文 / 上海进深 张林霞

最近，徐汇滨江有新房入市，均价约 19.5 万 /㎡。与此同时，黄浦城心同期入市的新房，均价约 18.5 万 /㎡。

以上海徐汇滨江为代表的西南片区，房价即将开启新纪元。

徐汇滨江向来是上海西南新房的价格标杆，该区域房价的变动，一直影响着下游板块的新房价格走势。

如今，徐汇滨江房价步入约 19.5 万 /㎡的阶段，长桥约 11.5 万 /㎡、七宝约千万级、春申约 700 万级的房价格局也势必会随之升级。

相比之下，上海西南目前还有联动价的新房，这些房源的性价比着实很高。

上海西南最后一个还有联动价的新房，整个区域的价格洼地，限价房时代最后的机会，位于闵行梅陇，限价约 7.6 万 /㎡的安高申陇院已经开启认购。

2024 年至今，在 700-900 万新房赛道上，梅陇板块的成交套数表现格外亮眼，以断层领先的姿态稳居第一，若想在 700 万级预算内购置新房，梅陇无疑是优先之选。

梅陇与中环的距离，比同价位段的其他置业区域更近。以安高申陇院为例，项目距离中环直线仅约 2.5 公里，而相同纬度的新房价格普遍已超 11 万 /㎡。在此背景下，700 万级即可入手安高申陇院。

2024 年 5 月 28 日，在上海第二批次土拍交易活动中，安高安联联合体以 54.64 亿元摘得闵行区梅陇社区 03 单元 01-26-01 地块，溢价率为 10%，楼面价为 48,407 元 /㎡。

该地块占地面积约 5.64 万方，计容面积约 11.29 万方，容积率 2.0，限高 50 米，住宅套数下限 735 套。

需配建至少 5% 以上的保障性住房，中小套户型不得低于总住宅建筑面积的 50%，全装修比例 100%，且装标不低于 3000 元 /㎡；地块住宅层数不得低于 8 层，地面不得设置停车位。

项目四批次预计加推最后四幢 252 套房源，均价 7.68 万 /㎡，相比三批次贵了 2600 元 /㎡。其中建面 170㎡的 56 套，位于 9#，建面 128㎡56 套，位于 12#，建面 107㎡134 套➕ 6 套非标（约 88-95 ) ，位于 11# 和 15#。建面 107㎡的户型约占 53%。

此前，三批次的价格相比 7.6 万 /㎡的联动价，低了约 2000 元 /㎡，且此次加推的 10、13、14 幢中，14 幢位于小区西南角，不利因素较多，南侧临近高压塔、环卫公司，靠近垃圾站、车库出入口、社区活动区域，均价在 7.2 万 /㎡左右，拉低了三批次整体均价。

四批次加推建面约 107/128/170㎡户型，产品更为多样，且均价达到 7.68 万 /㎡，相比三批次均价有显著提升。

此外，项目规划 1700㎡下沉式会所，含泳池、健身房及会客区，还配备了儿童游乐区；地下车库与会所光厅直接相通，小区内有风雨连廊。

值得注意的是，安高 · 申陇院果断放弃主流的 90 多平米三房产品，主力户型直接做到 107 平方米起步，南向面宽达 9.8 米。

建面约 107㎡三室两厅两卫

飞机户型，三开间朝南，南向面宽约 9.8 米，采光充足，南北通透，空气对流好。U 型厨房设计，操作方便，空间利用率高。客餐厅阳台一体，动线流畅，空间感强。

独立入户玄关，增加隐私性和收纳空间。客卫干湿分离，提高使用效率。所有卧室和厨房都有飘窗设计，赠送面积大，延伸了室内使用空间。

得房率约 74-75%，相对不算高，在同面积段户型中可能稍显逊色。

建面约 128㎡四室两厅两卫

在 107㎡户型基础上升级，增加了一个北向卧室，更适合三代同堂或多孩家庭。四叶草户型，空间布局合理，各个卧室相对独立，私密性较好。

南向面宽约 11.8 米，主卧套房 3.7 米开间，空间宽敞。客厅宽面约 5.1 米，可分割出一个 X 区域，功能更灵活。U 型厨房操作方便，能满足家庭聚餐等需求。得房率 77-78%，性价比更高。

相比 170㎡户型，在空间尺度和豪华程度上有所不足，不过能满足改善型家庭的基本需求。

建面约 170㎡四室两厅三卫

该户型四开间朝南，三房朝南，主卧与父母房都是套房设计，居住舒适度极高。1 梯 1 户，电梯双开门，独立候梯厅，私密性和尊贵感强。南向面宽约 16 米，主卧带有 270 ° 折角飘窗。

得房率约 79-80%，是三个户型中最高的。户型设计合理，功能齐备，适合五口及以上家庭居住。

周边竞品方面，2025 年，安高申陇院推盘时直面一路之隔的保利海上印的强势竞争。因不受联动价限制，保利海上印得以在产品打造上投入更多，显著提升了项目品质。

其一批次推出建面约 110-152㎡户型，均价 7.91 万 /㎡，虽较安高申陇院高出近 5000 元 /㎡，却依旧备受市场热捧—— 104 套房源吸引 248 组客户认购，认购率超 230%，成为外环首个积分盘，并于 4 月 30 日开盘即售罄，揽金约 10 亿。

尽管保利海上印分流了部分潜在客户，但安高申陇院凭借价格优势站稳脚跟。以最小面积段户型对比，保利海上印 110㎡户型总价约 870 万，而安高申陇院 107㎡户型最低仅需 660 万，为预算有限的购房者提供了高性价比之选。

二手房方面，附近二手房标杆春申景城湖畔林语近半年成交价在 7.4-7.9 万之间，中海寰宇天下挂牌价在 7 万 -7.5 万 /㎡区间，与安高申陇院存在约 3000 元 /㎡的价差。

周边次新房越秀仁恒天樾园和 2022 年入市成交均价 7.3 万元 /㎡左右，一批次均价 7.91 万 /㎡，比安高申陇院贵近 3000 元。

项目开发主体为上海安高梅陇房地产开发有限公司，该公司成立于 2024 年 5 月 31 日，注册资本 1 亿元，法定代表人为任士欣，总经理为谢浩。

该公司由安徽省高速地产集团有限公司（持股 51%）与安徽安联高速公路有限公司（持股 49%）共同控股，二者均隶属于安徽交通控股集团，实际控制人为安徽省国资委。