文 / 乐居财经 严明会

近日，上海闵行梅陇项目 " 保利 · 海上印 " 巡展中心开放。

这里的保利，是保利置业，而非保利发展。保利置业和保利发展都是央企中国保利集团旗下的地产公司，前者在港股上市，后者在 A 股上市。

保利海上印的售价约在 7.8 万 -8 万 /㎡。外环外要卖到 8 万，不少人对此价格予以质疑。

不仅如此，项目西侧一路之隔就是已经入市的项目 " 安高申陇院 " （备案名：申陇名邸），均价约 7.6 万 /㎡。

免不了与对手正面硬刚，价格上没有优势的保利海上印只有在产品上发力。

形象工程上不能输。保利置业采用了全新的 " 印 " 系产品，从效果图来看，大面积玻璃幕墙，一股豪宅的既视感。地块本身不大，保利海上印规划了超 1300㎡的集中绿化、1400㎡架空层、1500㎡地下会所，包含健身房、泳池、瑜伽室等配套设施。

从户型来看，安高申陇院有 107㎡-128㎡-170㎡三个面积段，保利海上印有 108㎡-128㎡-149㎡三个面积段。

在两个较小的面积段，保利海上印和安高申陇院的面积设置很接近。不同的是，保利海上印以稍大的 128㎡作为主力户型，安高申陇院则是以面积较小的 107㎡作为主力户型。

在大户型的设计上，保利海上印很克制，舍弃了170㎡左右的大户型，149㎡也是安高申宸院户型面积段的中空区。而且在套数上也非常谨慎，一共只有约 80 套，均位于小区中心位置且靠近中轴绿化带。

总的来说：小面积不高于安高，抢市场；大面积低于安高，抢断层客群。

再细看户型。

建面约 108㎡3 房 2 厅 2 卫，为动静分离户型，三开间朝南，预留分户 S 墙设计，边套户型主卧为 270 ° 转角飘窗。共计约 136 套。

建面约 128㎡4 房 2 厅 2 卫，独立入户玄关，四开间朝南，南北客餐厅直通，厨房附赠飘窗，增加实用面积，边套户型主卧为 270 转角飘窗。这个户型有较强的改造空间，主卧可与北侧书房打造成大的主卧套；客厅与次卧可打通，形成大横厅。约 188 套。

安高申陇院 107㎡3 房 2 厅 2 卫为飞机户型，三开间朝南，南北通透，每个房间都设置了飘窗。128㎡4 房 2 厅 2 卫是一个放大版的 107㎡户型，四开间朝南，北面设置了一个小卧室 + 一个书房，两个房间可打通使用。107㎡的是主力户型，共有约500套，128㎡户型共有 224 套。

两个项目的户型设计各有优势，相比之下，安高申陇院没有保利海上印的S墙、270度飘窗这些 " 花活儿 "，中规中矩。安高申陇院采用飞机户型，保利海上印主要采用动静分离户型。

另外，保利海上印建面约 148㎡的 4 房 2 厅 2 卫，可以说是 128㎡户型的放大版本，各个空间会稍微大一些。入户门外侧有收纳空间，厨房同样附赠飘窗，边套户型主卧为 270 转角飘窗，主卫双台盆设计，有浴缸。

去年，保利置业首入闵行。11 月 17 日，上海第七批次土拍首日，保利置业旗下上海盛真置业有限公司以 25.95 亿元竞得闵行区 MHP0-0303 单元 01-28-01a 地块，溢价率约 18.49%，折合楼板价 48665 元 /㎡。

拿地 8 天后，项目发布设计方案公示，拟建 8 幢 13~14F 小高层及一幢保障房，预计可售住宅 404 套，保障房约 39 套。

小区楼栋呈 4 排 2 列布局，前后楼间距基本在 30-32 米左右，保障房位于西北角。项目地面无车位，全人车分流，北侧的 4 栋楼首层均架空，设置有下沉庭院会所，一梯两户无连廊设计，所有户型层高均为 3.1 米。

海上印预计三月下旬开放售楼处，届时将推出 108㎡、128㎡户型样板间，计划 5 月份首批次入市。

项目的总套数不算多，但计划分4个批次入市，每一批次的套数不会很多。

首开 5#、7#，共计 104 套房源，包含 52 套建面约 108㎡的 3 房 2 厅 2 卫户型、26 套建面约 128㎡的 4 房 2 厅 2 卫户型、26 套 149㎡的 4 房 2 厅 2 卫户型。

地块西侧一路之隔的安高申陇院，于去年 11 月、12 月两次推盘，共推出 412 套房源，均价 7.6 万 /㎡，目前已售281套，网签去化率约68%。

地块东南方向为中国铁建万科朗拾花语（备案名：朗拾花语园），项目在 2023 年 9 月首次开盘，之后多次加推，累计推出 1556 套房源，整盘均价 7.5 万 /㎡，网签去化率约 92%。

保利海上印周边的城市界面整体一般。

南侧现状为工地宿舍区域，现规划为住宅用地，用地性质为动迁安置房，地块与海上印之间无道路规划；东侧是宽约 200 米的防护绿带，其中有一排高压线，北临兴梅路，小区主要出入口也位于这条路，兴梅路北侧为春申创意园。

项目距离 15 号线景西路地铁站步行约 2.1 公里，项目西侧的梅富路规划有跨春申塘桥，若规划能落地，项目步行至地铁站的距离将缩短至 900 米。该规划已于 2023 年公示，但一直未动工。

保利置业上海公司的主体为保利置业集团（上海）投资有限公司，法定代表人为陈吉，此人也是保利置业上海公司总经理。保利置业上海公司董事长为刘雨，他同时还担任保利置业集团有限公司副总经理、广西保利置业集团有限公司董事长、保利云南置业有限公司董事长。