相信大家最近都刷到天河连发元岗、长湴两条旧改村控规的消息。

根据规划，两条村将新增大批宅地、商住地，幼儿园、九年制学校、商业等配套也会补齐，合计建设量达 61.75 万㎡。

两村就在天河客运站旁，地段肯定是不差的，如果真动起来，整个板块绝对会迎来巨变。

唯一的问题就是，这么优质的地段，官方会给出怎样的补偿方案，以及村民们的改造意愿了。

带着这些疑惑，房产君亲自走访了两村，看看改造工作能否顺利落地！

住户说：没个三五七年，动不了的

早在去年 10 月，我们已经走访过元岗、长湴村了，村内人流和生意都相当火爆，很难跟拆迁改造联想到一起。

那么，4 个月过去，两村的首开区也正式动工后，村内的氛围会有大变化吗？

答案是：毫无改变，甚至更火了！

比如元岗村，一进村你的眼睛就会被各种招租信息污染。

只要你的目光和坐在边上的阿姨阿婶对上，大概率会触发：" 靓仔，租房吗？" 的问候语！

密集的城中村出租房，加上兴旺的一楼商铺，很难想象这里会被大范围的拆迁改造。

不信邪的房产君跟好几位商铺老板聊过，给出的回应惊人的一致：

这种东西你听听就好，没个三五七年怎么搞得了，我没收到过要搬的消息 ...

同样的情况也出现在对面的长湴村内，村内的生意依旧热火朝天，自建房密布，没有一丝丝的改造气息。

不过跟元岗村不一样的是，长湴村实质性动作更多，优托邦商场背后的美食街和停车场已经清理完毕了，即将进入拆除阶段。

至于更多进度还得等等，根据网友发来的谍照，长湴村改造由于涉及众多机关单位，目前方案仍在研究中。

长湴村想要大范围启动，还得等详细的规划文件出台。

凌塘村补偿方案流出，诚意满满

其实对于村民来说，村子改造怎么规划，他们很难干涉，所以比起怎么建，他们更关注改造后，自己的收益会不会变差，生活质量会不会降低！

那么，如今天河区到底给出怎样的条件，村民才甘心把自己的房子交出去呢？

最近，有粉丝爆料，《凌塘新村住宅拆迁补偿安置方案》疑似流出。（最新消息，凌塘村三社今天表决通过，开始实施新村改造。）

凌塘村作为天河区" 依法征收、净地出让 "新模式的整村改造示范性项目，它的补偿方案绝对有很大的参考价值。

按照爆料的方案，目前凌塘村回迁面积计算方式为：" 拆一补三层半 "。

即回迁安置面积 =主体结构建基面积 × 3+ 二层、三层阳台或飘楼的面积 × 100%+ 四层内现状建筑面积最大层 × 50%；

而且在回迁面积外的超建部分，也能给到最高 8000 元 / 平的奖励，不得不说，这样的条件，放在全市都是领先的。

以一栋 500 平的自建房为例，村民能拿到怎样的奖励，房产君也给大家列出来了：

对了，该文件还对调剂面积、以及非村民补偿作出了详细规定，由于文件没有正式公布，不方便大范围讨论，想要完整文档的朋友可以加房产君领取。

天河旧改，弹药十足

放在如今的大环境，天河能拿出这样的方案，已经相当有诚意了。

不过对于大多数村民来说，旧改这样的超长期的工程，风险远比想象高，特别是早期一些进度受阻的改造项目，更是加深了村民的抵触情绪。

值得庆幸的是，有了太多的前车之鉴，当下广州的旧村改造走得比过去更稳，村民们的生活也更有保障。

一、先回迁再清拆，成熟一片改造一片

放在过去，确实有很多不规范的地方，没批先拆的项目比比皆是，导致村民房子没了，项目也推进不下去。

为了避免这种问题再发生，先回迁再清拆的思路成为当下改造的主流方针。

比如元岗、长湴村，目前首开区征收地块均为集体物业，不涉及村民私宅。

改造过程不仅不会影响村民的生活，同时安置房的建设也会比过去快，村民可以优先住上回迁房，避免房子拆了，回迁房拿不到的问题。

二、政策护航，弹药十足

除了改造方针更人性化，在更重要的改造资源，也就是钱方面，同样比过去来得更充实。

比如今天上午的广州两会，市长重点提到：" 推进中心城区、四大重点片区、重点功能平台区域内城中村应改尽改。"

" 全年完成城市更新固定资产投资 1800 亿元以上，其中城中村改造 1000 亿元以上。"

算上去年 52 个纳入国家计划的城中村改造项目，可申请专项借款总额达4096 亿元！

当前广州重点旧改的弹药，得到了史诗级的加强，安全感十足。

也难怪天河在今年的高质量发展大会上，明确指出元岗村将"2 年内完成征拆、3 年内完成安置房建设 "。

不错的补偿方案，加上强大的政策资源护航，说不定真能拆出个新天河！

那么，如果凌塘村方案推行到全天河，你觉得村民们愿意拆吗？评论区聊聊。

如果你有关于旧改的问题或者爆料，可以加群，畅所欲言。

有问题咨询也可以加房产君微信，24 小时 on call~