@房财经 王哲

又到了一年一度的 A 股财报季。

对众多 A 股上市的房地产企业而言，在行业持续经历寒冬的背景下，盈利能力已非外界关注的重点。

谁的财务指标没有继续恶化，能在行业仍在深度调整的大环境中，保持稳健的经营，并形成较深的护城河，持续穿越周期，成了当下衡量一家房企的重要指标。

从这个角度上看，大悦城过去的一年，虽然经历了利润由盈转亏，但前端销售的增长和经营业务的依旧强劲，成了这家央企接下来持续穿越周期的最大底气。

持有型业务优势凸显

在房地产行业，如果开发业务决定着一家企业的上限，那么持有型的经营业务，往往是一家房企的下限保障。

大悦城得益于过去多年深耕经营性业务，不仅没有缩水，反而继续扩张，成为整个大盘持续经营稳健的最大后盾。

截至 2024 年末，大悦城全国商业项目总数达到 44 个，其中在营 30 个、轻资产 14 个。覆盖了京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群。

年内，新开的北京海淀、厦门、三亚三个大悦城商场，均以超 98% 的招商率高质量开业，成为区域商业新地标。

其中三亚大悦城以 100% 招商率、100% 开业率刷新体系内纪录，首月销售额破亿，迅速跻身海南国际旅游消费中心核心引擎；厦门大悦城作为福建首座旗舰项目，开业三日客流超 50 万人次，成为鹭岛品质生活新标杆；北京海淀大悦城则以 " 山系生活智潮地 " 定位，填补区域高端商业空白。

体现在销售额上，大悦城购物中心全年销售达 401.3 亿元，同比增长 16%；客流量 3.66 亿人次，同比增长 22%，平均出租率稳定在 95.1%。

通过 " 首店经济 + 潮流 IP" 双轮驱动，大悦城商业全年引入全国及区域首店超 450 家，二次元业态门店总数达 311 家，销售额突破 11.1 亿元，IP 快闪活动创收 2.5 亿元，精准锁定 Z 世代消费群体，持续激活商业活力，驱动长效增长。

其他持有型业务方面，表现同样强劲。

报告期内，大悦城写字楼整体平均出租率达 91.1%；产业地产上在深圳运营 11 个项目，平均出租率 98.2%；长租公寓业务，完整经营的 10 个长租公寓项目（含轻资产）平均出租率 95%。

优质土储成后盾

2024 年，整个房地产行业开发业务的销售，重回 10 万亿元以内。

但大悦城全年全口径销售，依然达到了 369 亿元，位列百强榜单第 23 位，同比提升了 6 个身位。

在整个行业仍在下行之际，包括成都中粮 · 天悦壹号、西安悦著 · 央璟、西安奥体壹号、深圳中粮悦章 · 凤凰里等项目成为区域标杆红盘；新开盘项目中，杭州鹭悦朗云府更是达到了四开四罄。

房地产业务要走出低谷，优质的土地储备必不可少。

2024 年，绝大多数开发商已经停止拿地动作，而大悦城全年在杭州、西安等重点城市，新增了 5 宗地块。

其当下的主要土储，集中在京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心都市圈，总的可售货值达到了 1269 亿元。这些将为大悦城接下来在 " 止跌回稳 " 的背景下，持续优化土储结构，开发业务回暖带来更多确定性。

财务结构稳健

过去的一年，大悦城的整体债务表现稳定。

截至 2024 年末，一年内短期借款 23.9 亿元，年初为 9.6 亿元；无应付票据。另有长期借款 403.55 亿元，较年初减少 0.37%；应付债券 91.82 亿元，较年初减少 10.4%。

整体的有息债务规模并没有增加。同期，拥有现金及等价物 268.73 亿元，在手现金足以覆盖短期债务。

同时，大悦城过去一年的融资成本，也有着显著降低。其 2024 年在公开市场发行中期票据、公司债券等 71 亿元，新增借款平均利率 3%，全年综合融资成本降至 4.06%。

年内，大悦城还加快了轻资产战略落地。华夏大悦城商业 REIT（180603）作为西南首单消费基础设施公募 REIT，底层资产出租率 98.1%、租金收缴率 99.97%，成为存量资产盘活典范。

值得关注的是，华夏大悦城商业 REIT 的首份成绩单已经揭晓：2024 年四季度基金层面实现收入 8606.18 万元，可供分配金额 4529.09 万元，按报告期末市值计算相应年化现金流分派率达 5%，各项指标表现良好。

此外，大悦城还积极理解政策导向，成功获批 " 白名单 " 项目 12 个，经营性物业贷款项目 7 个，保障了现金流安全，实现公司稳健的财务发展。

2025 年，大悦城将紧抓政策机遇，深化 "1123" 战略体系，聚焦商业 " 年轻力 " 品牌引领与住宅高品质开发，深耕核心城市群；加速绿色低碳转型，探索消费 REITs 扩容与城中村改造红利。

依托多业态协同、高效运营与创新资本能力，持续为城市升级与行业高质量发展注入动能，为市场带来更多 " 好房子 "。