乐居财经北京 徐迪 4 月 3 日，朝阳三间房两个项目设计方案同时公示。

其中，D 区 1205-0007 地块由金茂操盘，已确定打造北京首个满系产品，设计单位为北京维拓时代建筑设计。

项目占地 3.68 公顷，总建面 13.5 万㎡，其中地上建面 9.2 万㎡，容积率 2.5。

规划 13 栋 8-26F 洋房 + 小高层，住宅建面 9.1 万㎡，共 719 户，户均建面约 127㎡。

高低楼栋错落分布，东北角 1# 和 5# 楼为 26F 高层，西北角 3#、4# 两栋为 18F 高层；

两栋 8 层洋房在小区南部，靠近大门和下沉庭院。

正对着下沉庭院的 8# 楼西边单元首层架空，东边两个单元则是超大面宽的 8 层洋房。

层高基本都在 3 米以上，部分接近 3.2 米，符合住建部最新发布的《住宅项目规范》层高要求。

正门在西南角，做了景观造型，连接内部商服配套楼和一大一小两个下沉庭院。

小区南侧红线外隔着绿化带有一道水系，13# 楼南可观水景，北面是下沉庭院，是景观最好的一栋楼。

一条 12 米宽的街坊路将小区拆成东西两部分，也因着这条路的存在，金茂三间房项目无法完全做到人车分流。

小区总共规划 946 个机动车位，其中有 45 个位于地面，东南角室外设备场可集中停放 20 多辆，其余则三三两两零散分布在各个室外活动场地附近。

平面图上看不出太多结构外扩容空间，放大效果图，可以看到楼栋南向的内嵌阳台，部分楼栋端户有转角视野。

此外，金茂此前招标公告中透露了一个关键数据：地上不计容建筑面积：1.54 万㎡，约为地上计容建面的 16.7%，且括号里明确备注着，住宅。

根据相关规范，住宅地上部分的不计容面积，除了架空层、顶部阁楼等特殊产品，主要体现在住宅房源的扩展空间，也就是 " 好房子 " 新规后大家都关注的：阳台、设备平台、飘窗、挑空檐等赠送 / 半赠送面积。

这一点也可以看出，金茂三间房项目的赠送空间相当可观。

金茂三间房地块小道消息整理：

1、预计开盘价 7.5 万 -7.8 万 /㎡，总价 800 万级别，强调轻奢性价比。

2、主力 110㎡三居、130㎡/150㎡四居，面向刚改及年轻改善家庭客群。

3、打造金茂朝阳 " 好房子 " 标杆，阳台、设备层等扩容空间满配，贴合 " 新一代 4.0 住宅 " 标准。

4、配置亮点：艺术 IP+ 科技元素，2000㎡星空穹顶艺术会所、玻璃幕墙 + 铝板外立面、园林艺术长廊等。

5、营销节奏：4 月 20 日开放红庄直播基地售楼处，5 月底开盘；利用产品差异化和价格优势与保利项目 PK。

今年 2 月 11 日，保利金茂联合拿下的三间房组合地块，总价 87.3 亿元。包括两幅住宅地块：

南区 06 地上建面 7.71 万㎡，容积率 2.8，控高 60 米（局部 80 米），折合楼面价约 5.6 万元 /㎡。

D 区 07 地上建面 9.21 万㎡，容积率 2.5，控高 80 米，折合楼面价 4.8 万元 /㎡。

拿地数日后，就有消息称，两幅住宅地块将被分开操盘：

保利负责南区 06 地块，定位为保利 TOP 级 " 天 " 字系；

金茂则单独操盘 D 区 07 地块，拟打造成北京的首座 " 满 " 字系新盘。

相比较来看，金茂地块规模更大，且更加低密，楼高方面限制也更少，楼间距更为宽阔。但同时也有两个问题：

首先，D07 地块中含有一条 12 米宽的街坊路，除了吃容积率之外，这条南北走向的小路将地块拆成东西两个分区，东区的楼栋排布和园林打造增加一定难度，还有就是上面提到的，社区无法真正实现人车分流。

另一方面，D 区 07 地块中有一座清代墓园，现存石文晟继妻佟氏诰封碑为普查登记文物，位于地块西北角，要求原地保留，不可移动。

三间房两幅住宅子地块位置接近，属于同一板块，便于整体开发规划。

两块地相距 1 公里左右，同在地铁 6 号线沿线，其中 D 区地块靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；南区地块则紧邻朝阳北路，褡裢坡站。

周边配套资源基本一致，包括朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等商业项目，民航总医院、朝阳医院（常营院区）等医疗配套。

附近主要新盘为保利和光煦境、三元嘉业的玺悦朝阳，目前均已售罄。

保利和光煦境期房 2023 年 4 月开盘，共 310 套房源，主推 88-129㎡三居；2024 年 9 月末，96 套现房入市，面积段 104-127㎡，期房网签均价 8.37 万元 /㎡；现房网签均价 7.56 万元 /㎡。

现房比期房还便宜了 8000 多，不少期房业主现在都在讨说法。

隔壁的玺悦朝阳（熹悦苑）的开发商北京三嘉泰富置业有限公司，是首农集团旗下三元嘉业的参股子公司。

项目于 2023 年 8 月 2 日获得预售许可证，共获批 6 栋楼、296 套房源，同样是大户型为主，面积段 99-151㎡三居四居，成交均价 8.33 万元 /㎡。

相较于这两个基本售罄的项目，保利金茂三间房地块最大的对手或是西边 5 公里处的御翠园。

这是和记黄埔去年 10 月底新开的盘，共有 3 栋高层近 400 套房源 77 套联排别墅，目前网签：86 套高层，均价 7.8 万 /㎡；23 套别墅，成交价 8.3 万 /㎡。

这个价格对三间房地块来说压力很大。御翠园的位置在五环内，接近东四环，姚家园板块，周边城市界面比三间房好太多，但房子本身差点意思，短面宽、长进深，十多年前的老户型。

保利和金茂在产品上还是有后发优势的。

此外，三间房区域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房单价仅 4 万 ；再往东一点到管庄，柏林爱乐、万象新天的二手房价也已经降到 5 万出头，对刚需客群非常有吸引人。

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