文 | 源媒汇，作者 | 利晋，编辑 | 苏淮

等了足足两年半时间，信达地产上海静安区信安里项目终于入市销售了。

前几天，信安里摇号认筹，首推 1 栋 90-100㎡户型，合计 140 套房源。次日，信达地产公布了销售成绩：首开经销 15 亿元。

信安里，所在的老静安片区，是上海土地投资的焦点。3 个月前，大宁灵石社区地块、曹家渡社区 20 号地块竞价出让，中建玖合、招商蛇口分别创造了大宁板块地王、静安区单价地王。

趁着这个热度，加上曹家渡板块极度稀缺性，信达地产靠着 " 老静安 " 这个招牌，就能饮到 " 头啖汤 "。

信安里户型呈现长条状，存在 90㎡户型的客餐厅无采光、100㎡户型得房率只有 75% 等问题。如此设计，被很多上海市民戏谑为：加大版的 " 老破小 "。

总价 1500 万元左右进驻老静安，地段含金量足以掩盖产品存在的问题。

根据官方披露显示，信安里在 2024 年 11 月 19 日拿到预售证，3 天后启动认购，共获得了 160 组左右的认购，认筹率超过了 110%。

按照 13.6 万元 /㎡过会均价折算，首开套数 109 套，去化率约 78%。一位上海贝壳找房中介告诉源媒汇，" 目前还有房源在售，100 平有部分房源。新上海人多一些，以及需求老静安地段的（买家）。"

不过，在上海 " 网上房地产 " 官方公示，静安里项目却在交易系统中 " 消失 " 了，仅有预售证和入市销售的信息，无法查看网签数据。关于网签情况，源媒汇询问了信达地产方面，但截至发稿亦未获回应。

按 " 安信里 " 关键词检索结果

如此情况，放在信达地产身上又是司空见惯。

信达地产是一家非典型开发商。它给自己的定位是：" 专业特色的不动产资源整合商 "。把它放在整个 AMC 中国信达中会更好理解，即信达地产只是承担着控股股东在房地产施工建设、运营建设的任务。

在融创、佳兆业等房企爆雷时，中国信达化身为 " 接盘侠 "，大举扫货不良资产。而作为控股股东不良资产布局的重要支撑点，信达地产的开发、建设、销售能力却不能与之适配，导致很多收购资产未能快速实现纾困、化债以及变现。

结果，现在一个面临着业绩亏损、大规模抛售资产，一个没能抓住机遇、净利润接连下滑，双双坠入爆雷房企的深渊中。

被拖入深渊

信安里，是信达地产建设、产品设计的一个典型体现。

2022 年 6 月，上海信达银泰置业有限公司（下称 " 信达银泰 "），以 21.08 亿元竞得上海静安区曹家渡社区 C050301 单元 4-3b 地块（下称 " 曹家渡项目 "），用地面积 1.04 万㎡，折算楼面价 8.15 万元㎡。

这是一个旧改项目，成本价没有计算保障房部分成本。

拿地 3 个月后，信达地产成立了项目公司上海信瓴置业有限公司。天眼查显示，该公司由信达银泰持股 100%，2022 年 11 月启动了建筑设计单位招标，2023 年 5 月进行地块桩基工程招标。

信达地产财报显示，曹家渡项目总投资 35.28 亿元，2023 年末房地产开发成本为 22.53 亿元，预计 2026 年竣工。

2024 年 8 月左右，信安里传出即将入市销售的消息，后又改为预计 10 月取证。当时售楼处已经对外开放，但直到 12 月初才入市销售。

从开工到入市，信达地产耗时一年半左右。

在 " 时间就是金钱 " 的当下，开发商往往追求更快的周转速度，绿城开工时间已经缩短到 1.7 个月，保利 2023 年新增项目当年实现销售超 300 亿元。

拿着 " 老静安 " 招牌的信达地产，却并不着急。不过，并不是每一个项目都在老静安。

安信里周转速度慢，有很多原因：1、信达地产不熟悉上海城市更新拿地模式，这是其上海首个城市更新项目；2、建设、销售都不是信达地产的强项，运营能力跟不上趋势。

这些因素，不仅让信达地产与房地产新趋势脱节，也让中国信达在推行 " 大不良 " 经营策略中，被收购的爆雷房企不良资产一起拖入深渊之中。

很早，中国信达开始推行 " 相对集中、突出主业 " 战略，大举推行立不良资产经营核心主业，2021 年不良资产经营资产超过了万亿，占总资产比例超过 66%。但之后开始逐年下滑，2022-2024 年中期分别为 9919 亿元、9136 亿元、8851 亿元。

房地产业是中国信达收购的重点。2021-2024 年中期，中国信达收购重组不良资产金额分别为 1488.23 亿元、1132.82 亿元、699.1 亿元、523.37 亿元，其中房地产占比逐年提升，分别为 42%、47.4%、63.5% 和 67.4%。

收购资产包括泰禾上海院子、泰禾深圳坪山地王地块、佳兆业广州南沙悦伴湾项目、增城山水合悦项目、新力控股海石洲项目、北京万柳书院资产包、融创海南幸福城项目等。

中国信达采用 " 金融机构接管 + 委托代建 " 模式，对爆雷房企进行纾困，或进行房地产不良资产的化债、变现。其中，信达地产承担着重要的收并购、代建、监管、受托管理等工作。

在中国信达 2022-2024 年中期财报中，信达地产新增协同项目管理面积（或行业风险化债中面积）分别为 318 万㎡、320 万㎡、230 万㎡，涉及盘活体量分别为 340 万㎡、698 万㎡、204.6 万㎡。

信达地产根本接不住如此大的管理、代建体量。

对比信达地产往年新开工、竣工情况，可以发现，代建部分面积与控股股东需要协同管理面积、盘活体量存在巨大差距。新开工意味着可以入市销售、回流资金，竣工则可以交付、形成营收。

信达地产两方面都跟不上中国信达的并购速度，加上行业形势加快下行，让控股股东面临营收、净利润亏损、资金流动性紧张等问题。

难以脱困

中国信达收入开始出现大跳水，2021-2023 年，从 1001.34 亿元跌到了 761.68 亿元，净利润也从 147.37 亿元下滑到 69.94 亿元，净利润率由 14.72% 下降到 9.18%。

其中，房地产收入分别为 203.7 亿元、160.7 亿元、95 亿元，销售利润也在大幅度缩水，从 34.6 亿元跌到 17.9 亿元。

营收、净利润下跌，重要原因是不良债权资产减值损失严重，期间分别为 -43.34 亿元、-64.98 亿元和 -17.66 亿元。

卖不掉的房地产项目，进行大规模拨备减值是房企共性问题。

原本以为是一个良机，结果与控股股东、行业趋势不适配的能力，信达地产把控股股东和自己都拖入了困境中。

营收、销售开始连连下跌。相比 2021 年，2023 年，信达地产的营收腰斩至 114.2 亿元，销售额下跌 40% 至 195 亿元。自然，盈利水平也是处在下滑中，净利润从 8.15 亿元下跌到了 5.05 亿元。

其中，广东信达地产有限公司（下称 " 广东信达 "）是信达地产过往三年亏损最为严重的子公司，2021-2023 年净利润分别为 -2.46 亿元、-4.68 亿元和 -1.65 亿元，合计亏掉了 8.79 亿元。

根据天眼查显示，广东信达成立于 2014 年 5 月，法定代表人为王鸿飞，注资资本为 3 亿元，共有 25 家对外投资公司，涉及到广州中国铁建花语天宸、深圳信达金尊府、海南幸福城、佛山信达珑桂蓝庭等项目。

进一步透过 2024 年三季度可售项目可以发现，不少项目一卖就是三四年时间。比如深圳金尊府，2021 年 4 月左右完成债务脱困之后，准备入市，如今仍有 1.57 万㎡可售面积。

实际上，早在 2015 年，信达地产的建设、运营能力便已经过了市场检验。

2015 年，中央经济工作会议上，提出促进房地产行业兼并重组。为了避免 " 被吃掉 "，信达地产突然在各地招拍挂市场横空出世，4 年投资超过 400 亿元，创造了 8 个地王项目。

特别是与爆雷房企泰禾合作密切，致使深圳金尊府、上海新江湾城地块等项目建设、销售被拖累。

拿下的很多地王项目，为的是一时任务，盈利或许不是考虑的第一要义。

但没有销售意味着没有结转，现金流就会迅速恶化。2021 年，信达地产的经营性现金流，从上年同期的 73.6 亿元跌到了 27 亿元，2023 年仅为 7.12 亿元，货币资金则腰斩至 96.74 亿元。

做不良资产并购的公司，本身却变成了一个准不良资产。

无论是净借贷率，还是现金短债比，信达地产已经走到了爆雷边缘，2021-2023 年净借贷率为 104.48%、121.72%、111.81%，现金短债比 0.89、0.58 和 0.72。

而到了 2024 年三季度，信达地产亏损更加严重了，营收为 35 亿元、净利润为 -1.51 亿元，经营性现金流则为 -26.66 亿元。资金流动性上，净借贷率为 120%，现金短债比仅为 0.29。

内部大重组

很明显，中国信达或已对信达地产的现状不满。

2024 年 4 月、8 月，信达地产接连发生了大动作。其中，信达地产在 4 月股东大会会议文件中提及，中国信达将通过收购第三方对公司的债权后与公司进行债务重组、向公司投资业务提供债务重组等事项预计 200 亿元。

8 月，信达地产董事长石爱民、董事及总经理郭伟、董事及副总经理陈瑜一同提交了书面辞呈。一二把手辞任后，至今岗位仍处于空缺之中。

目前，信达地产仍在加码不良资产投资。一方面，债权投资仍在上升，债权投资资产占总资产的比例，从 2021 年的 10.85% 上升到 2023 年的 17.57%，2024 年三季度为 17.69%。而债权投资主要是上市公司主体本身进行。

源媒汇独家获悉，信达系高管近期走访了东莞等大湾区城市 " 烂尾 " 项目，洽谈收购事项。就此事，源媒汇询问信达地产有关收购标的、投资规模等情况，截至发稿，对方仍未回应。

另一方面，2022 年 11 月，信达地产诞生了一个经营类不动产 " 资产管理 + 运营服务 " 平台信悦资管。它被信达地产视为 " 第二发展曲线 " 重要战略布局，专注于产业园区、公寓、酒店等非住宅不动产投资及资产管理。

这是一个有故事的新平台。

信悦资管前身名为北京坤鸿建筑工程管理咨询有限公司，成立于 2015 年，原本隶属于北京信达地产，2018 年转手到了安徽信达地产，2022 年 3 月又划入到信达悦生活服务中。信达悦生活服务由上海信达立人投资管理有限公司全资持有。

2022 年 6 月、11 月，信悦资管联合绿城服务、珠海万达商管，成立了物业管理平台信诚智慧、商业管理平台信万坤泰，加上很早成立的信达汇融，形成了 " 资金 - 管理 - 运营 " 的链条。

这个设计的初衷是：推动信达汇融实现市场化。

也就是说，信达地产也玩起了轻资产战略。

2023 年 " 五一 " 之后，信悦资管联合信万坤泰、信诚智慧、信达汇融率先开始在信达地产沪苏区域开展协同业务交流，开启 6 个大区巡回业务推介，相继去了西部区域、华中区域、华东区域、华南区域。

2024 年 11 月末，信悦资管受托管理不动产资产规模 58.78 万㎡，受托管理项目规模 268.56 亿元，包括 25 个投资管理项目、26 个商业运营项目等。

但信悦资管依然没有改变底色：把具备竞争力的能力寄托在合作方上，物管交给了绿城、商管交给了万达。

成功的关键，就看绿城、万达是否给力了。