上周末，市场出现不少信号。

1、广州竟然开始上调房贷利率；

2、70 城房价数据出炉，止跌回稳似乎又进一步；

3、4 月经济数据公布。

市场到底什么情况？距离止跌回稳还有多久？

先来说说，广州房贷利率不降反升的事情。

5 月 17 日，广州宣布首套房贷利率从 3.0% 上调至 3.1%。

很多人认为，广州这是在打压楼市。

但实际上，房贷利率上调，恰恰是楼市托底进入新阶段的信号。

这个时间点真的太巧了。

要知道，5 月初基本已经确定 20 号 LPR 将会迎来新一轮下调，幅度大概是 10 个 BP。

广州选择现在上调 10 个 BP，很明显就是为了对冲 LPR 的下调。

当前 5 年期 LPR 为 3.6%，广州此前执行的是 LPR-60 个基点，也就是 3.0%。

如果本月 LPR 真的下调 10 个基点至 3.5%，而广州还执行原减点，那房贷利率将降至 2.9%。

之前我们就叫停过低于 3% 的房贷利率，并且银行还有比较大的息差压力，出现防御性上调也是非常合理的。

所以说，这次房贷利率上调，我认为更多是处于维护金融稳定的角度去思考的。

不过这背后，也传递出了 3 层信号：

1、3% 的房贷利率可能已经成为市场共识。

2、未来房贷降息，将以降低 LPR 为主，加点的降低空间会越来越小；

3、稳楼市方向开始变了，随着跌幅的收窄，刺激的方向也会变化，现在更多是偏向结构性调节，而不是全面刺激反弹。

接下来的救市政策会更讲节奏、更看结构，不会靠极限宽松换来短暂反弹，而是为长期企稳打基础。

今天，70 城房价数据也公布了。

从数据来看，4 月楼市还是稳的。

70 城里有 24 城新房价格环比是上涨的，6 座城市二手房价格环比上涨。

4 月最大的变化就是关税战的升级，还是比较影响市场信心的。

但是从数据整体来看，跟上个月相比没有出现大幅波动，可见这轮楼市回暖的趋势是稳定的。

并且，房价同比下跌的幅度也有收窄。

一线城市新建商品住宅销售价格同比下跌 2.1%，降幅比上月收窄 0.7 个百分点。

二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降 3.9% 和 5.4%，降幅分别收窄 0.5 个和 0.3 个百分点。

同比是跟去年的成交价格相比的跌幅，更能反应价格全年房价涨跌的幅度。

4 月数据里，无论是一线城市，还是三四线城市跌幅都在收窄的。

从这个角度来看，市场情绪已经在从 " 恐慌 " 过渡到 " 观望 " 情绪。

房价虽然仍有调整，但已不是 " 瀑布式 " 下跌，而是 " 磨底式 " 收敛。

只不过，相比 3 月，4 月楼市数据确实略有下滑。

一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。北京和上海上涨 0.1% 和 0.5%，广州和深圳分别下降 0.2% 和 0.1%；

二手住宅销售价格环比由上月上涨 0.2% 转为下降 0.2%。其中上海上涨 0.1%，广州持平，北京和深圳分别下降 0.6% 和 0.3%。

二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降 0.4%。

从整体趋势来看，3 月的小阳春到了 4 月是有下滑的，所以 5 月初，我们这边也公布了新一轮的降准降息。

甚至还表示要 " 将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。"

这句话，我之前写文章跟大家分析过，我认为是新一轮楼市刺激的大方向。

当跌幅开始收拢之后，剩下的就是要调结构、促转型了。

所以说，接下来收储、城中村改造、保障性住房建设，超大特大城市基础设施建设或许会迎来新的机会。

经济修复渐稳，楼市虽承压但仍是稳定器。

从 4 月的经济数据来看，消费的恢复还在持续推进，增幅较猛的还是以旧换新的种类。

4 月社会消费品零售总额同比增长 5.1%，继续维持中高速增长。

其中，家电、家具、办公设备等与住房密切相关的商品零售增幅高达两位数，家电同比增长 38.8%、家具增长 26.9%。

从数据上也能看出，这跟以旧换新政策分不开关系，这也能说明楼市虽然成交不热，但其 " 带动链条 " 在强劲运转。

第二，制造业强势修复，房地产仍旧承压，经济正构建多元增长新模式。

4 月制造业投资同比增长 8.8%，高技术制造业增加值同比增长 10%，出口也实现 9.3% 的增长。

这说明经济的动能正在逐步从 " 土地 C 政驱动 " 向 " 科技 + 制造 " 切换。

而房地产开发投资同比下降 9.9%，全国商品房销售面积同比依旧下跌 2.8%。

楼市虽然还是拖累部分，但是主角地位正在慢慢退场。

第三，房地产作为 " 稳定器 " 的作用仍在，结构调整正倒逼行业回归理性。

虽然房地产开发投资和销售数据依旧负增长，但从相关消费强劲、价格跌幅收窄、城市分化加剧等现象来看，房地产正在从 " 高杠杆高周转 " 的旧模式，回归 " 稳信用、保交付、促消费 " 的新逻辑。

房地产的角色正在重构，它不再是拉动 GDP 最主要的动能，但仍是稳定就业、稳预期、稳消费的支点。

说到底，房地产正从 " 增量引擎 " 转为 " 内需压舱石 "，它不再是政策刺激的抓手，但依然是信心与就业的支点。

对购房者来说，这更值得重视：

楼市不会暴涨，但底线稳定性增强；

政策不会再打鸡血，但会给出温和助力；

房价不会齐涨，但结构性机会依旧存在。

广州升息、房价横盘、投资下行，表面上是冷清的，但深层是市场在重建自身节奏。

这不是快速拉升前夜，但很可能是筑底确认的关键阶段。

未来的楼市不会是全民狂欢，而是分化中的少数红利：

对刚需，是 " 选对时机和板块 " 的窗口期；

对改善，是 " 资产切换 " 的低位起跳点；

对投资，是 " 穿越周期 " 的认知竞技场。

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