说一个有信息差的事。

广州 300 万以内的房产成交，占比 7 成。300-600 万以内占比 2 成。

换句话说，在广州，能拿出六七百万以上预算买房的人，实属全市10%。

但今天说一句更尴尬的事。

在艾莎妈妈过去一年的线下面谈，我发现拿着700 万买房，确实两头不靠，不上不下，尴尬到哭。

举个例子，天河。

新房，偏改善的项目基本够不着，梅花园的和樾府、天河序都是 700 多多的门槛，保利天瑞不用说了，800 万住前排 108，越秀观樾也得加钱。

然后只能看看五山天河源筑，配套九年汇景，买个 125㎡的改善产品；或者看看天河壹品的 126㎡，文津府的 130㎡，而这三个项目，都各有优缺点。

但你发现，好像除了这三，剩下的更难选了。

因为其他项目，除非有特殊需求，不然 700 万买入，确实得不到应有的体验感。

举个例子，如果你一定要 5 房，那珠江花城140㎡必须上，5 房在全市都是稀缺品。

如果你就想带点地铁元素，那保利天汇140㎡是你的菜。话说，天汇近期在准备清盘大动作，价格有惊喜，不用 700 万，只要 6XX。

如果你不着急收楼，那天河都荟是可以慢慢观察，等等价格的；如果你不看重学校，那麓誉府、天禧也不是不行，拿着 700 万去这些地方，都是随便挑，全盘最大的户型，非你莫属。

但，这样看起来，是不是 700 万用得有点亏？

没有把每一分钱，都用在刀刃上的感觉。

不说新房，即便说二手。700 万就更难以下咽了。

天河北，侨林苑 90 多平的三房两卫，荟雅苑三房，算是你能冲的极限了，退而求其次也可以看朝晖苑、紫荆小区，一线华阳学位房。

龙口西，芳草园三房有点勉强，金海花园算是这个价位的标配了。

华景，四房够呛，要慢慢等。珠江俊园三房目前是合理配置，历德雅舍、华景里也有得选。

天府路，着急读书的一般不推荐。但也要看下今年的分流情况。

很多人问我天河的次新。

其实转了一圈你就会发现，天河几乎没有次新。

除了天河客运站的远洋天骄，东圃的兰亭盛荟，奶厂四大金刚外，来来去去还是天河东这些新盘，比如花城，天汇，金地峯睿，天河壹品。

顺带说一句，如果想学校跟楼盘分离的话，那现在兰亭是真便宜。那买这类没有学校的楼盘，民办怎么选，读哪个呢？艾莎妈妈这里也有全套解法。

但凡你想要买房，不管新房，二手房，有学校的房子，还是没学校的房子，都可以先找艾莎妈妈做一对一线下面谈。

700 万的苦，确实只有买房人自己知道。

如果绕开天河，买哪？

越秀？东风东，东风广场90 多小三房目前预算内；

铁一，富力东堤湾，现在 90 多的三房都买不到，买个 80 多两房绝大部分是接受不了的。

东山领汇算比较匹配，但三房也要加钱。连金羊花园，共和西这些想要好好挑，都要准备这个价位。

其实除了这些热门小区外，700 万在越秀都有得买，就看自己住不住的惯。

个别家庭，如果四房是硬刚需的话，那就尽早放弃留在越秀的幻想。

海珠区，以前很难！现在看起来 700 万，改善四房容易多了。当然，你得跳开大热的琶洲跟中海大境。

事实上，如果你是明年读书的，海珠依然没得选。毕竟连燕语堂悦都得排到 27 年。

从近到远，可以看看中旅，现在价格也有松动；中海那些就不看了吧，是真贵；燕语堂悦五一也有大动作；中建天钰5 万 /㎡内任选，绿城馥香园5 万 2/㎡起步。

基本来说，你花 700 万左右在海珠，新房方面，都能拿个120 多平左右的房源。比如桂悦东晓117㎡，中建天钰120㎡，绿城馥香园129㎡，保利燕语堂悦125㎡。

荔湾就更不用说了，甚至不用 700 万。

着急入住跟读书的看中海保利朗阅130㎡，广船136㎡，臻园138㎡，最近价格也很美丽；不着急读书的，再看看珠江天悦131㎡，花语和岸136㎡等等。

除了以上天河跟老三区，如果看到番禺，万博必须是最优解。今年，艾莎妈妈三位粉丝朋友，在天河东找不到答案的，都到了万博。

举个例子，华润万博悦府123㎡，越秀万博城137㎡，甚至是越秀和樾府次新 131㎡，140㎡。

丨文字版总结到位

学校不用说了，番禺天花板。但每个楼盘优点跟缺点都一样明显，只是看我们的核心需求是哪一个。比如华润万博悦府就是有点吵，但目前并不影响他的销量。

反而是，有没有可能被海珠冲击到呢？这个是我们可以关注的话题。

比如现在 600 万左右，绿城馥香园 102㎡还是华润万博悦府 108㎡呢？要留在老三区摇号还是到万博直升呢？这些都是线下面谈的朋友，问艾莎妈妈最多的问题。

那如果到黄埔呢，又是啥情况。

为学校买单，必须是富颐华庭139㎡；为圈层买单，可以是科城山庄二手 142㎡、新福港鼎峰二手140㎡；为综合性买单，可以是万科城光138㎡。

丨富颐的天空农场

当然，对于大部分人来说，一旦预算上了六七百，想要的东西是更多的，留在黄埔，并不是一件容易接受的事。

但是在去年的面谈里，我非常赞同且鼓励了一位朋友买了知识城康大的别墅，对方并非在黄埔上班，而在天河。

其实，很多案例，寥寥数语，放在直播里，网上，社群中，但凡与大众相悖的想法跟决定都很容易被抨击。

这也是为什么，艾莎妈妈只做线下一对一的原因。

每个家庭的情况都是不一样的，每个人的想法跟需求不一致。

对于某些家庭来说，幸福感的来源有时候并非是与珠江新城、金融城或琶洲的距离，而是房子内部多出来的那 100㎡。

毕竟，250㎡的亚运城依然有受众。

买之前，只要确认家庭能够承担这个合理折损成本即可。

换句话说，你愿意一年花多少万的消费，在这些多出来的面积里面。

①如果你已看房许久，迟迟下不了决心，那可以直接找艾莎妈妈当面聊一下，毕竟我是广州买房人，纠结的最后一站。

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艾莎妈妈

对于新盘，二手的户型价格熟悉程度

＝对广州小学、初中、高中各校成绩、升学政策的熟悉程度

因此，这是我能在买房前，解决你问题的关键；也能在买房后，依然时刻在线，回复你幼升小 / 小升初 / 中考阶段的各类疑问。

丨每天不是在探校就在售楼处

②如果你还没怎么开始看房，也可以直接报名我们的看房小团。小范围专场，时间灵活，看后都会有文字版总结，不会让你一头雾水。

③如果你想新房跟二手房一起看，那可以。但建议先面谈，再走下一步。不然，很容易无效看房，浪费时间精力。

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