文 / 粤进深   严明会

最近，白云旧改巨无霸中建白云之星的预热，让黄边这个板块上了好几波热度。

而就在附近，有的楼盘，还是豪宅、准现楼，却悄悄降价了。

它就是定位为 " 白云新城豪宅新标杆 " 的中海麓府。

这个项目，首开单价在 6.8-7.8 万 / 平左右，而最近清栋特价降到 4.8 万 / 平。

月均成交价上，CRIC 数据也显示，今年 3 月，中海麓府成交了 21 套，成交均价为 6.09 万 / 平。

而在 1 月，项目的成交均价更创下开盘以来的低值，4.79 万 / 平。

与之形成对比的是，项目在 2023 年刚开盘的那几个月，单月的成交均价能到 7.4 万 / 平。

这个项目是中海地产在 2022 年 5 月拿下的。

那时候，土拍的热度还未消退，中海付出的代价是 27.2 亿 9% 的住宅自持比例。

楼面价达到 4.15 万元 / 平。

如果再这么降下去，中海麓府就要触达楼面地价了。

中海麓府体量不大，占地面积 2.5 万平方，建筑面积 7.88 万平，容积率 3.48。

小区仅 4 栋住宅，超高层，1# 高 40 层，2-3# 高 44 层，5# 高 41 层，两梯三户。

底下规划有 1 所 12 班幼儿园 1 栋自持物业，总户数四百多户。

面积段主要有约 126㎡三房、143㎡和 170㎡的四房。

项目最早在 2023 年 3 月首开 1、2 栋，最早将于今年 9 月 30 日交房。

目前已经处于准现楼状态。

中海麓府的位置并不算差，位于白云新城 CBD 中轴之上，紧邻广州设计之都。

要知道，广州设计之都作为粤港澳大湾区规模最大的设计产业集群，如今发展势头迅猛。

景观上，对望白云山。

商业配套，隔壁步行十分钟就是设计之都一期园区的大型商业中心时光汇。

五公里范围内，还有金铂广场、凯德广场、万达广场等大型商业体。

交通上，距离地铁 2 号线黄边站，5、6 百米左右；近机场高速、广佛肇高速。

应该说，项目在周边规划、配套、景观、交通通达等方面，还是挺有优势的。

并且，整个小区已经是准现楼状态，产品品质各方面相对期房也更有确定性。

为什么确定性那么高的一个楼盘，还在降价？

原因，有很多方面。

首先一点，这几年楼市下行，开发商为去化降价是大势。

强如中海，也只能顺势而为。

可能是拿地价太高，加上都是大面积产品，上车门槛较高。

中海麓府的去化算不上好。

乐居财经查了下广州住建局数据，目前，项目住宅已售套数 214 套，住宅未售套数 256 套。

据此的网签去化率大概在 46% 左右。

而这，是一个已经首开两年的盘了。

另外，中海麓府不是新规产品，面对来势汹汹的新规项目中建白云之星。

项目只有以价换量加快去库存才是上策。

要知道，中建白云之星的首推面积段 128、143、173、228 平，客户群体几乎是跟中海麓府是重叠的。

面积段几乎同等，中海麓府的使用仅有八成左右，而中建白云之星的使用率超 100%。

体现在户型上，中海麓府的 126 平只有三房。

中建白云之星的 128 平做到了四房。

从市场最近传出的消息，中建白云之星的吹风价 5.3 万 / 平，上下浮动 10%，有机会 4.8 万上车。

中海麓府能不急吗？

而且，中海麓府的拿地价明显站岗，降价空间是相对有限的。

中海麓府只能加快跑量了。

还有一点，作为豪宅盘的中海麓府，书包方面也存在不确定性。

项目自带一所幼儿园，周边有黄边小学、培英中学、华师附中实验小学等。

但小区目前中小学不确定，后续需根据政策和地段划分。

中海麓府的项目公司为广州盛云房地产开发有限公司。

这家公司成立于 2022 年 5 月，由中海企业发展集团有限公司 100% 持股。

广州盛云房地产的董事长为刘显勇，经理为郭良栋。刘显勇目前也为中海发展副总裁。

相关公司：中国海外发展 hk00688, 湖南中海控股