文 / 粤进深 严明会

近段时间，在新盘层出不穷的番禺市场，一个 " 老盘 " 成功引起了外界的注意。

今年 3 月，广州新房市场难得出现 " 小阳春 "，番禺以 917 套的网签，排在 11 个区的第二名。

更让人有些意外的是，广地花园以 108 套的网签成绩，成为番禺新房网签的第二名。

这个位于大石板块的 " 陈年老盘 "，着实在一众新盘面前秀了一波。

广地花园，曾与祈福新邨、华南碧桂园、广州雅居乐花园、广州星河湾、锦绣香江花园、南国奥林匹克花园、华南新城一起。

被誉为番禺楼盘的八大金刚。这个超级大盘，已经历了多年的开发。

项目最早在 1997 年面市，随后开发商经历多次易主。

从最初的广地到广东决胜再到广州泛美、广州圣地，直到 2013 年广州南驰集团的进入，才最终稳定了下来。

项目占地约 26.6 万平方米，总建面约 65.5 万平方米。

2019 年，南驰操盘的广地花园全新组团 " 广地国际 " 亮相，相继推出广地国际一期、二期。随后，项目三期、四期产品也相继推出。

项目目前在售为观灏组团，在售包括 29-30-33-34 栋的 96-128 平三房和四房，单价在 2.5 万 -3.2 万 / 平。

预计三房今年 10 月收楼，四房今年 5 月收楼。

近期，项目还新加推了 37 栋 3 梯 5 户建面 92-107 平三到四房产品，准现房。

总价方面，01 户型 99 平西北向 250-285 万；02 户型 92 平东南向 238-268 万；

03 户型 93 平东北向 228-258 万；04 户型 107 平西南向 263-295 万；05 户型 107 平西南向 263-299 万。

据此的单价在 2.4 万 -2.9 万左右。

临近万博 CBD、准现房，这样的价格确实很笋。

可以对比的是，万博板块近年来推出的多为改善盘均价在 4.9-6.5 万左右。

如长隆万博悦府均价在 5.5-6.5 万 / 平，越秀瑞麓府 5.3-5.7 万 / 平，越秀万博和臻 4.9-5.9 万 / 平。

即便同样较大性价比的锦绣香江花园，也要 2.6 万 / 平起。

其实，广地花园也有过高光时刻，2021 年项目三期曾一度涨到均价 4.3 万 / 平。

不过时易境迁，现如今，价格降了将近一半。

贝壳找房数据显示，项目附近的二手房华南新城、中环品悦挂牌均价为 2.7 万 / 平。

这两个小区，最早的在 2001 年已建成，楼龄最久的至今已二十多年。

广地花园作为一手房，房价甚至连二手房都比不上。

从三月以来网签量的提升，可以看出项目似乎正在以价换量。

回看过去两年的情况，广地花园的去化并不那么理想。

乐居财经查阅广州住建局数据，广地花园在 2023 年 6 月、8 月取的两张预售证，至今网签去化率约为 61% 左右。

当然，项目价格缩水，原因还有很多方面。

首先从产品上来讲，随着市场逐渐被新规产品占据，广地花园的竞争力明显偏弱。

其使用率明显偏低，户型设计也存在槽点。

以新推的 37 栋产品为例，项目 92 平产品只做了 3 房 2 卫，入户门还正对卫生间，厨房在卧室隔壁。

107 平的产品，同样只做了 3 房 2 卫，还存在主卧门正对厕所，主卧卫生间窗户对着阳台，私密性不够等问题。

要知道，现在的新规产品迭代之快，让人眼花缭乱。

不仅小面积产品做到三房四房，飘窗、阳台、设备平台说送就送。

使用率远远吊打以往的新规前产品。

尚且不说，整个项目看，广地花园还存在不少劣势。

首先一点，是其产权年限问题。

项目于 1997 年正式面市，至今已有 28 年，土地产权年限剩余已不足 50 年。

也就是说，项目虽然是一手房，但其土地年限已跟二手房无疑了。

其次，项目虽然靠近万博 CBD，但距离地铁并不近。

项目观灏组团直线距离南村万博地铁站 2 公里，距离大石地铁直线 1.7 公里，平时上下班通勤需要依靠楼巴接驳。

另外，项目被吐槽较多的还有小区较为老旧物业管理、社区配套运营较差等问题。

有网友在网上吐槽：项目 " 商业街漫天灰尘 "、" 湖景房湖还不如鱼塘大 "、" 园林维护极差，四期多棵树木已枯萎 " ……

广地花园的开发主体为广东省番禺广地房地产开发有限公司，该公司董事长兼总经理为周岳强，由南驰集团实际控制。

南驰集团成立于 1995 年，业务涵盖住宅开发、商业运营、物业管理、仓储物流，其打造项目包括嘉仕花园、百利华庭、佳信花园、都湖国际、江山国际、富颐华庭等。