上海存量物业改造的资产化走出重要一步。

3 月 31 日，全国首单 " 商改保 "REITs（不动产投资信托基金）——汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（代码：508055；以下简称汇添富上海地产租赁住房 REIT）在上交所上市。

每经记者包晶晶摄

汇添富上海地产租赁住房 REIT 由上海地产（集团）有限公司（以下简称上海地产集团）的全资子公司——上海地产房屋租赁有限公司作为原始权益人，以其持有的虹桥璟智项目、江月路项目作为底层资产，由上海城方租赁住房运营管理有限公司（以下简称城方公司）担任运营管理机构，基金管理人为汇添富基金。

据 " 汇添富基金 " 微信公众号，汇添富上海地产租赁住房 REIT 于 3 月 5 日正式获批；3 月 13 日完成网下询价，网下询价倍数近 181 倍；3 月 18 日完成募集发行，公众认购倍数达 494 倍，募集资金规模达 13.62 亿元。值得关注的是，上海地产集团已开始推进租赁住房公募 REITs 扩募三年行动规划。

近日，《每日经济新闻》记者实地探访了汇添富上海地产租赁住房 REIT 底层资产之一的城方活力社区江月路店（以下简称江月路社区）。

在江月路社区现场，城方公司相关负责人接受记者采访时表示，" 这两个基础设施项目特色鲜明、优势突出，位于虹桥国际中央商务区核心区的虹桥璟智项目是新建类保障性租赁住房项目；江月路项目是上海市首批、闵行区首个非居住存量闲置商办改建的租赁住房项目。"

项目去年末出租率超九成

记者从上海地铁 8 号线江月路站出发，步行 10 分钟左右到达江月路社区，导航显示的步行距离为 630 米。

江月路社区由三幢楼组成，其中 1~2 层为商业配套。记者在现场看到，该社区除了地理位置优势外，各项配套也较为成熟。其楼栋与 " 浦江生活广场 " 大型商业体相连，周边医院、学校、公园等配套设施齐全，3 公里辐射范围内有漕河泾浦江高科技园区（国家级经济技术开发区）、浦江科技广场、浦江智谷商务园、国家 863 软件专业孵化器等。

公开资料显示，江月路社区于 2019 年完成改造并作为租赁住房投入运营，社区共 1080 套租赁住房，总建筑面积约 57561 平方米。其中，租赁住房可出租面积约为 52735 平方米，配套商业可出租面积约为 4826 平方米。

和周边竞品相比，江月路社区的优势在价格端也有所体现。同策研究院的调研显示，江月路社区的平均租金为每月 96.3 元 / 平方米，在浦江镇聚集的一众运营商中属于中等水平。如江月路社区 45 平方米户型，目前租金约为 4500 元 / 月。

江月路社区运营方向记者介绍称，根据政策要求，上海市面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应当在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。价格调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅应不高于 5%。

显然，成本优势、政策红利以及匹配租住需求等优势，成为 " 商改保 " 项目的重要竞争力。而在 2024 年末，江月路社区的出租率已达 94.04%。江月路社区运营方相关负责人向记者介绍称，" 虹桥项目和江月路项目在上海市保障房政策的引导下，租金水平与周边市场化租赁住房项目相比具备较好的竞争力。"

记者注意到，近年来，上海市积极推进保障性租赁住房建设供应，创新实施保障性租赁住房各项政策举措，确立了 " 五个租 "（租得到、租得近、租得起、租得稳、租得好）目标。其中就提及 " 利用企事业单位非居住存量房屋改建 "" 改建工程实施纳入建筑装饰装修工程规范管理 "" 改建完成经联合验收后再出具正式项目认定书 " 等政策。

启动扩募三年行动规划

2024 年，公募 REITs 市场整体呈现上行态势，全国上市发行的 58 只 REITs 中有 48 只实现当年正收益。

多重因素叠加之下，汇添富上海地产租赁住房 REIT 的认购与发行表现亮眼。" 从汇添富上海地产租赁住房 REIT 认购资金的火爆程度来说，当日涨幅达 30%，属于预料之内。之后几个交易日在 3.5~3.9 元的高位运行，保持高于首日收盘价。" 在接受记者书面采访时，戴德梁行华东区估价及顾问服务部执行董事、中国 REITs 联盟理事顾悦如表示。

城方公司相关负责人向记者表示：" 从投资价值来看，两个首发资产出租情况较好，租金水平具备市场竞争力，租金增长具备潜力，整体具有长期投资价值。商改保项目的成功发行为上海市存量资产盘活提供有益借鉴。"

" 公募 REITs 的上市发行意味着跑通了整个流程。" 上述城方公司相关负责人表示，" 在保障性租赁住房领域，REITs 能够有效盘活存量资产，将沉淀在不动产中的资金释放出来，为行业注入流动性，助力企业扩大房源规模、提升运营品质，缓解新市民、青年人的住房难题，推动住房租赁市场的规模化与专业化发展。"

目前，市场已初步建立了以公募 REITs 为核心，Pre-REITs、私募 REITs 同步发展的雏形，形成了从前期资产收并购、资产整合、资产培育到申报发行、扩募的闭环。

据记者了解，上海地产集团已开始推进租赁住房公募 REITs 扩募三年行动规划。目前，上海地产集团已累计建设筹措各类租赁住房房源约 5 万套。而通过扩募盘活存量，可进一步扩大保障性租赁住房的供应规模。

" 对于扩募，交易所从受理到批准也需要经过一个类似首发的审核过程。通常，关于扩募基础设施项目的合规性、运营管理的效率、费用设置的合理性、项目的估值以及风险分析等，均是交易所重点关注的内容。" 顾悦如补充道。

据 Wind（万得）数据，随着汇添富上海地产租赁住房 REIT 上市，在上交所上市的公募 REITs 产品数量达 43 只，共计募集资金 1169 亿元；全市场上市的公募 REITs 数量达 65 只，共计募集资金 1730 亿元。

每日经济新闻