文 / 洛水钟鸣

（识局微信公共账号 zhijuzk）

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经过这几年的 **（这个词你们自己脑补吧），现在，就连房地产公司门口的看门大爷也知道，房地产市场要变天了。

可问题是，这个天怎么变，是大变是小变，是往好了变还是往孬了变，始终众说纷纭。

特别是这次的《住宅项目规范》，赶在愚人节之前出来，估计也是为了让 " 好房子 " 看起来更 " 聪明 "：有房的没房的看多的看空的都注意了哈，老子我要划时代了。

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平心而论，住房新规确实是划时代的，但搞笑的是，时代划完，看多的依然看多，看空的依然看空。

为什么？因为看空的人说，" 好房子 " 一出，很明显就是为了保新房市场，而新房市场一旦虹吸了原本瞄准二手房的目标群体，那些老破小、大高层，就要被彻底抛弃，于是很多人就筹不到足够资金买新房。

然而看多的人说，如果抛弃二手房，那么，又有多少人能买得起新房呢？大多数的改善需求，依然没有那么多现金支撑，如果想改善，必须先出手自己手中的二手房，这时如果二手房卖不出去，他拿什么买新房？就冲这，二手房也不会被抛弃。

仔细看这两种观点，会发现它们其实都赞同两点：第一，今后，" 好房子 " 一定会对 " 孬房子 " 形成冲击，" 孬房子 " 会更难卖；第二，如果 " 孬房子 " 更难卖，那么买得起 " 好房子 " 的人会不够多。

只是，基于这两点，看多的人，和看空的人，得出了相反的结论：一方认为二手房的不景气会连累新房跟着不景气，另一方认为新房的景气会带动二手房跟着景气。

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好了，那么现在，他们谁说得对？

要回答这个问题，咱就得回归更本质的问题：买房子，究竟买的是什么。

换句话说，我们要弄清什么是需求，什么又是欲望。

打个比方，我们都知道人要吃饭，吃饭是人的生存需求，但这句话太笼统了。想想看，如果说吃馒头米饭是需求，那么吃汉堡牛排是需求吗？吃鱼翅燕窝是需求吗？吃半头鲍是需求吗？

你可以说这也是需求，反正吃饭都是需求，但你恐怕也得承认，后面这几种 " 需求 "，显然叠加了 " 欲望 " ——我要吃更好吃的、更健康的、更凸显我的身份的。

住房也是一样。三口之家，搞个两室一厅一厨一卫，也足够满足基本的居住需求——说到底，住房不就是遮风挡雨吗。可是住久了，人难免会嫌房子小，" 不够住 "，又想要四室两厅两卫，想要大宽厅电梯入户，想要一梯一户大平层，想要周边学校医院商场配套，想要车库贴瓷砖房子带露台……

你说这是需求，还是欲望？

怪不得人家要发明 " 改善型需求 " 这个概念。这不就是 " 欲望型需求 " 吗。

现在呢，新的住宅规范，迎合大家的 " 需求 "，提出了很多硬性标准，比如层高要高，绿化要足，隔音要好……反正总结起来就一句话：今后，这些欲望，就都是需求了！

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那接下来会怎样呢？历史其实已经无数次告诉我们答案——欲望变成需求，" 好坏 " 就会取代 " 有无 "，成为人们新的追求。

过去我有台洗衣机就行，现在我得要智能化洗烘一体的；过去我有台电视机就行，现在我得要智能化家庭影院式的；过去我有辆车就行，现在我得要智能化带辅助驾驶和迎宾灯的。

你说那个迎宾灯它到底有毛的用？但人家都有我没有岂不是我很 low。

以后，房子恐怕也是一样：大挑高、花园露台，这些都是 " 标配 " 了。人们不再追求 " 我有一套房 "，而是追求 " 我有一套高品质房 "。

房子的品质，或者说附加在房子上的 " 叙事 "，将是新规划开的新时代的主题。

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然后呢？再接下来又会怎样？

不会怎样了。

你会发现，过去已经住在高品质住宅里的人，依然住在里面，依然轻松购买更高品质的住宅。

他们手里的核心城市、核心区域的高品质资产，永远稀缺，永远不会贬值。当然他们大概也不是特别在意这些，因为他们会增值更核心区域的更高品质资产。

换句话说，轻松上车的人，不论时代怎么变，他们依然轻松。而那些拼命上车的人，曾产生过一阵幻觉，以为自己接近了轻松上车的人，可当他们蓦然回首，会发现自己再次被抛下了。

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没办法，在以 " 固化 " 为主题的世界中，房地产也终将走向 " 固化 "。豪宅里的人不会变，追赶豪宅的人依然在追赶的路上。

要不别追了吧。要知道，拼了命才能得到的东西，你就算得到了，也握不住。

现在回到最初的问题：房地产市场的天，会怎么变？

答：这不是你该关心的问题。

之前艳阳高照，手里拿着把破伞的人，感觉自己比两手空空的人，有准备得多了。可到了变天的时刻，会发现手里的这把破伞，跟压根没有伞，是一样的。

不论天怎么变，你都挨淋。