在房地产市场回暖之下，一些龙头房企全年销售业绩超预期。而龙头房企在核心城市及核心地段新获得的地块，也为未来利润增长留足了空间。 

临近岁末，房企步入业绩冲刺关键期。从今年前 11 月的销售业绩看，滨江集团、保利置业实现销售额 1020.1 亿元、520 亿元，已提前完成年度销售目标。

同时，华润、中海、保利等央国企近期大手笔拿地。相关测算显示，其新获得的地块利润空间在 10%-30%，预计后续房企开发将收获较好业绩。

年末冲击战开启

两家房企提前完成销售目标

距离年终不到一个月，房企步入业绩冲刺关键期 , 滨江集团、保利置业等房企已提前完成年度销售目标。

据中指院销售榜单，今年 1~11 月，保利置业、滨江集团分别实现销售额 520 亿元、1020.1 亿元。按照房企早前披露的 500 亿元、1000 亿元全年目标销售额计算，两家房企目标完成率已达 104%、102.1%（见附表）。此外，绿城中国今年前 11 的销售额也达 2467.2 亿元，目标完成率 82.24%。

附表 2024 年 1~11 典型房企销售目标达成进度

数据来源：中指院、企业信息

在房地产行业深度调整的当下，今年房企销售目标制定更加谨慎，多数房企并未公布销售目标。不过，就当前行业销售 TOP30 阵营来看，绿城中国、越秀地产、滨江集团、中建壹品、美的置业、保利置业 6 家典型房企明确公布了年度销售目标，2024 年的目标销售额分别为 3000 亿元、1470 亿元、1000 亿元、1000 亿元、550 亿元、500 亿元。

在房企销售目标制定普遍保守的背景下，中建壹品是为数不多的 " 激进派 "。在 2024 年年度工作会议上，中建壹品管理层定下了年度 " 千亿房企 " 目标，全力冲刺全国房企 20 强。

2023 年，中建壹品以 518.8 亿元的年度销售额排名中指院房企销售榜 TOP34，这意味着想要达成销售目标，今年中建壹品近乎需要业绩翻倍。从今年 1~11 月的销售业绩看，中建壹品实现销售额 423 亿元，目标进度 42.3%；不过，其销售额排名 TOP19，较去年上升了 15 个位次。

此外，尽管华润置地并未公布今年的目标销售规模，但在今年年中业绩发布会上，华润置地管理层预计，公司全年总口径签约额保持行业前四。就在今年 10 月，华润置地销售额超过万科，跻身行业 TOP4。截至 11 月，华润置地以 2268 亿元的销售额延续第四位次，达成目标规划。

此外，年初表示要 " 全年销售稳中有升 " 的中海地产，今年前 11 月的销售额已达 2704 亿元。以公司 2023 年全年合约销售额 3098.1 亿元为基础，目前中海地产的销售额已达去年的 87.28%，年度销售额有望实现 " 稳中有升 "。

" 日光盘 " 频现

一线楼市集体回暖

从 11 月份成交数据看，目前一线城市已传递出 " 止跌回稳 " 信号。楼市利好政策的密集推动下，北上广深成交量集体回暖，尤其二手房成交屡创新高。

近期上海楼市呈现 " 量价齐升 "。据上海链家的监控数据，11 月上海共成交新建商品房 6694 套，环比增长 27%，同比增长 27%；成交均价 73548 元 / 平方米，环比增长 1%，同比增长 13%。另据安居客上海统计数据，11 月上海二手房成交总套数为 2.705 万套，创下近 44 个月以来新高。

深圳楼市整体成交数据同样亮眼。据乐有家研究中心监测，深圳 11 月新建商品住宅预售网签 8076 套，环比上涨 94.5%。二手住宅网签 7125 套，环比上涨 16.5%，为近 4 年以来最高点。

北京二手房市场表现火热。据北京市住建委官网数据，11 月北京二手房网签量达 18763 套，环比上涨约 8%，同比上涨约 50%，网签量创 20 个月新高。其间二手房的议价空间也在减小，麦田房产数据显示，11 月北京二手房议价空间环比下降 0.35 个百分点，已是 9 月新政后连续两个月下降，显示业主对市场信心的恢复。

楼市 " 暖冬 " 背后，一线城市热门项目频频开盘售罄，正在拉高市场预期。

在 " 豪宅 " 市场活跃度极高的上海，近期 " 日光盘 " 再度涌现。11 月，徐汇滨江板块中海领邸 · 玖章开盘选房，552 套房源认购率约 282%，触发积分并刷新上海今年单次认购人数纪录，项目开盘当天售罄，销售额达到 85 亿元，这也是该项目 " 四开四罄 "。此外，当月上海大华公园柏翠项目、浦发唐城四期二批次项目均实现开盘售罄。

深圳龙岗区的深铁阅云境项目 11 月开盘，首批 214 套房源不足 2 小时全部售罄，销售额达 10.77 亿元。该项目也成为继福田海德园、龙华深业上城、光明中建观玥之后，今年深圳的第四个 " 日光盘 "。

为了年终业绩冲刺，目前房企仍在加快新盘供应。近日上海楼盘认购火爆，比如，均价 12.9 万元 / 平方米的保利外滩序项目认购率高达 727%，成为今年认筹最高的项目并触发积分；单价 16.98 万元 / 平方米的陆家嘴太古源 · 源邸目前认购率也达到 249%。此外，均价 "10 万 +" 的保利永兴里项目、信达信安里项目等目前认购率均已超过 100%。

值得一提的是，不断推进的楼市政策工具箱，将进一步对促进刚需和改善需求之间的交易循环发挥作用。12 月 1 日，一线城市住房交易契税、增值税缴纳新政正式执行，按照此前北上广深先后出台的 " 减税 " 政策，购置满两年的住房免征增值税，140 平方米以下住宅契税税率统一为 1%，有望进一步带动改善型住房需求。

热点城市频现新 " 地王 "

中海、华润、保利重金夺地

伴随楼市成交回暖，多地土拍市场也呈现较高活跃度。据中指院等机构数据，近期土地市场出现边际改善，北京、上海成为 11 月份住宅用地出让金最高的两个城市，土地出让金分别达 305.2 亿元、304.68 亿元。

其间华润、中海、保利等央国企在一线城市拿地积极，斩获多宗百亿级地块，成为年底拿地赢家。

在 11 月 27 日至 28 日的上海第七批次土拍中，华润置地以独立或联合竞拍形式斩获 3 宗地块，总金额达 146.12 亿元。其中最热门的 " 新杨思地块 " 被华润置地、中能建、越秀地产联合体获得，溢价率高达 40.37%，刷新上海土拍市场溢价率纪录。

在 11 月 29 日的北京土拍上，中海地产以总价 153.32 亿元摘得北京市朝阳区 " 酒仙桥 + 小红门 + 十八里店 " 巨无霸组合地块，打破了北京单笔土地出让金纪录，加冕 " 总价地王 "，项目最高销售指导价达 12.5 万元 / 平方米。

在 12 月 2 日的深圳土拍中，华润置地、中海地产联合体以总价 185.12 亿元拿下深圳市南山区粤海街道 T107-0107 地块，刷新了近十年深圳涉宅地块的成交总价纪录。

接连重金拿地，也使得上述几家头部房企在今年拿地榜单中位居前列。据中指院榜单，今年 1~11 月，保利发展、绿城中国、中海地产分别以 476 亿元、452 亿元、407 亿元的拿地金额位居行业前三；华润置地则以 349 亿元的拿地金额排名第四。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就此表示，近期地方政府开始拿出 " 压箱底 " 地块，热点城市都在造 " 地王 "，开发商也进入补库存的阶段，行业分化的同时，向央企国企集中的趋势越来越明显，" 更重要的是，现在市场上供应的地块，对开发商来说是空前的友好和让利，比如不限价格、基本没有配建、‘高得房率’等。据券商测算，今年出让地块的利润空间在 10%-30%，目的在于确保房企开发以后，能尽快售出，收获确定性业绩。"

李宇嘉补充道：" 今年龙头房企在一线城市斩获‘地王’，重点城市、重点项目对企业的业绩贡献度明显提升，比如中海在上海、北京、深圳的几个项目获得热销，而且是高溢价热销，贡献了超过一半的业绩。这是重大信号，即楼市有效区域开始集中，房企与其到处撒网，不如聚焦重点城市、重点区域、打造高溢价的重点产品，以事半功倍的开发销售逻辑完成业绩。"

对于后续房地产发展趋势，中指研究院研究副总监徐跃进表示，2024 年房地产市场呈调整态势，"5.17"、"9.26" 两轮政策托底市场，其中 "9.26" 新政支持力度大，效果持续性强于以往，因此 10 月以来市场量价出现阶段性恢复，11 月核心城市销售也保持一定规模，" 随着年末房企冲刺销售业绩，加大推盘力度，预计 12 月房地产市场仍将保持一定活跃度，不过短期内‘以价换量’或是市场主流。"

（本文刊于 12 月 7 日出版的《证券市场周刊》。文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）