文 / 北京进深 徐迪

4 月初通州八里桥土拍的现场，中海地产没能坚持到最后。

这块地最终被招商蛇口如愿拿下，总价超 27 亿元，楼面价达到 3.12 万 / 平，溢价率 16%。

然而，土拍的结束才是一个项目的开始。

时隔两个月，中海地产还是成功落子通州，他以合作开发的形式布局通州首盘，正是八里桥项目——刚刚发布案名的朝棠揽阅。

5 月 30 日消息，招商蛇口、中海地产、贝好家正式签约，合作开发通州八里桥新盘朝棠揽阅项目。

项目规划 13 栋 9-18F 洋房 小高层，共 902 户。

定位为刚需加改善类产品，预计建面 69㎡/86㎡/99㎡/124㎡。

朝棠揽阅项目开发主体为北京招胜房地产开发有限公司，成立于 2018 年 5 月 9 日，注册资本 6.2 亿元。

这家项目公司原名为沈阳招胜房地产开发有限公司，在沈阳开发有招商曦城项目。2024 年底更名为北京招胜房地产，今年 4 月 21 日，公司注册地址改到北京市通州区。

目前该公司仍由招商蛇口天津公司 100% 持股，也没有股权质押等信息。

近年来，招商蛇口频频落子通州，除了刚刚公布案名的八里桥朝棠揽阅项目，正在强销阶段的云璟揽阅，此外还有招商璀璨时代和招商璀璨公元在售。

近日又发布了副中心 "8 合 1" 地块的招标计划，大有拿地意图。

副中心站地块包含 8 幅子地块，其中 7 块居住用地总建面约 23.7 万平米，起拍价近 75 亿元，是通州近年来总价最高的一宗地块。

要想吃下这个巨无霸，资金考量和操盘实力等缺一不可。

招商蛇口深耕通州，对当地市场算是了解颇深，但是连续入手多个项目，资金问题也不得不正视。

本次朝棠揽阅引入合作方，或许也有提前回笼资金备战下轮土拍的打算。

中海地产拿住了一个 " 稳 " 字诀，在八里桥这个项目上，没有选择继续叫价与招商蛇口拼刺刀，而是以合作开发的方式首入通州楼市。

贝好家的出现，很抓眼球。

作为贝壳旗下品牌，贝好家定位是数据驱动型住宅开发服务平台，在北京，它与中国电建地产合作开发了门头沟的长安华曦府项目。

2024 年 7 月，贝好家在西安以 1.34 亿元拿下两幅土地；9 月，10.76 亿元在成都拿地；12 月，在上海和杭州拿下两幅住宅用地。目前，贝好家在全国主要城市参与开发的房地产项目超过 10 个。

目前，贝好家在全国主要城市参与开发的房地产项目超过 10 个。

而所谓的 C2M 模式（从消费者到制造者），是一种强调 " 以销定产、以需定建、以人定房 " 的地产开发新模式意思是，从地块最初的开发阶段，消费者就可以开始参与，用户能够直接参与设计方案评价和共建，实现客户直连、需求直达。

截至 2025 年，该模式已在多个城市实现项目落地。

北京进深近日收到链家小伙伴发来的一份小程序问卷调查，有关【通州北苑】项目。

从项目信息来看，正是朝棠揽阅项目。其中提到，若您考虑购买105-125㎡的 4 房 2 卫户型，作为交付标准的客厅电视背景墙偏好哪种几格。

此外，问卷还就小区东侧入口处 1500㎡下沉庭院式会所功能配备做了展开项调查。

北京进深拿到一套过程版户型图，第一张就惊掉了下巴，69 平米做出三居室，而且还有餐厅和独立的家政间。

到86 户型已经能做到三居两卫，主卧还有个尺度不小的衣帽间。

四居起步建面拉低到 99 平米，三分离公卫，U 型操作台的厨房。

低总价实用小户型，叠加临铁优势，妥妥的刚需福利盘。

朝棠揽阅两幅子地块均为纯居住用地，总面积 3.47 公顷，规划总建筑面积 13.51 万平方米。

地上建面 8.68 万平方米，容积率 2.5，楼间距 55 米起步。

户均建面约 96 平米，小户型为主，其中：69㎡124 套，86㎡319 套，99㎡253 套，124㎡212 套。

两块地都较为方正，东西向略长，有利于打造超大面宽产品，弥补板块空白。

1、东区 6044 地块占地 1.33 公顷，地上建面 3.33 万平方米，规划 6 栋 9-17F 住宅，共 368 户。

规模比西区小，但地形方正，全部楼栋都是正南正北排布。

东西各有一处景观大门，西侧为正门，占地约 700 平米，两侧各有一道十余米的景墙，整个沿街展示面超 50 米。

大门范围内含一处邻里中心；小区中央及东南角各有一处运动场地。

6044 地块出让文件中提到，适当增加建筑退让道路红线距离，保证居住环境品质。

平面图上来看，几栋住宅楼距用地红线均在 3 米以上。

2、西区 6049 地块占地 2.14 公顷，地上建面 5.35 万平方米。拟建 7 栋 11-18F 住宅楼，共 540 户。

另含 560 平米社区管理服务用房 1 处，150 平米再生资源回收站 1 处。

整体建筑比东区要高，地形所致，住宅不是正南正北的朝向。

同样做了两处景观大门，正门朝东，与东区相对设置，也有长长的沿街景墙，长度和东区的相等。

这一波出图的北京新盘莫名就卷起围墙来了，大门已经不够发挥了。

建发的大门 景墙是标配，观宸和海宴都做了奢石景墙；三间房的金茂满矅则是做了个逆天的尺度，150 米景观墙，给朝阳路造了个人工景点；刚调规的北京润府二期也在两道大门旁边加了数十米的景墙。

招商八里桥项目的景墙也几乎与单侧围墙等长。

东西两区中间的规划道路还没正式命名，宽度 20 米，达到了次干路标准，从中穿行，左右都是小区的沿街景墙，好看不好看都挺震撼的。

西区大门占地没有东区宽阔，但向内延伸出一大片下沉庭院。有景观廊架连接，大概是类似于风雨连廊的存在。

东西两区中央广场的位置，非常显眼地标注了 " 地面绿化机动车停车位，" 东区 36 辆，西区 54 辆。

虽说很多开发商在报规阶段的地上停车位，交付时都会改成绿地。八里桥项目总共规划了 1111 个机动车停车位，地面占到了 8%，去掉之后，车位比降到 1:1.13，普通住宅小区水平。

西门的建筑离围墙要更近一些了，西侧几栋楼仅有 2 米。

地块南侧隔着一片绿地就是通惠河，高层房源可享一线河景。

由于占据沿河稀缺位置，6044 、6049 地块在设计管控上也提出了比较细致的要求：

强调与周边建成环境的协调统一，重点控制区域核心与门户节点、通惠河滨河区域的建筑高度，塑造节点突出、北高南低的整体高度秩序。

建筑界面重点管控通惠河沿线建筑，塑造自然宜人的滨水景观界面。滨河建筑应采用 " 梯度化 " 的布局，实现与滨水自然空间的平缓过度。避免首排建筑过高。

在通惠北路与通惠河滨河路交叉口处可适当提高，强调与滨水空间的协调融合，塑造景观宜人的城市滨水界面。加强地块建筑高度管控，避免地块内或地块间断崖式高度变化，塑造高低错落的空间环境。

建筑布局方面，鼓励地块内形成围合式空间，保证沿街界面的建筑贴线率，创造连续开放、富有活力的城市空间。住宅建筑建议形成小尺度，开放街区空间。弱化公共建筑的建筑体量感，营造氛围良好的近人建筑空间。

建筑色彩上要求树立清新雅致、沉稳大气、现代感强的城市形象，鼓励采用高明度、低艳度、冷暖灰色系的视觉主基调，局部暖色点缀，不宜使用紫、蓝、绿等色相，实现整体协调统一。

加强城市景观界面沿线及轨道微中心重点区域建筑的第五立面管控，塑造整体协调统一、局部特色突出的空间形象。

重点控制通惠河滨河区域、京承铁路及通惠北路沿线的建筑屋顶立面，避免沿街 " 高层剃平头 " 的形式，塑造整体协调统一的城市界面。

出让文件中，地块建筑高度为 48 米，设计方案里调整到（局部 54 米）。

48 米只能做到 16 层，现在北排中间位置的 3 栋楼可以做到 17 层、18 层。

加高之后，后排又多了十几二十户能够看到南边的通惠河景。

整体上也符合北高南低的设计管控。

八里桥地块位于通州区永顺镇，地处东五环至东六环之间，临近通惠北路，距离建地铁 22 号线永顺站步行约 500 米左右，交通便利。

商业配套目前主要是万达广场，规划运河商务区会带来不少滨水商业、街区商业；

医疗方面有中国人民解放军第二六三医院，北侧临近北京胸科医院，配套资源较为完善。

周边主要在售项目为东边的缦云 ONE，共 6 栋 9 层洋房，建面约 199-350㎡大平层。

去年 5 月首开四栋，今年 3 月 4 日剩余两栋取证，共 268 套房源，目前网签 143 套，去化过半，成交均价接近 7 万元 / 平米，其中二批次网签的 3 套成交均价超 7.3 万元 / 平米。

八里桥棚改地块属于 04 组团，包括 7 个住宅用地和 2 个基础教育用地。教育用地规划一所 9 班制的幼儿园和一所 24 班的小学。

04 组团规划定位为运河商务中心区，文化传承展示区和生态宜居活力区，未来以商务服务、文化体验和居住为主导功能。

根据之前公示的规划，周边会有滨水商业空间，有望建成一处休闲打卡景观。

相关公司：中国海外发展 hk00688, 湖南中海控股