文 / 北京进深 徐迪

通州再添一朵 " 云 "。

5 月 27 日，中铁建通州梨园 6007 地块案名发布：花语璟云。

隔壁是招商云璟揽阅，不远处还有金隅花溪云锦。

通州这三个新盘的案名皆占了云字，产品上也不乏相似之处，都是为 " 好房子 " 量身打造。

三个项目合计为北京城市副中心供应了近千套四代宅。

时隔 3 年再回北京，中铁建地产拿出了高端产品系 " 花语 "，在副中心落下一子。

在它旁边的另外两朵 " 云 "，招商云璟揽阅楼面价是 2.86 万 /㎡，金隅花溪云锦楼面价 2.5 万元 /㎡。

这两个项目的销售指导价都是 6.2 万 /㎡。

而花语璟云的楼面价是 3.58 万 /㎡，售价要定到多少才能平衡成本和流量？在这个 2 万平米的迷你社区里，它炫技空间实在有限。

从进度来看，花语璟云完全没有避基锋芒的意思。

4 月 29 日拿地，5 月 15 日成立项目公司，5 月 20 日公示总平图。

招商云璟揽阅虽已开盘 3 个多月，但从网签情况来看，还有近六成房源大约 200 套待售。

金隅花溪云锦更是才开盘 3 天，还没开始转网签，官宣首开劲销 166 套、揽金 11.3 亿元。

云璟揽阅指导价是 6.2 万 /㎡，成交均价 5.9 万 /㎡。

想在两大新盘中截流，中铁建花语璟云拿出了一套小户型豪宅的设计方案。

被迫退线，拉高容积率

项目建设用地约 1.27 公顷，总建筑规模约 3.38 万㎡，其中地上计容建面 2.17 万㎡，容积率 1.7。

规划 6 栋 4-16F 住宅楼，另有 3 栋配套楼、机动停车位 247 个。

1.7 的容积率原本是项目卖点之一，但因为地块南向有遮挡，楼栋距离用地红线过远，导致小区实际容积率被拉高。

当然，相较云璟揽阅和花溪云锦 2.2 的容积率，花语璟云还是更加低密。

楼栋朝向偏西南，楼间距比较宽裕，南北两侧楼栋距离用地红线较远，减少了临街感，但是东西临街楼栋退线只有两三米。

南侧退线距离为什么这么远？

从平面图来看，东南角方向有一栋 80.17 米高的建筑，按照 1.2 倍的楼间距要求，至少需要 96.204 米的距离。

东南角 6# 楼退到红线内 12.16 米的距离，才能勉强能满足楼间距要求。

但是这么一来，小区东南角空出一大片，尽管做了雨水调蓄池和化粪池等，还是造成了不少面积的浪费。

花语璟云项目建筑控高 45 米，局部弹性 49.05 米。

受容积率指标限制，6 栋住宅楼中，仅有西北角 2# 楼做到了 45 米的限高。西单元 14 层，东单元 16 层，整个首层都做了架空层。

其余 5 栋均为 11 层以下洋房产品：1# 楼为 5F/7F；3# 楼 5F；4# 楼 10F；5#、6# 楼为 11F，6# 西边两个单元为 4 层洋房。

这也是整个通州新盘为数不多的有4 层洋房的低密产品，仅两个单元 16 套，单套面积 100㎡左右，中铁建似乎想做出一个反主流的小户型豪宅社区。

项目总共有 202 户，平面图上没标注面宽和进深数值，大概测算下来面积段在 100-120㎡区间，层高 3 米 +。

而云璟揽阅有大约一半的房源是 90 平米以下户型。

或许出于总户数不多的考量，花语璟云放弃了 90 平以下纯刚需户型，集中精力做好 100-120 平米面积段，也是尽量与隔壁项目产品定位做出差异。

小区设有两处人行出入口：西南口连接下沉庭院；西门进来是的物业用房 + 邻里中心。

架空层、会所、邻里中心一应俱全。

公区上与云璟揽阅相比略胜一筹。

云璟揽阅虽然没做下沉庭院，但在小区西南角也做了下沉商业，另有 2000 平米核心花园。

得房率 BUFF 三件套，100㎡送 11.8㎡

室内扩容空间方面，南向有通面宽跑道式阳台，进深 1.5 米；北面有设备平台；部分端户房源有侧边飘窗。

整体赠送尺度不输隔壁云璟揽阅。

云璟揽阅的赠送面积已经达到 10% 红线上限，中铁建梨园项目加赠后得房率预计也在 95% 以上。

以 6# 楼为例，端户 100㎡，南阳台送 5.8㎡，飘窗 3.5㎡，设备平台 2.5㎡，合计赠送 11.8㎡；

中间户 110㎡，阳台送 7.5㎡，设备平台 2.5㎡，合计赠送 10㎡。

3# 楼有建面 110 左右的端户房源，赠送尺度更大一些，户型格局预计和云璟揽阅差不多。

三面宽南北通透，客餐厨一体，主卧 270 转角采光，厨房面积很大。

补仓北京，高溢价拿下网红地块

项目开发主体北京弘邑置业有限公司，注册资本 2000 万元，由中国铁建房地产旗下中铁房地产集团北方有限公司 100% 持股。

此次拿地，一定程度上透露出了中铁建地产重回北京的信号。

2024 年，中国铁建房地产集团有限公司（简称 " 中铁建地产 "）营收 466.46 亿元，同比下降 26.3%；净利润 12.42 亿元，同比下降 7.7%。

中国铁建房地产业务 2024 年销售金额 951.45 亿元，在全国房企中排名第 13 位。 

2024 年 9 月，孙洪军接替李兴龙，正式出任中铁建地产董事长。

公开资料显示，孙洪军，曾任中铁建设集团副总经理兼房地产公司董事长，2021 年 3 月，孙洪军被任命为中铁建设集团有限公司党委副书记、董事，并作为总经理人选。2024 年 8 月，任中国铁建地产党委副书记、副董事长（主持党委、董事会工作）。

尽管在年报中，提到的房地产业务重点布局城市包括北京，但近两年来，中铁建地产并没在北京拿地。

它上一次在北京拿地还是 2022 年 5 月，中铁建地产联合大悦城以 23 亿元的底价摘得昌平北七家地块，开发了宸悦国际，当年 9 月底开盘，2023 年售罄，成交均价 5 万 / 元左右，2024 年 10 月底完成交付。

截至 2024 年底，中铁建地产计划总投资额排名前十的项目中，离北京最近的仅有天津和雄安的三个项目，其余均位于长三角、珠三大角以及西南区域。 

补仓北京，花语璟云 3 万多平米的总建筑规模，恰是一次风险可控的选择。

花语璟云所在 6007 地块曾与云璟揽阅所在的 6001 地块捆绑出让，当时编号为 0133，是一幅多功能用地。

6001 建面不到 3.5 万㎡，0133 建面接近 4 万㎡，相当于做个商办项目，配建个住宅。

最终，只有 6001 住宅地块单独上架，被招商蛇口以底价 9.92 亿元摘得，开发为云璟揽阅。

而 0133 多功能用地则摇身一变，成为 6007 地块，被众多房企角逐，最终由中铁建地产以 3.58 万元 /㎡的单价拿下。

此时的 6007 地块，随编号一同调整的还有：

1、用地性质：F3 其他类多功能用地→ R2 二类居住用地；

2、用地规模：由 1.29 公顷调降至 1.27 公顷；地上建面则由 3.99 万平方米调降至 2.16 万平方米；

3、建筑高度：取消 60 米上限，统一调整至 45 米限高；

4、容积率随之发生巨大变化，由原来的 3.08，骤降至 1.7。

比云璟揽阅 2.17 的密度还低，在整个通州，这个容积率的纯住宅用地不多。

出让文件中，关于通州梨园 6007 地块的建筑设计还提出了若干要求：

外墙材料宜采用真石漆、面砖等材料，鼓励采用干挂式外墙材料。鼓励建筑立面采用节能效果较好的外墙材料，东西向主要房间外窗应采用外遮阳构造。

建筑色彩上依据上位规划，规划范围位于暖色相、低艳度、中明度色彩控制区，配套建筑可适度提高艳度、降低明度。

鼓励坡顶和屋顶绿化，允许平顶以退台或构件简单处理。

地块位于九棵树街道，北京城市副中心 0303 街区，地处东五环至东六环之间，紧邻地铁梨园站。

作为通州区早期发展起来的居住区，梨园板块周边医院、学校、商场、公园等生活配套成熟，有梨园主题公园、通州云景公园、中医药大学东直门医院 ( 通州院区 ) ；梨园镇中心小学、史家小学 ( 通州分校 ) 、育才学校；贵友大厦 ( 通州店 ) 等。

板块内新盘较多，能建京玥兰园、招商璀璨公元、新城基业颐瑞府，还有刚开盘的云璟揽阅等，指导价均为 6.2 万 /㎡，实际成交价都不到 6 万。

1、能建 · 京玥兰园（东春台家园）

2023 年 2 月 18 日开盘，共 586 套住宅，刚需为主，主力 84-113㎡三居和 57-80㎡两居，少量 117-135㎡四居。

截至 2025 年 5 月 23 日，网签 498 套，去化率 85%，成交均价约 5.5 万 /㎡。

2、招商蛇口 · 璀璨公元（璀璨雅苑）

属于刚改 / 改善盘，建面 120 以上房源占比较多。2023 年 8 月 20 日 281 套期房开盘，主力 89-142㎡三居四居；2024 年 12 月 14 日，现房部分开盘，共 280 套，主力 83-160㎡三居、125-143㎡四居。

目前整盘网签 426 套，去化率约 76%，成交均价 5.7 万 /㎡。

3、新城基业 · 颐瑞府（颐瑞家园）

2023 年 12 月 3 日开盘，共 172 套住宅，纯改善户型，主力为 136-178㎡四居，另有 134-144㎡三居及少量 220㎡左右复式户型。

目前网签 58 套，去化率 34%，成交价 5.97 万 /㎡。

随着诸多新盘的入市，颐瑞府后续小面积段的房源成交或将更加艰难。

4、招商云璟揽阅（璟云雅苑）

规划 12 栋 5-16 层洋房 小高层，2 月 22 日及 4 月 1 日两批次取证，共计 367 套房源，主力户型为建面约 79㎡、89㎡、108㎡和 128㎡三至四房 .

目前网签 152 套，去化率超 40%，成交均价约 5.9 万元 /㎡。

5、金隅花溪云锦（花溪云锦佳苑）

8 栋 11 层洋房，共计 366 套住宅，指导价 6.2 万 /㎡，面积段为 108-125-138-153㎡全四居。5 月 1 日取证，尚未开盘。

相关公司：中铁建