文 / 上海进深   魏薇

保利发展在杨浦滨江的项目，依然延用了 " 外滩序 " 这个好名头。这个项目被命名为：保利 · 海玥外滩序 BUND98。

从保利外滩序 BUND45 到保利外滩序 BUND88，再到如今的保利海玥外滩序 BUND98，项目名很有意思，除了固有的 " 保利外滩序 BUND" 之外，还有数字编号。BUND 则是来源于外滩的英文名 "The Bund"，数字对应的是街坊编号。

最大的不同是，这次项目名多了 " 海玥 " 二字，这其实是合作方上海建工旗下的住宅产品系。

一、新的合作方

BUND45 所在地块，由上海保利建锦城市发展有限公司、上海卫百辛建设发展有限公司在去年 4 月通过遴选获得，其中保利建锦为保利发展旗下公司，而上海卫百辛建设发展有限公司为杨浦国资委旗下子公司。保利建锦在去年 9 月更名为上海保利城市发展有限公司。

项目的建设单位是上海保昱置业有限公司，由上海保利城市发展有限公司和上海卫百辛建设发展有限公司分别持股 90%、10%。

BUND88 所在的杨浦区平凉社区 88 街坊 02H1-01 地块，由保利发展在去年 7 月摘得，成交价超 22 亿元，楼面价 8.85 万 /㎡，溢价率 21%。

建设单位是上海保硕置业有限公司、上海保昱置业有限公司，前者由保利发展 100% 持有。

BUND98 所在地块，是保利联手上海建工在 2024 年第七批次土拍中，以总价 28.71 亿元摘得，溢价率 17.1%，折合楼板价为 81960 元 /㎡。项目的建设单位是 " 上海锦协置业有限公司 "，保利和建工的持股比例分别是 51%、49%。

BUND45、BUND88、BUND98 这三个项目中，BUND98 是保利持股最少的，还引入了上海建工这个新的合作方。

二、户型套用

产品是板块内比较少有的纯 8 层住宅，一共 7 栋，总供应约 315 套，其中 4 号楼底层架空，全人车分流设计。顶层和底层是非标户型：

1 层带地下室，层高 5.5 米左右，面积约 60-80 平；顶层带闷顶阁楼，无窗。

项目分两期入市，5 月中旬首开 2-3-6-7 栋楼，一共 144 套，其中，2 号楼是楼王位置。7 月再加推第二期 1-4-5 栋楼。

在户型面积段上，BUND98 很克制，只有 100㎡三房和 128㎡四房两个面积段。在户型设计上，BUND98 直接采用了 BUND45 和 BUND88 两个项目的热销户型，并在原来的基础上做了些升级。

100㎡的户型几乎是照搬了 BUND45 的 100㎡户型，特点是：几乎 0 浪费。

左：BUND98-100㎡户型过程稿，右：BUND45-100㎡户型图

双开门电梯，类一梯一户设计。飞机户型，三开间朝南，厨房附赠飘窗，边套主卧以及北房间都有 270 ° 转角飘窗，中间套仅北房间为转角飘窗。餐厅摆得下一张圆桌，但几乎正对大门。

两个次卧都有点小，南向次卧的净面宽约 2.8 米，进深 3.1 米，仅能放置一张 1.5 米的床和 60 公分的衣柜，飘窗有墙垛，无法直接利用放床。北向次卧更小，面宽、进深约 2.4 米，好在飘窗可以直接利用。

128㎡则是 BUND88 项目 128㎡的升级版，主要体现在：1、进深增加后，有足够的餐桌和柜体空间；2、主卧 270 度转角飘窗；3、因为承重墙的位置变了，次卧和客厅可以打通，变成大横厅。

左：BUND98-128㎡户型过程稿，右：BUND88-128㎡户型图

入户直接电梯厅 户内双玄关。四开间朝南，南北直通，边套户型主卧有 270 ° 转角飘窗，每个房间都带飘窗，一共有 7 个，加上半阳台赠送，加起来有一个小房间的面积。

今年年初，保利上海公司来了一位技术出身的总经理：吴劲松。

此人是保利发展管培生出身，在保利发展任职多年。此前曾担任过保利浙江技术部经理、集团总部规划部经理、保利北京设计副等，2022 年被调任保利发展总部担任产品研发中心总经理。

在这个项目上看来，吴劲松还是偏保守的，他选择了一个较为稳妥的方案。

从项目整体来看，BUND98 也几处不足：

1、到最近的 12 号线宁国路站步行需要 15 分钟以上。规划中的 24 号线落地还需要时间，短时间内对地铁通勤的人不友好。

2、由整个地块朝向是东南方向（偏 45 度左右），在采光上会有影响，基本下午两点之后大部分的户型南侧就没有阳光了，但北侧部分户型会在下午有日照。

3、3 号楼和 7 号楼另外受东南侧的浦江之星高层遮挡影响比较大，采光一般。

三、定价博弈

去年开始，杨浦滨江在上海土拍市场的热度始终居高不下，新房热度更是一浪高过一浪，成为市区供应主力军。

去年 12 月初，位于内环杨浦滨江的保利外滩序 BUND45 项目推出 74 套小高层房源，以 727% 的认购率，创下 2024 年上海认购率纪录。

外滩序 BUND88 在 12 月中旬推出 202 套房源，均价 12.7 万元 /㎡，超 300 组认购，认购率 150%，在售少量建面约 128㎡4 房。

8.2 万 /㎡的楼板价、4000 元 /㎡的装标，位于内环外大桥东的 BUND98 吹风价在 13 万 /㎡左右。而 BUND45 和 BUND88 都在内环内，前者均价 12.9 万 /㎡，后者均价 12.7 万 /㎡。

不少人认为 13 万的价格高了。实际上，对于不同类型的户型，保利采取了差异化的定价策略，提高了这部分稀缺户型的价格：

底复的价格大约在 1500 万左右，顶复的价格在 1400 万左右，这样相应就会拉低中间楼层的价格。包括有转角飘窗的户型，价格大约在 1300 万左右，不带转角飘窗的标准 100㎡户型，1100-1200 万左右可拿下。

地段优势加持之下，BUND98 周边楼盘大多卖得火热。

地块南侧是中建壹品 · 浦江之星，一次性推出 428 套高层房源，入市均价 10.99 万 /㎡，现已售罄。

地块西侧是兴华里，已经于 2024 年 12 月首开，项目共推出 106 套多层洋房，入市均价 12 万元 /㎡，开盘首日去化约 8 成，剩余房源以大户型为主。

再往前的高阳新里，入市均价 12.39 万 /㎡，于 2023 年 8 月开盘，开盘去化率 97%，现已售罄。

作为保利的高端项目，外滩序 BUND98 不能出错。周边项目基本接近清盘的情况下，仍有同价格段、同样做高品质的楼盘与之竞争。

近期，浦东新区新杨思板块的华润翡雲悦府和杨浦滨江定海板块的中海云邸玖章也即将入市，这两个项目与外滩序 BUND98 同处在 1200 万左右的价格段，品质各方面都不错。