商业零售版块进行外延拓展。

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销售下滑：华联全新布局

西安 SKP 的 2023 年的销售额令人有些意外。

在《》一文中，金融棒棒糖基于其 2022 年的 95 亿的数据以及过往增速，预计西安 SKP 2023 年营收会突破 100 亿元，但 2023 年的实际数字为 90 亿元。

这或许是自 2018 年开业以来西安 SKP 首次出现营收负增长。

对比全国 SKP 的四家门店，其中成都 SKP、武汉 SKP 分别于 2023、2024 年 7 月开业，目前无法进行历史数据的对比。而北京 SKP 经历 2022 年在小幅收缩后，2023 年重回增长区间，销售额为 265 亿元，较 2022 年增长 10.8%。

令人奇怪的是从 2023 年奢侈品的消费环境来看，同样处于上扬态势。

2023 年中国奢侈品消费以 9% 的增速实现 1.04 万亿元人民币，达到 2019 年水平，重新回归万亿元市场规模。具体到西安 2022 年奢侈品消费 2023 年奢侈品消费 76 亿元，同比增长 22.58%。

再来看全国同业比较，在 160 家可以统计信息的商超项目中，共有 144 家销售额同比上涨，占比近九成。将范围限制在销售额超百亿的 11 家高端商场中，其中 7 家商超的都保持正增长，占比接近六成。

在此情境下，以多品牌战略丰富赛道似乎是个不错的选择。

我们简单了解下即将落地的 DT51 品牌。

作为定位于适合社区家庭的业态和产品，DT51 主打的是中高端消费场景，与 SKP 形成差异化布设，2023 年 1 月首家 DT51 在北京正式开业。值得注意的是，DT51 原本是北京 SKP 旗下子品牌，类似 SKP-S 的地位，但在 2024 年 7 月北京 SKP 将该品牌以及公司股份，全部转让给兄弟企业华联股份，自此和 SKP 再无股权上的联系。这也是此番由上市公司对外公布信息的原因。

除去上述扩张动作外，作为签约主体的华联集团在去年开始频繁地对业务布局进行调整。

2023 年 3 月，北京华联生活超市永春店（长春）因经营调整闭店停业；

8 月，山西阳泉市 BHG 生活超市安康店发布 " 停业升级改造告知书 " 称，安康店将停业升级改造；

10 月，北京华联生活超市在河南郑州的最后一家门店—— BHG 生活超市印象汇店因经营调整闭店；

2024 年 1 月，青海西宁的北京华联生活超市长江店停止营业，再之后还有北京的 4 家门店决定进行 " 闭店升级 "。外界分析认为华联如此频繁对门店进行调整，展示出传统商超在经营压力下积极求变的信号。

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陕旅出手：体育之窗优势何在

进入双方合作的内容。

公开报道显示：双方将在体育之窗 NMC 中心项目，从业态布局、主题空间、运营创新三个维度展开合作，目标是将 NMC 中心项目打造成为西北地区新型商业标杆。之所以双方拥有如此信心，源于陕旅集团对该项目已经倾注了大量心血。

NMC 中心位于唐延路与锦业路两大商务主轴交会处，该区域被称为高新 CBD 核心腹地。地图上看该区域集中不少陕西的体育资源，例如：陕西省体育馆、陕西老体中心、陕西网球中心等。总建面 7.3 万平方米，包含零售（30%）、体验（30%）、餐饮（40%）的业态，定位是打造一个中高端商业综合体，同即将引入的 DT51 调性相契合。

▲图：体育之窗 NMC 中心位置（蓝色）

该项目的一大特色是陕旅结合自身资源禀赋，打造西安首个 " 文旅 + 体育 + 商业 " 综合体。

例如：西北 " 首个 " 国标标准冰场 + 室内篮球主题空间、西北地区 " 唯一 " 一座室内一主一副标准真冰场、西北 " 首个 " 黑科技星空装置、数字体育馆西北 " 首店 " 等纷纷落地其中。理想的效果是依靠大型赛事带来的流量和商场人气，实现 1+1＞2 的效果。

接下来扩大到区域视角，陕旅以及华联集团，为何都选择高新作为项目立足点？

众所周知的信息是，高新区作为西安经济活跃度最高的开发区之一。2023 年，西安高新区实现生产总值（GDP）3332.55 亿元，同比增长 8.1%，经济总量占到全市的 27.7%。

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其一区域人口数量上看，高新区是全市人口最多的开发区，且仍保持较快增速。2020 年第七次人口普查显示西安高新区常住人口为 95.83 万人，占到全市总人口的 7.4%；2023 年该数据上升至 130 万，年均增长率达到 10.64%，远高于西安同期整体的人口年均增速（1%）。

▲图：近 10 年西安高新区个人所得税收入

其二是高新区潜藏着庞大的消费能力，这与居民收入息息相关。不过我们未能获得高新区的居民收入数据，因此选择区域的 " 个人税收 " 作为参考。

金融棒棒糖梳理了 10 年间高新区的个人所得税，抛去受疫情影响的两年，整体呈现快速上升的趋势。从 2013 年的 2.18 亿升至 11.86 亿，规模扩大近 5 倍，年均增长率为 20.7%。

假设整体税率稳定的情况下，高新区居民收入显然同步实现了快速增长。

另外从占比来看，2013 年高新区税收收入占全市比重仅为 19.68%，到 2022 年则升至 34.27%，为所有区县（包含开发区）最高，消费高地自此呈现。

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棋局之下：陕旅商业或许重构

2018 年西安 SKP 落地是由陕投集团同华联集团合作完成，意在加速集团业务转型升级；时隔六年陕旅集团选择再次同华联集团合作落地 DT51，亦有调整商业版块布局的考量。

2023 年年报显示，陕旅集团正在逐渐走出 " 疫情阴影 "。

集团整体营收为 73.56 亿元，同比增长 82.85%；净利润为 2.07 亿，同比增长 41.08%。这主要得益于旗下三大板块业务的贡献：

旅游业板块，收入来源于旅行社、景区门票（少华山，华清池景区）、索道运营（华山西峰索道，少华山索道）、演艺收入（《长恨歌》，唐乐宫演绎）；

酒店板块，收入来自东方大酒店、唐城宾馆及西安宾馆等资产；

其他板块，收入则包含的较为复杂，包括电子商务、文旅综合体、房产业务、影视制作业务等。三大版块具体的营收占比如下：

其中旅游业仍是绝对的核心，是陕旅集团的底牌，同样也是其近些年想要 " 弱化 " 的印象。

直接点来说，陕旅集团并不希望借此成为一家 " 传统旅游运营公司 "，而是想要成为一家 " 文旅投资型公司 "。前者强调景区的规范化运营，后者则更强调整合多方资源，注重项目的创新性和差异化，挑战显然更大。

以陕西体育之窗 NMC 中心为代表的 " 文旅 +" 综合体的落地，便是陕旅集团决意转型的标志性动作之一。

再往前还有 2019 年，陕旅集团打造的金旅 · 四海唐人街对外亮相。该项目位于西安市太华路大明宫，商业面积 13 万㎡，总投资 20 亿元。

作为首个 " 文旅 + 商业 " 综合体，据统计该项目开业的 7 天内，收获 105 万客流，平均每天将近 15 万人的到访量，刷新了当时西安街区型商业七天客流新纪录。

▲图：签约现场

如今在四海唐人街成功的基础上，陕西体育之窗 NMC 中心一方面拓充内容，形成 " 文旅 + 商业 + 体育 " 综合体，一方面联合行业龙头，提高项目的开发的精细度。这或许会成为陕旅集团推动 " 文旅 +" 综合体的重要节点。

行文至此，回到对陕旅集团整体的观察中。作为 " 非资源垄断性 " 且 " 几乎没有自留地 " 的省属国企，且处于文旅这个竞争烈度较高的行业，陕旅集团已经展现出极强的探索者精神，例如成功举办到梅西中国行、世界斯诺克巡回赛等世界级赛事，可以说都是 " 前无古人 " 的大事件。

在急需省国企承担更多投资重任的当下，寄望 DT51 是一个不错的开始。

来源 / 西安金融棒棒糖