今天，广州首批配售型保障性住房启动申购了。

首先推出的两个项目分别是萝岗、苑和嘉翠苑，销售基准价分别为 15800 元 /㎡、17300 元 /㎡，价格相当于周边商品房 4 折，还都是地铁上盖的现楼！

这么看，还挺吸引的对不对 ~

但为什么，前一代共有产权房的业主，却劝大家不要买呢？

01

有臭气？学位分配不公？

这位网友，是来自城隽雅苑的业主。

据描述，他是一年多前买入的，目前住进去仅两个多月，已经觉得后悔。

总结下遇到的问题，我们逐一拆解分析：

1️⃣   废气排放。

在地图上可以看到，小区距离广州立白是比较近的，直线距离不到 1KM。

关于立白废气，其实不只有城隽雅苑的业主，周边街坊也多次反映有臭味的情况。

也就是说，臭气客观存在，但是是整个片区的问题。

不过，立白的位置，不属于小区红线范围内，也不在红线外不利因素必须公示的范围内（最新规定，200 米内的路桥、隧道、变电站以及可能会产生废气、噪音、烟尘等影响的因素，也需要在案场公示）。

而在城隽雅苑之前，立白已经在这里了。

所以，臭气跟是不是 " 保障性住房 " 没多大关系。

2️⃣   学位问题。

城隽雅苑的书包，目前是对口广东第二师范学校番禺附属小学，但业主们认为，应该入读大学城 · 和樾府配建的九年一贯制公立学校，即创新城 C 地块配建学校（暂定名为：番广实验创新城学校，由番禺广附具体管理）。

我看了下业主建言以及相关留言，理由主要如下：

离得近，距离该校仅 600 米；

离得更远的大学星汇城和碧桂园 12 光年都能入读，而城隽雅苑是除了和樾府以外，离得第二近的小区，存在教育不公平。

我也是家长，绝对能理解大家想争取名校学位的心情。但说实话，城隽雅苑的业主要入读番广实验创新城，很难。

首先，大家要理解 " 就近入学 " 的概念，就近入学≠最近入学，也没有文件明确说，学校和社区必须在同一街道范围内。

只要学校与社区在 3KM 内，就符合分组的条件。

其次，城隽雅苑与目前对口的广东第二师范学校番禺附属小学，直线距离 500 多米，步行 1KM，其实也很方便。

另外，广东第二师范学校番禺附属小学也不差，人家怎么说都是正儿八经的省一级学校，只是名气不及番广附，硬件设施稍微旧了一点。

最后多说几句吧，关于教育公平的事。

说句大家不爱听的实话，买房读书，哪有什么绝对的公平。

别说是共有产权房的业主，多少真金白银花高溢价买学区的商品房业主，小区配套的学校，一样要跟其他楼盘的业主共享。

购买共有产权房时，对买家承诺的 " 享有与普通商品房同等的公共服务配套权益 "，说的是有学位，保证能够读书，没说定向入读某所学校。

当然，我一向支持大家合法反映诉求。

城隽雅苑的业主要为子女争取入读番广实验创新城学校，是应该的，是属于各位的权利。

02

入住率低 想买房先回购！

如果前面这些内容，不能算作保障性住房的缺陷。

那下面这两点，却是说得有理有据，值得各位好好考虑。

3️⃣   配套兑现缓慢。

城隽雅苑规划分为南北两区，共建约 3000 多套房源。但是截至目前，售出只有 600 多套。

业主太少，自然会衍生一系列问题。

像小区配套的底商，曾有过美宜佳和钱大妈，但最后都因为入住户数太少和消费力不足，关门大吉。配套幼儿园也是一样，直至去年都无法投入使用。

加上周边路况，一直都处在坑坑洼洼的施工状况，业主日常生活存在诸多不便。

而更尴尬的是，由于相关政策调整，以城隽雅苑为代表的共有产权房，从 2023 年起已经停止公开发售，而项目又未被列入配售型保障房的房源中。

这意味着，剩下的 2000 多套单位，或许短期内都不会对外开售。

入住率过低的问题，短期来看，解决不了。

4️⃣   回购贬值，流通性低。

去年 8 月，《广州市住房保障办公室关于印发广州市市本级共有产权住房回购办理指南的通知》出炉，明确了共有产权房的回购流程。

关于回购价格，主要参考回购申请前 6 个月，项目同地段、同类型商品住宅市场价格，也就是小户型 + 二手房。

结果可想而知，大概率是跌的。

不过，跌还不是最要紧的，关键是业主只能卖给代持管理机构，即是广州城投。可见房子的流通性很低，甚至可以说没有流通性可言。

这一点，也是区别于商品房的关键。

除此以外，我还留意到一个信息——

如果城隽雅苑的业主想买商品房，就必须先把手上这套共有产权房转让出去！

要知道，现在的广州楼市已经全面解除限购。假设之前选择了商品房，各位只要有钱，随时可以买第二套。

哪怕是要以旧换新，资金不够，也还有 " 带押过户 " 的政策。

相反，如果你一开始就选择了共有产权房，那就不是钱不钱的问题，而是没有资格买商品房，直至你的转让手续完成。

这也是我很早之前说过，保障性住房不会对商品房价格体系带来冲击的原因，因为这俩属于不同赛道，不存在直接竞争的关系。

倒退过来，什么人适合买保障性住房呢？

准备以后都住保障性住房，短期内不考虑商品房，不在意回购价格下跌的 " 铁刚需 "，可以考虑。

这是一个长期选择，而非过渡期的选择。

但凡你有计划，未来几年想转商品房的，我都不建议选择保障性住房，起码按照现在这些限购、回购政策来说是这样的。

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