国金证券股份有限公司池天惠近期对万科 A 进行研究并发布了研究报告《短期压力犹存，持续融资及盘活存量》，给予万科 A 中性评级。

万科 A ( 000002 )

2025 年 4 月 29 日，公司发布 2025 年一季报：实现营收 379.95 亿元，同比 -38.31%；归母净利润 -62.46 亿元（1Q24 为 -3.62 亿元），同比 -1625.63%。

点评

归母净利润亏损主因开发结算规模和毛利率下滑。一季度公司实现结算金额 228.0 亿元，同比 -51.1%。综合毛利率 6.1%，同比 -4.7pct。销售持续下滑，经营服务业务营收上升。一季度公司实现合同销售面积 254.0 万方，同比 -35.1%；合同销售金额 349.2 亿元，同比 -39.8%，回款率超 100%。公司经营服务业务营收 122.7 亿元，同比 +12.1%。短期流动性压力仍较大。截至 1Q25，公司货币资金 755 亿元，环比 -14.4%，同比 -9.1%；而短期借款 + 一年内到期的非流动负债合计约 1558 亿元，现金短债比为 0.48x，因此仍面临较大的流动性压力。持续瘦身盘活存量资产。一季度公司实现大宗交易签约金额 38 亿元，涵盖办公、商业、公寓、教育业态等 7 个项目；实现盘活回款 24 笔，合计 40.9 亿；投资设立 " 万新金石（厦门）住房租赁基金 "，用于购买厦门泊寓院儿 · 海湾社区项目。4 月 29 日公司公告：拟出售 7295.6 万股库存股（占公司总股本的 0.61%），用于补充流动资金。

一季度新增 139 亿融资顺利偿债。一季度公司获得各类金融机构支持，新增融资和再融资 139 亿元（合并报表），新增融资综合成本 3.39%，同比下降 21 个基点，顺利完成 98.9 亿元公开债务的偿还。深铁集团持续为公司提供融资超百亿。今年 2 月 11 日及 2 月 22 日，公司公告深铁集团分两笔向公司提供合计 70 亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。4 月 29 日公司公告：深铁集团拟向公司提供 33 亿借款，期限 36 个月，目前借款利率 2.34%（一年期 LPR-76bp），还款方式为每半年 0.5% 及最后一次到期 97%。公司持续获得来自股东深铁集团的流动性支持。

投资建议

在新一届管理团队的运作下，公司持续获得融资支持，缓解短期流动性压力，同时积极盘活各类存量资源以渡难关，在此期间或面临结转下降、毛利率下降、资产处置损失、减值损失等问题，我们维持盈利预测不变，预计 2025-2027 年归母净利润分别为 -242 亿元 /-152 亿元 /-62 亿元。维持公司 " 中性 " 评级。

风险提示

房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；出现债务违约

最新盈利预测明细如下：

该股最近 90 天内共有 9 家机构给出评级，买入评级 2 家，增持评级 4 家，中性评级 3 家；过去 90 天内机构目标均价为 7.76。

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